在國(guó)家宏觀調(diào)控“聲聲緊”的情況下，樓市投資者更加關(guān)注在一線熱點(diǎn)城市如何投資理財(cái)，哪些城市還具有升值潛力，哪個(gè)類型的房產(chǎn)有投資價(jià)值。為此，四地記者分頭出擊，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)行深度調(diào)查，以饗讀者。
廣州：“以租養(yǎng)供”受青睞
20062004年9月，廣州市民蒙小姐看中了濱江東路的一套二手房。房子建于1995年，位于九層，面積73平方米，它的優(yōu)點(diǎn)在于南北對(duì)流，這在廣州的新樓房中幾乎“絕版”，在家里還可以看到珠江，屬于一線江景房。蒙小姐當(dāng)即決定買下此房，房款總額為20萬(wàn)元，按揭10年。時(shí)隔兩年，蒙小姐家旁邊新樓盤的一線江景房每平方米價(jià)格動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)元，連二線江景房也漲到了9000元/平方米左右。蒙小姐樂滋滋地算了一筆賬，如果這套房子即使以6000元/平方米的價(jià)格算，至少也可以賣到40萬(wàn)元，這已經(jīng)比兩年前翻了一倍。
房?jī)r(jià)漲了，政策也變了，交易成本也隨之上漲。蒙小姐咨詢了一下業(yè)內(nèi)人士，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房滿五年以后再賣可以節(jié)約不少稅收成本，因此她把房子租了出去，租房收入和每月供款相當(dāng)。她說(shuō)：“目前沒有所謂房奴的感覺，關(guān)鍵是要學(xué)會(huì)投資。”
在今年的兩次加息后，像蒙小姐這樣“以租養(yǎng)供”的投資者又有了新的考慮。貸款利息增加的同時(shí)，存款利息也相應(yīng)上升了，存貸款差距反而縮小，個(gè)人房貸利率的下限由貸款利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍。理財(cái)專家建議，市民如果有一筆資金打算一次性付款，不如以按揭方式先供首期，而將其他資金拿來(lái)投資或放在銀行存款。
黃先生如今住在單位宿舍里，他“以租養(yǎng)供”新購(gòu)買了一套房子。房?jī)r(jià)為7500元/平方米，成交總額57萬(wàn)元。加息后，本來(lái)打算一次性付款的黃先生有了新的考慮。他首付20萬(wàn)元，供款20年，即每月供款2611元，而每月的租賃收入為2800元，因此他每月還有約200元的凈收入用于物業(yè)維護(hù)。最近股市行情不錯(cuò)，黃先生用手里的剩余資金買了一些股票，“別把雞蛋放在同一個(gè)籃子里嘛”。
理財(cái)專家認(rèn)為，依靠出租房屋收取租金來(lái)獲益時(shí)，房屋位置的選擇尤為重要。由于房屋在不同區(qū)域、不同地段的租價(jià)相差甚遠(yuǎn)。如天河區(qū)珠江新城CBD的發(fā)展將提升其城市中心地位，適合在附近工作的金融人士等高收入階層居住；海珠區(qū)琶洲大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)及科技產(chǎn)業(yè)，可能吸引大量的產(chǎn)業(yè)人口和商貿(mào)人士。
經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年的漲價(jià)后，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)微妙的時(shí)期。開發(fā)商仍然看好后市，但政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，投資者要關(guān)注逐漸增大的投資風(fēng)險(xiǎn)，有專家提醒：
首先，要分清房子的用途，自用還是投資。老百姓經(jīng)常問(wèn)，什么時(shí)候買房好。業(yè)內(nèi)人士的回答是，如果是自己住，那看好了就買，不要等。市場(chǎng)永遠(yuǎn)比人聰明，沒有誰(shuí)能夠完全準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)的房?jī)r(jià)。
其次，根據(jù)家庭收入，量力而行，切忌借錢投資。盡管“以租養(yǎng)供”已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資新趨勢(shì)，但利率不斷提高，銀行對(duì)投資者(非買房自住者)往往沒有優(yōu)惠政策，所以投資者必須綜合考慮長(zhǎng)期收益風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些渴望通過(guò)房地產(chǎn)投資獲得高回報(bào)的市民，專家提醒要根據(jù)家庭收入情況適當(dāng)投資。一般家庭的房地產(chǎn)投資總額應(yīng)該是家庭總收入(夫妻共同資產(chǎn)總額)的50%，有小孩的家庭最好定為30%至40%。
第三，要計(jì)算成本，分析市場(chǎng)，尋找投資熱點(diǎn)。“以租養(yǎng)供”的前提是房子能夠順利出租，因此投資者不僅要支付首期，對(duì)房子進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，出租時(shí)還可能要購(gòu)置一些家電，成本可能比想像的要多一些，投資者必須計(jì)算好投入產(chǎn)出比例。如果住宅的租金收益與按揭費(fèi)用僅相差200元至300元，就不要輕易投資，但像黃先生那樣的“無(wú)房戶”除外。投資者還需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，畢竟熱點(diǎn)區(qū)域不是一下子形成的，有一定的延續(xù)性，投資者要積極尋找熱點(diǎn)。（俞懋峰 黃玫）
重慶：房?jī)r(jià)低 空間大
目前，重慶正逐步由傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)城市、重工業(yè)基地綜合發(fā)展為一個(gè)山水園林城市、宜居城市和新型產(chǎn)業(yè)城市。記者從重慶市土地和房屋管理局了解到，這樣的轉(zhuǎn)變以及把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江中上游經(jīng)濟(jì)中心城市的定位為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了巨大的空間。
與東部發(fā)達(dá)地區(qū)相比，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，房?jī)r(jià)一直較低。近兩年，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和商品房結(jié)構(gòu)的改善及品質(zhì)的提高，居民購(gòu)房需求得以釋放，商品房?jī)r(jià)格總體上穩(wěn)定協(xié)調(diào)增長(zhǎng)。今年1至7月，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)為2696元/平方米，同比增長(zhǎng)2.31%，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。2005年，上海、北京、天津的商品住房均價(jià)分別是重慶的2.61倍、2.6倍、1.56倍。與成都、西安、蘭州、昆明、貴陽(yáng)等西部主要城市相比，重慶市商品住房?jī)r(jià)格低于成都、西安、昆明，居第四位，價(jià)格同比增幅居第二位(低于成都)。
重慶市土地和房屋管理局有關(guān)人士認(rèn)為，城市功能轉(zhuǎn)型、把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江中上游經(jīng)濟(jì)中心城市的定位，將為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造巨大的空間。據(jù)介紹，重慶房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展上升期。作為西部惟一的直轄市，重慶在資金、項(xiàng)目、政策等多方面都得到了國(guó)家的大力支持與扶持。隨著重慶建設(shè)步伐的加快，已成為重慶經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將獲得更廣闊的發(fā)展空間。（李永文 李丹）
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