中新網(wǎng)10月28日電 據(jù)新京報報道，商品房預(yù)售制度給銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款帶來的風險，近日又在中消協(xié)的一場研討會上被提出，再次引起廣泛爭議。有專家稱售制度是房地產(chǎn)各種失信、違約、侵權(quán)行為的根源。但其實，因為給銀行帶來風險而堅決主張取消商品房預(yù)售的聲音并不多，不論是金融專家還是商業(yè)銀行主管房貸的負責人，大多認為商品房預(yù)售在目前中國的金融監(jiān)管體制下會有風險，但這個風險不是必然的，關(guān)鍵是如何去完善銀行的風險防范機制。
市場：2004年逾60%開發(fā)貸款來自銀行
“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金的主要來源有三塊，一塊是開發(fā)商自有資金，按照規(guī)定開發(fā)商自有資金應(yīng)該達到項目開發(fā)資金的35%，一塊是銀行貸款，根據(jù)央行的《2004年房地產(chǎn)金融報告》，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)籌措的資金中，銀行貸款只占到18.4%。另一塊，是開發(fā)商的預(yù)售回款。這也就是商品房預(yù)售制度帶給開發(fā)商的開發(fā)資金。根據(jù)央行的報告，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)籌措資金共計17168.8億元，其中‘定金和預(yù)收款’占到總量的43.1%。而預(yù)售款實際上也是銀行的貸款。因此從央行這份報告看，在商品房預(yù)售制度下房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行處的貸款將達到60%以上，實際上的貸款比例還要高。”
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士跟記者這樣分析，“風險肯定存在，而且預(yù)售制度是增加了銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，比如，之前的全聯(lián)地產(chǎn)利用公司員工騙貸和今年4月工行對‘森豪公寓’項目發(fā)放按揭貸款過程中，累計有約6.45億元巨額資金因虛假按揭形成風險。但風險和受益綜合考慮，現(xiàn)在的銀行都還是愿意這樣做�！�
銀行：原因是沒有良好的后期監(jiān)管體制
然而有問題并不等于就要取消商品房預(yù)售制度。對于此前央行提出的要取消商品房預(yù)售制度的說法，各商業(yè)銀行有自己的看法。
某國有商業(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門的負責人對記者表示，“很多國家和地區(qū)也存在商品房預(yù)售的問題，但因為有良好的后期監(jiān)管體制，并沒有帶來高金融風險。中國銀行業(yè)目前的風險主要來于監(jiān)管不到位，并不是商品房預(yù)售本身的問題�！蓖鯘浞治稣J為，盡管有一些問題，但個人按揭貸款目前來看還是各家銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，不良比率很低，從風險收益的角度來看，各家銀行并不愿放棄。
事實上，截至2005年6月末，中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為8459.45億元，增長18.65%，增幅同比回落7.69個百分點。房地產(chǎn)貸款緊縮給銀行帶來了經(jīng)營壓力。為了緩解這一壓力，在不觸及政策紅線的前提下，不少銀行正在試探性地打開房貸口子。當然這個口子主要還是面向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。
專家：必須建立完善的市場監(jiān)管體系
王濟武也認為，目前銀行應(yīng)該著重解決自身存在的缺陷，而不是取消商品房預(yù)售。其主要包括三個方面：一是完善對期房的評估體系，提高商業(yè)銀行的風險鑒別能力，如果銀行內(nèi)部不能完全解決這個問題，應(yīng)該仿照西方一些國家的做法，發(fā)展一批小型金融服務(wù)機構(gòu)為銀行提供風險控制建議；二是銀行間要做到信息資源共享；三是銀行應(yīng)該加強對違約者資產(chǎn)的處理能力。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容認為，如果目前房屋預(yù)售制度不取消，仍然讓其運作，那么必須建立完善的市場監(jiān)管體系，包括四個方面：一是政府要建立嚴格的房地產(chǎn)市場準入制度，政府要對開發(fā)企業(yè)的財務(wù)狀況、信用狀況進行審核，只有達到一定資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)才能進入商品房預(yù)售市場；二是要建立由銀行、開發(fā)商、購房者共同承擔的風險共擔機制；三是預(yù)售資金可根據(jù)工程進度分期付款，這樣可保證商品房質(zhì)量；四是商品房預(yù)售資金不能由開發(fā)商直接管理，而是采取設(shè)立專門賬號的方式由銀行托管，這樣可以防止開發(fā)商挪用房屋預(yù)售資金，同時還能杜絕開發(fā)商的假按揭。
各大行控制開發(fā)貸款比較嚴格
