中新網(wǎng)12月15日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，年底到了，是房產(chǎn)投資者收獲回報(bào)的時(shí)候。然而，總有一些投資者因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約而深陷投資失敗的“痛苦”中。如何才能正確投資房地產(chǎn)呢？

　　盡量簽訂新版合同

　　今年3月，北京市建委、市工商局共同制訂的《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》示范文本開(kāi)始推行使用。希望通過(guò)示范文本的推行使用，在商品房認(rèn)購(gòu)和預(yù)售兩個(gè)重要環(huán)節(jié)中，矯正因交易信息不對(duì)稱(chēng)、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等而造成的利益失衡問(wèn)題，減少交易糾紛并便利糾紛的解決。

　　新版合同雖然在北京取得商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)預(yù)售許可證的項(xiàng)目中推薦使用，但沒(méi)有要求強(qiáng)制使用。因此，在該規(guī)定出臺(tái)之后也引起了業(yè)內(nèi)的一番爭(zhēng)論，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度也并不明確，仍有部分開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)使用舊的版本。

　　因此，投資者在決定投資某項(xiàng)目后，一定要了解該項(xiàng)目是否與購(gòu)房者簽訂的是新版合同。畢竟舊版條款規(guī)定粗糙，包括施工進(jìn)度、配套設(shè)施何時(shí)交付使用等較細(xì)的條款都沒(méi)有明確進(jìn)行規(guī)，很多權(quán)益無(wú)法充分體現(xiàn)，而新版合同更有利于投資者依照合同維護(hù)自身的權(quán)益。

　　投資之前上網(wǎng)“摸底”

　　目前，投資者可以直接通過(guò)上網(wǎng)進(jìn)行簽約交易。同樣也可以在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房之前，上網(wǎng)查詢所購(gòu)樓盤(pán)的信息。因此，沒(méi)有在北京市建委官方網(wǎng)站上發(fā)布的樓盤(pán)之前一定不要著急購(gòu)買(mǎi)。投資者可以在網(wǎng)上查看到預(yù)購(gòu)樓盤(pán)包括預(yù)售許可證、預(yù)售樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)書(shū)文本、網(wǎng)上已預(yù)訂和已簽約情況、參考均價(jià)、每個(gè)預(yù)售許可證(或每棟樓)已簽約合同成交均價(jià)等相關(guān)信息。

　　同時(shí)，隨著網(wǎng)上公示的完善，今后投資者可以在網(wǎng)上查詢到開(kāi)發(fā)商是否有違約行為，包括未取得預(yù)售許可證，擅自收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用，發(fā)布預(yù)售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動(dòng)的；預(yù)售商品房時(shí)，未按預(yù)售許可內(nèi)容預(yù)售商品房的；預(yù)售商品房時(shí)，未公示商品房預(yù)測(cè)面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)和共同建筑面積的分?jǐn)偳闆r的；商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約后，未在規(guī)定期限內(nèi)按規(guī)定程序進(jìn)行預(yù)售登記的；開(kāi)發(fā)企業(yè)與一方買(mǎi)受人未依法解除預(yù)售合同前，又與他人簽訂同一商品房合同的(即一房多售)；預(yù)售已抵押的商品房，未通知抵押權(quán)人或未將抵押情況告知買(mǎi)受人的；開(kāi)發(fā)企業(yè)將已預(yù)售商品房又抵押的；預(yù)售商品住宅未按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的。

　　慎簽《委托購(gòu)房合同》

　　投資者如果通過(guò)中介買(mǎi)房，通常都會(huì)有預(yù)訂和簽暑正式《買(mǎi)賣(mài)合同》這兩個(gè)過(guò)程，在預(yù)訂期間，購(gòu)房人會(huì)與中介簽《委托購(gòu)房合同》并支付訂金。雖說(shuō)《買(mǎi)賣(mài)合同》是由買(mǎi)賣(mài)雙方簽暑的，一般情況下中介公司并不參與，但別小看了前面的《委托購(gòu)房合同》，不要隨隨便便就輕易下筆，因?yàn)樵诩s定合法的情況下，那訂金可就退不回來(lái)了。

