中新網(wǎng)9月21日電 繼天津之后，北京市也正在醞釀出臺對二手房交易資金進(jìn)行監(jiān)管的方案�！吨袊C券報》記者從負(fù)責(zé)該方案草擬和實施的北京市建設(shè)委員會獲悉，這項交易資金監(jiān)管方案已經(jīng)進(jìn)入調(diào)研階段，有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人也表示，“此方案正在積極推進(jìn)之中。”
北京市建委政策法規(guī)處有關(guān)人士透露，目前該方案正在由具體業(yè)務(wù)部門起草，按照正常的程序，距離正式出臺還有一段時間，目前尚未確定推行的時間表。
不過，北京二手房中介市場對此已經(jīng)有了不小的反響。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此項監(jiān)管方案的出臺，將有利于消除二手房交易中的資金安全隱患，整頓和規(guī)范二手房交易市場，進(jìn)而很有可能引發(fā)二手房中介市場的震蕩和洗牌。
二手房中介市場的問題生態(tài)
在二手房中介市場，隱藏著一個零成本快速“融資”渠道，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的秘密。而在過去3年內(nèi)，各地房地產(chǎn)中介公司的投資回報率遠(yuǎn)高于其他大多數(shù)行業(yè)，便源于這個秘密。
據(jù)了解，在北京、上海的繁華地帶，大的中介門店經(jīng)營成本每月至少在12萬-13萬元以上，小的中介門店也基本需要6萬-7萬元成本。但是，按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司除按總房價可向上下家各收取1%的傭金外，其他費用一概不允許收。
微薄的傭金收入如何支撐高額的經(jīng)營成本并獲得高盈利呢？房產(chǎn)中介繁榮的秘密就在于“借錢生錢”及“吃差價”。
二手房在交易過程中有部分資金滯留在中介機構(gòu)處。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家以上海為例估算，2005年上海二手住房交易面積達(dá)到1971.5萬平方米，以每平方米6698元的均價計算，二手房的交易金額至少在1300億以上。其中通過中介成交約有80%，也就是說有1000多億資金在中介的委托保管之內(nèi)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，北京的存量房面積在3.5億平方米，大約350萬套。2005年存量房交易量達(dá)到了7萬套，交易金額在305.38億元左右，預(yù)計到2008年，北京的存量房交易量將達(dá)到15萬套，交易額在800-850億之間。
千億元的巨額資金，誘惑著中介公司紛紛加入其中，試圖分得一塊奶酪。根據(jù)北京房地產(chǎn)中介協(xié)會的統(tǒng)計，目前北京登記在冊的中介公司就有3000多家。而業(yè)內(nèi)人士估計，實際存在的中介遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個數(shù)。
像運作“小銀行”一樣是初具規(guī)模的中介公司津津樂道的經(jīng)驗�！爸薪楣静荒芄饪總蚪鸪燥�，要讓賬上的錢動起來�！币晃恢薪楣窘�(jīng)理表示。
所謂“賬上的錢”是指在二手房交易過程中，在房產(chǎn)過戶之前，買方將購房款交給中介托管，而暫時滯留在中介賬戶上的資金。這種現(xiàn)象目前非常普遍。
據(jù)了解，買方的購房款劃入代理中介賬戶“委托保管”，一般要1-3個月左右的時間，買賣雙方完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，賣方才可以拿到買方先前支付的購房款。對于中介公司來說，監(jiān)管資金是滾動性的，只要有業(yè)務(wù)，就有可能源源不斷地獲得這筆資金。
房產(chǎn)中介通常不會僅僅把錢放在賬上吃利息，炒房、炒股、或進(jìn)行其他投資是最為普遍的選擇。業(yè)內(nèi)人士介紹，這是目前彼此之間心照不宣的，也是無數(shù)人涌進(jìn)這個行業(yè)的原動力。
一份名為《深圳市交易資金監(jiān)管現(xiàn)狀及問題分析》的調(diào)查報告顯示：一些同時具有二級市場代理業(yè)務(wù)的中介用負(fù)責(zé)監(jiān)管的資金大宗購買自己代理的樓盤，人為造成房源緊張的假象，以此迷惑消費者；同時也通過這種方式肆意抬高房價，從中獲利。
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