面對最新的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，社會各界一定會十分納悶，為什么今年以來政府密集推出一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策后，實際取得的效果如此有限？是不是政府的政策有誤，沒有反映市場供求關(guān)系變化的實際情況？是不是如房地產(chǎn)開發(fā)商所說的，房地產(chǎn)市場本身就有那樣的“剛性需求”，因此政府通過用政策來打壓市場是根本不可能辦到的？

　　其實，這些看法完全是一種誤解。首先，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品與一般的商品市場不同，它是一個生產(chǎn)與銷售周期較長的產(chǎn)品，因此，在目前生產(chǎn)與銷售的產(chǎn)品早在幾年前就已確定了，即使現(xiàn)在出臺關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的影響也是十分有限的。正因為房地產(chǎn)市場政策影響的滯后性，因此，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的價格影響不會太大。

　　其次，無論是“國六條”還是“國六條”細(xì)則，或是2005年的“國八條”，其政策的宗旨是調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。而市場的結(jié)構(gòu)問題是房地產(chǎn)市場的一個中長期問題，因此，不要說是房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品是一種周期較長的產(chǎn)品，就是僅從市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整來說，也需要較長的時間。也就是說，即使“國六條”細(xì)則能完全為各級地方政府所實施，通過住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整來調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，同樣需要一個較長的時間。

　　更為重要的是，目前國內(nèi)的住房指數(shù)體系存在的不規(guī)范、非科學(xué)性的地方很多，因此，如果僅用目前公布的房價指數(shù)體系來說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，就還有許多缺陷，也看不到問題所在。

　　一般來說，住房價格有多種多樣的表現(xiàn)形式，既有平均價格、市場價格，也有單位建筑面積價格、單套住房價格，還有交易價格及評估價格等。目前我們關(guān)注的住房價格通常是指單位住宅建筑面積交易價格的平均價格，即平均的銷售價格。

　　而所謂的住房平均銷售價格，是指在一定的時間范圍內(nèi)，在特定的區(qū)域市場上，新建商品住宅和經(jīng)濟適用房的平均交易價格。從這種住宅價格含義來看，平均銷售價格等于銷售收入除以銷售面積。住房平均銷售價格也就是指一手房市場住房交易的價格。

　　但是，對于住房平均銷售價格來說，一來它是一種在一定的區(qū)域內(nèi)住宅價格的平均，二來它是一種一手房的價格。正因為這種住宅價格的性質(zhì)，它的價格的比較其實是一種不同質(zhì)量、不同類型、不同樣式的產(chǎn)品的比較，因此，這種價格比較不僅對消費者的意義不是很大，而且也存在為政府有關(guān)部門操縱的可能性。因為，如果要讓一個地區(qū)一定時期的房價處于某一種水平，就可以通過價格高低項目搭配來達成。如果用二手房市場的價格指數(shù)來比較，情況就不一樣了，即應(yīng)該通過這種價格指數(shù)對同一產(chǎn)品在不同時期的價格來表示住宅價格的變化情況。

　　正因為住宅價格統(tǒng)計上的原因，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格上漲幅度可能存在低估。比如在北京地區(qū)，低估程度更是會大些。因為，對完全壟斷性的住宅產(chǎn)品來說，特別是當(dāng)這些政府出臺的政策處于十分溫和的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商更容易借助于政策的出臺來推高房價，因此，如果政府不能看到房地產(chǎn)市場的特殊性，如果政府不能看到房地產(chǎn)市場的定價方式與動因，在短期內(nèi)來穩(wěn)定房價是不可能的，而且穩(wěn)定房價反而成了房地產(chǎn)開發(fā)商推高房價最好的理由。在這樣的情況下，國內(nèi)房價上漲也就不奇怪了。在此，政府是否該密切關(guān)注房地產(chǎn)市場價格變化，并通過更好的方式來調(diào)整住宅市場價格指數(shù)呢？

　　(來源：每日經(jīng)濟新聞 作者：易憲容)