　　事實(shí)上，簽了房屋買(mǎi)賣(mài)委托合同后又反悔的事時(shí)有發(fā)生。為了不讓自己受到不必要的經(jīng)濟(jì)損失，在與中介公司簽訂合同之前要仔細(xì)考慮、謹(jǐn)慎決定是非常重要的。因此，投資者在與中介公司簽訂合同時(shí)，應(yīng)要求中介公司書(shū)面保證房源信息的真實(shí)性，同時(shí)應(yīng)該約定房源信息虛假時(shí)糾紛處理方式。如果是中介公司一方面違約，購(gòu)房人應(yīng)該及時(shí)保留盡量多而詳細(xì)的證據(jù)，以備訴訟時(shí)使用。

　　分戶驗(yàn)收不可忽略

　　目前，房屋面積縮水、房屋質(zhì)量不合格引發(fā)的業(yè)主糾紛已經(jīng)占到了相當(dāng)大的比例。因此，每到收房的時(shí)候，都是政府、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主最“難過(guò)”的時(shí)候。而從明年1月1日起，北京市建委又將施行一項(xiàng)新政策，即采取分戶驗(yàn)收的形式保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。

　　新規(guī)定的執(zhí)行可以說(shuō)是為開(kāi)發(fā)商上了一道“緊箍咒”，據(jù)了解，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示會(huì)按照國(guó)家政策執(zhí)行，但也不排除有個(gè)別開(kāi)發(fā)商蒙混過(guò)關(guān)，欺騙不知情的購(gòu)房者。因此，提醒投資者在購(gòu)房過(guò)程中一定不要忽略了這一細(xì)節(jié)。

　　物業(yè)管理權(quán)限要了解

　　一般情況下，投資者可能更多的是關(guān)注所購(gòu)樓盤(pán)的投資回報(bào)，對(duì)物業(yè)管理這方面不太上心。但如果沒(méi)有良好物業(yè)管理的話，想要獲得高投資回報(bào)也不是易事。那么，怎么才能了解物業(yè)管理的情況呢？事實(shí)上，除了看物業(yè)管理公司自身的資歷和水平外，作為投資者本身也要對(duì)一些物業(yè)管理方面的問(wèn)題有所了解。

　　其中重要的一點(diǎn)就是，投資者要對(duì)物業(yè)管理中的各項(xiàng)收費(fèi)要心中有數(shù)，對(duì)于強(qiáng)行罰款、擅自提高收費(fèi)等情況都要說(shuō)“NO”。因?yàn)�，從我�?guó)的現(xiàn)行法律法規(guī)來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司作為一個(gè)普通企業(yè)，是無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款的，業(yè)主完全有權(quán)拒絕。如果物業(yè)公司強(qiáng)行罰款，其行為是違法的。而根據(jù)建設(shè)部出臺(tái)的《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，物管公司如果多收取物管費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)使用人有權(quán)要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。同時(shí)，物管公司沒(méi)有按照約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和管理的，要向開(kāi)發(fā)商、業(yè)主支付違約金。

　　手握維權(quán)證據(jù)

　　出現(xiàn)的問(wèn)題，自然要維權(quán)。但手里沒(méi)有證據(jù)又怎么和開(kāi)發(fā)商交涉呢？根據(jù)目前規(guī)定“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，投資者如果要求開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù)的人，必須要有充分證據(jù)可以證明開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)作出了上述承諾，否則將承擔(dān)舉證不能的法律后果。

　　因此，在購(gòu)房過(guò)程中，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的承諾要盡可能取得書(shū)面證據(jù)，否則以后出現(xiàn)爭(zhēng)議就很難舉證。而投資者也要仔細(xì)辨別看房時(shí)所了解與實(shí)際情況存在的差異，再確定購(gòu)房與否。(仰靜)