中國農(nóng)業(yè)銀行總行房地產(chǎn)信貸部的一位負責人告訴記者，受外部環(huán)境影響，目前各大銀行在控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面還是比較嚴格的。主要采取的措施包括：控制開發(fā)貸款在貸款總額中的比重、選擇好的開發(fā)商給予授信、選擇好的項目并在貸款期內(nèi)進行檢查、部分回收支行的貸款審批權(quán)等。
這位負責人告訴記者，每個銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的內(nèi)部控制方面都有自己的一些做法，具體措施各個銀行都不一樣，而且屬于不便對外透露的銀行內(nèi)部秘密，但在一些主要的風險控制方法上，各家銀行差別并不是特別大。
從目前的情況來看，各家銀行對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)爭取比較積極，大家都想擴大住房按揭業(yè)務(wù)的市場占有率。盡管央行通過文件已經(jīng)提高了商品房按揭貸款門檻，而且各大銀行基本上都在執(zhí)行央行的文件，但不少體制比較靈活的股份制商業(yè)銀行為了爭取商品房按揭貸款推出了許多招攬業(yè)務(wù)的優(yōu)惠制度，這也說明各大銀行在控制商品房按揭貸款的風險上并不像其他貸款種類那么謹慎。
取消預(yù)售會加大銀行風險
某商業(yè)銀行稱央行沒有提供足夠數(shù)據(jù)證明，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比對其他行業(yè)的貸款風險更大
8月15日央行發(fā)布的一份《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，確實讓全國的地產(chǎn)商們緊張了不少。比較戲劇性的是，對于一份2萬多字的長篇《報告》，引起大家激烈討論的卻是一條只有幾十字的建議：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。
對此，某國有商業(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門的負責人表示，目前只是央行提出建議，但是房地產(chǎn)是一個政策性很強的行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)圍繞商品房預(yù)售制度，在政府部門形成了一整套制度設(shè)計架構(gòu)，在銀行部門也形成了完整的風險控制鏈條，如果要改成現(xiàn)房銷售，很多方面都要調(diào)整，不是央行幾句話就可以輕易改變的。他舉例說，按照目前的政策，開發(fā)商要有35%的自有資金，同時四證齊全，才能從銀行獲得開發(fā)貸款。實際上整個項目的運轉(zhuǎn)資金包括三個部分：開發(fā)商自有資金、銀行貸款、預(yù)售回款�，F(xiàn)在如果把開發(fā)商預(yù)售回款這條路堵死，那么是否要提高開發(fā)商自有資金比例？如果不提高，或者提高程度不大，勢必會加大開發(fā)商對銀行的資金需求，從而加大銀行風險。
另一位國有商業(yè)銀行不愿透露姓名的相關(guān)負責人表示，央行報告中涉及取消房屋預(yù)售的只有短短幾句話，并且沒有給出具體理由。事實上，央行沒有提供足夠數(shù)據(jù)證明，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比對其他行業(yè)的貸款風險更大，對個人住房抵押貸款比對個人的消費貸款或者其他個人金融業(yè)務(wù)的風險更大，因此大家目前還看不到取消預(yù)售的正確性在哪里。這位負責人表示，央行只是給金融機構(gòu)發(fā)出了一個風險警示，請商業(yè)銀行不要對預(yù)售房進行貸款。不過，商業(yè)銀行的另一主管部門銀監(jiān)會并沒有明確支持央行做法，并且事實上，商業(yè)銀行也是根據(jù)自己的情況獨立發(fā)放貸款。
假按揭與商品房預(yù)售無關(guān)
王濟武介紹說，早期商品房預(yù)售的確出現(xiàn)過很多問題。像上世紀80年代末廣東等地出現(xiàn)了期房銷售，深圳、惠州等地經(jīng)常發(fā)生開發(fā)商收取期房訂金之后攜款潛逃，東莞、江門等地也出現(xiàn)了爛尾樓和各種糾紛。但這些問題在很大程度上是由于我國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還不健全引起的，這些問題要超越期房銷售本身。
后來1995年1月1日開始實施的《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售給予了肯定，應(yīng)當說，這十年來，商品房預(yù)售制度對中國房地產(chǎn)市場由小變大的發(fā)展作出了巨大貢獻。
盡管這幾年也出現(xiàn)過“森豪公寓”、“全聯(lián)地產(chǎn)”等著名案件，但是從整體上看，商品房預(yù)售出現(xiàn)的問題明顯減少，越來越可靠。
“假按揭騙貸和期房銷售沒有必然關(guān)系�！蹦硣猩虡I(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門的一位負責人這樣明確表示，他介紹說，即使是現(xiàn)房銷售，如果開發(fā)商的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理或者有其他問題，房子不好賣，開發(fā)商同樣可能通過假按揭來騙貸；而即使是期房，只要市場上有需求，開發(fā)商不愁銷路，開發(fā)商也不會鋌而走險通過假按揭騙取貸款。(張宏強、陳龍）
