中新網(wǎng)12月30日電 據(jù)《東方早報》報道，“兩個1000萬”土地大力推出，經(jīng)營性住宅用地嚴(yán)格控制構(gòu)成了今年上海土地市場的主題，這樣的土地政策對于上海房價的調(diào)整起到了相當(dāng)積極的作用。上海土地學(xué)會會長、前房地資源局副局長殷國元，他對于目前土地市場的現(xiàn)狀以及未來的調(diào)控主題給出了判斷。
今年調(diào)控初現(xiàn)成效
殷國元表示，今年土地供應(yīng)有幾大特點。
首先，加大中低價房以及配套商品房土地供應(yīng)。針對上海房價上漲過快的現(xiàn)實，今年政府土地工作重點放在解決普通老百姓住房問題上。主要做法在于保證配套商品房以及中低價房的土地供應(yīng)，通過限地價、限房價、限供應(yīng)對象的供應(yīng)方式解決老百姓動遷住房問題。
其次，嚴(yán)格控制經(jīng)營性住宅用地。由于從今年5月份起，上海房價開始出現(xiàn)明顯下降，考慮到目前市場上已經(jīng)出讓的土地總量較大，政府對于新增商品房的土地供應(yīng)進行嚴(yán)格控制，以期穩(wěn)定房產(chǎn)價格。而對于商業(yè)以及辦公用地，由于世博將近，商業(yè)用地需求量比較大，因此，今年推出的大量土地將被用于商業(yè)設(shè)施建設(shè)。今年出讓的經(jīng)營性土地完全通過掛牌形式出讓，顯示上海市場化程度越來越高。
通過一系列動作，這輪宏觀調(diào)控基本達到目的，上海房產(chǎn)價格逐步回歸理性。上海最近每年的土地供應(yīng)量都在2000~2500公頃左右，基本能夠滿足市場平穩(wěn)的、正常的住房需求。
今年土地出讓第三個特點是，大型地塊基本都被外資開發(fā)商獲得。殷國元表示，這是由于國內(nèi)企業(yè)對未來上海房地產(chǎn)市場形勢判斷較為保守，而一些國際企業(yè)由于經(jīng)歷長期市場歷練對于未來走勢有更準(zhǔn)確的判斷。
殷國元指出，雖然目前房價有所調(diào)控，但從長遠(yuǎn)來看，土地價格下跌的可能性并不大。目前，上海市中心存量土地一共只有3000公頃左右，其中包括批而未用的1000多公頃，以及可開發(fā)的建設(shè)用地不到2000公頃，土地供應(yīng)量的有限性使得上海土地市場依然有著巨大的升值潛力。
明年上半年或有商品住宅用地面世
殷國元表示，按照調(diào)控節(jié)奏，明年上半年相信將會開始陸續(xù)有商品住宅用地面世。
目前上海土地基本集中在幾大新城項目，包括郊區(qū)的一城九鎮(zhèn)以及臨港新城和江灣新城等。其中臨港新城規(guī)劃人口80萬，是一個相當(dāng)龐大的造城項目，殷國元表示，這個項目實際上是配合洋山深水港建設(shè)所進行的配套建設(shè)，由于遠(yuǎn)離市中心，未來供應(yīng)基本提供給當(dāng)?shù)匾约耙M工作的人群，對市區(qū)住宅供應(yīng)沒有太大影響。
殷國元比較看好的是另一個位于市區(qū)的新城項目，江灣新城。作為市中心最大一塊處女地，新江灣城從1996年就開始進行嚴(yán)格規(guī)劃，到最近幾年正式對外供地，依托周邊大學(xué)的文化以及五角場的商業(yè)氛圍，這一地塊的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮�。殷國元表示，目前上海明確規(guī)劃的城市副中心只有徐家匯和五角場兩個，依照成長潛力而言，未來的五角場地區(qū)很有可能成為另一個徐家匯。而目前這一地區(qū)的房地產(chǎn)價格與徐家匯相差甚遠(yuǎn)，這使得該地區(qū)土地以及房產(chǎn)的價格有相當(dāng)大的上漲空間。對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，可以考慮將這一地區(qū)土地作為儲備。
明年繼續(xù)加強調(diào)控
殷國元表示，未來土地方面將會繼續(xù)調(diào)控，把好閘門，提高調(diào)控有效性，以及針對性解決土地對于房價影響的時差問題，加強前期預(yù)測，建立預(yù)警機制。
與此同時，對于不同類型土地使用不同的調(diào)控手段。其中，配套商品房推地速度放慢，數(shù)量減少。殷國元指出，按照今年推出的配套商品房用地量，可以滿足1~2年供應(yīng)需求。而對于普通商品房而言，其供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡早出臺，同時在前期做好規(guī)劃，根據(jù)總量來實際安排解決中低收入家庭住房問題。
殷國元建議，對于無法自己買房的低收入家庭，政府可以考慮在市中心地區(qū)利用部分不規(guī)則政府規(guī)劃用地見縫插針式地建設(shè)廉租房，這類住房區(qū)別于商品住房，高密度、低檔次，面積大小在40平方米左右。
殷國元同時透露，明年土地工作重心包括兩個部分：一是加強新農(nóng)村建設(shè)，即加強農(nóng)村土地綜合治理，農(nóng)村水、林、田、路、鄉(xiāng)、村進行重新規(guī)劃，對農(nóng)民宅基地置換，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。二是集約利用土地，盤活存量，保護資源，嚴(yán)格審核土地審批項目。(劉秀浩)
