□王峰/文
據(jù)北京統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，2005年1季度北京商品房空置面積為973.1萬平方米，與去年同期基本持平；不過，今年1季度北京商品住宅空置為645.3萬平方米，相比去年同期下降了11.3%，這是繼去年9月份北京市空置面積首次出現(xiàn)下降逆轉(zhuǎn)以來的進(jìn)一步延續(xù)。
之所以本市空置房面積出現(xiàn)良好的下降勢頭，市場專業(yè)人士認(rèn)為，除了目前市場本身對空置房(尾房)強(qiáng)勁的需求因素以及相關(guān)政策配合之外，開發(fā)商對空置房態(tài)度的轉(zhuǎn)變和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的積極介入起到了重要的作用,而促使房地產(chǎn)開發(fā)商重視空置房卻得益于當(dāng)前的房產(chǎn)新政。
空置房由“燙手山芋”變“香餑餑”
空置房源主要是指商品房的尾盤、長期積壓在公司或個人手中的多套、長期無法變現(xiàn)的空置房產(chǎn)或“債權(quán)房”等，其中又以商品房的尾盤為主。
“空置房”一直以來被開發(fā)商所避諱提及，近期卻成為了北京樓市的活躍因素。據(jù)“我愛我家”副總裁胡景暉介紹，公司在接手回龍觀地區(qū)某項(xiàng)目的空置房銷售后不久，于昨天正式推出了位于三元橋附近的“國際港”的空置房銷售。“這兩個項(xiàng)目都是開發(fā)商‘找上門來’的合作�！焙皶熡谩�180度的大轉(zhuǎn)變”來形容開發(fā)商對空置房銷售的態(tài)度轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，目前一些具有營銷實(shí)力的品牌房屋中介公司已經(jīng)成為開發(fā)商消化空置房的首要合作對象。
“此前，開發(fā)商對于空置房是‘漠不關(guān)心’，往往是我們主動‘求上門’為他們代理銷售。”胡景暉說。胡景暉分析，一方面是宏觀調(diào)控后,銀行貸款門檻提高,囿于資金需求的壓力，迫使開發(fā)商將囤積的空置房快速出售，把回籠的資金投向新項(xiàng)目；另一方面空置房的維護(hù)成本的增加也加速開發(fā)商出手。房屋中介公司的代理情況也從側(cè)面反映了這一點(diǎn)。
據(jù)了解，“我愛我家”從2001年起就涉足京城樓市空置房的銷售代理，但是從去年下半年開始，業(yè)務(wù)面突然拓寬，2004年公司代理了國際港、龍華園、力鴻花園、陽光廣場、羅馬花園等近十個項(xiàng)目的空置房銷售。一些銷售速度快的空置房項(xiàng)目，能夠在兩三周的時間內(nèi)售出四五十套。
宏觀調(diào)控助推空置房銷售
目前，整個樓市在宏觀調(diào)控下發(fā)展進(jìn)入緩滯階段，商品房交易大大萎縮，整個市場無論是開發(fā)商還是購房者都處于觀望狀態(tài)。而從空置房交易的情況來看，卻呈現(xiàn)少有的繁榮景象。
在今年的春季房展會上，北京一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司展臺前所展出的特價空置房項(xiàng)目被前來參觀展會的購房者圍了個水泄不通，宣傳資料也被大家爭搶一空。有記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，造成在新房展會上空置房熱銷的原因主要是價格優(yōu)勢。
對此，有專家指出，宏觀調(diào)控的系列政策在一定程度上影響了樓市投資、自住購房的產(chǎn)品構(gòu)成，空置房因具備品質(zhì)優(yōu)良、價格便宜(與周邊的一手樓盤相比價格至少便宜500-2000元)、地理位置優(yōu)越、戶型格局合理、無期房風(fēng)險、投資自住兩相宜等優(yōu)勢在后加息時代也就自然顯現(xiàn)出來。
自去年10月29日人民幣基準(zhǔn)利率上調(diào)后，在事隔不到半年的時間里，央行再次對商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整。房貸利率的提高，考驗(yàn)著購房者的心理。于是，在房貸調(diào)息后對于有買房打算的購房人來說，他們開始轉(zhuǎn)換購房思路，選擇那些總價低、品質(zhì)高、可以少貸款或者是不用貸款的房屋，以此來滿足他們的置業(yè)所需。
據(jù)某房產(chǎn)中介公司市場部總監(jiān)介紹，在第16屆個人房交會參展的尾盤銷售中心，該中介公司在開幕當(dāng)天的兩個小時內(nèi)，200余人簽訂了看房確認(rèn)書，并最終售出45套尾房，占到總尾房量的48%，市場需求表現(xiàn)得非常旺盛。
未來空置房市場“大有作為”
目前，北京的空置房市場挺大，據(jù)專家初步估計，總額近400億，因而吸引了不少機(jī)構(gòu)，他們以各種各樣的形式來晃動這棵“搖錢樹”。
今年5月，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會主辦了一個北京優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房展示交易會，主要是為了搭建一個有效的規(guī)模整合平臺，通過現(xiàn)房展服務(wù)開發(fā)商和購房者，同時促進(jìn)北京存量房的消化。該商會秘書長張雪舟指出，隨著宏觀調(diào)控發(fā)揮作用，房地產(chǎn)投資逐漸回落，房地產(chǎn)市場的期房新盤明顯減少，“看得見摸得著”的各類現(xiàn)房就進(jìn)入越來越多購房人的視野。
同時，網(wǎng)絡(luò)也出現(xiàn)了專門針對尾房以及空置房營銷的中國特價房網(wǎng)、中國尾房網(wǎng)，專門收集并銷售各種價格優(yōu)惠的商品房和尾房。
實(shí)際上，最先打起空置房主意的，是一些實(shí)力較強(qiáng)的房屋經(jīng)紀(jì)公司。如我愛我家代理了近十個項(xiàng)目的空置房銷售，鏈家公司也專門成立了“鏈家尾盤銷售中心”，順馳置業(yè)表示可以全款收購空置房，并對提供有效信息者給予豐厚回報。
我愛我家市場人士認(rèn)為未來的空置房市場“大有作為”。這位人士指出，尾盤空置房的性價比優(yōu)勢比較突出，其價格一般要比周邊樓盤新房便宜500-2000元／平方米。而且在亞運(yùn)村、方莊、CBD等熱點(diǎn)地區(qū)存在相當(dāng)數(shù)量的此類房源，再加上戶型較新、配套物業(yè)設(shè)施齊全，受到購房者追捧并不意外。
對于空置房的市場發(fā)展空間，偉業(yè)顧問總經(jīng)理林潔同樣持樂觀態(tài)度，但他提醒購房者，空置房中多年滯銷的房源并不鮮見，盡管樓市持續(xù)升溫，在選擇空置房時切忌只看價格優(yōu)勢，而忽略對房源情況的全面了解。
專業(yè)人士也認(rèn)為，隨著購房者對空置房認(rèn)知度不斷提升，以及購買熱情的不斷增加，素有“一級半市場”之稱的空置房市場前景將會越來越好。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系主任張躍慶教授表示，北京在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)整中，更應(yīng)該解決存量房的問題，假如目前的存量房能夠順利進(jìn)入市場交易，將對抑制房價起到一定作用。
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據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度本市商品房空置面積多達(dá)973.1萬平方米，按照每平方米4000元、每套90平方米的保守估計，這個總額389億元的大市場可以讓10萬戶群眾圓了住房夢。
