中新網(wǎng)12月30日電 據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，“兩個(gè)1000萬(wàn)”土地大力推出，經(jīng)營(yíng)性住宅用地嚴(yán)格控制構(gòu)成了今年上海土地市場(chǎng)的主題，這樣的土地政策對(duì)于上海房?jī)r(jià)的調(diào)整起到了相當(dāng)積極的作用。上海土地學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、前房地資源局副局長(zhǎng)殷國(guó)元，他對(duì)于目前土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來的調(diào)控主題給出了判斷。
今年調(diào)控初現(xiàn)成效
殷國(guó)元表示，今年土地供應(yīng)有幾大特點(diǎn)。
首先，加大中低價(jià)房以及配套商品房土地供應(yīng)。針對(duì)上海房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)實(shí)，今年政府土地工作重點(diǎn)放在解決普通老百姓住房問題上。主要做法在于保證配套商品房以及中低價(jià)房的土地供應(yīng)，通過限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限供應(yīng)對(duì)象的供應(yīng)方式解決老百姓動(dòng)遷住房問題。
其次，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)性住宅用地。由于從今年5月份起，上海房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)明顯下降，考慮到目前市場(chǎng)上已經(jīng)出讓的土地總量較大，政府對(duì)于新增商品房的土地供應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，以期穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。而對(duì)于商業(yè)以及辦公用地，由于世博將近，商業(yè)用地需求量比較大，因此，今年推出的大量土地將被用于商業(yè)設(shè)施建設(shè)。今年出讓的經(jīng)營(yíng)性土地完全通過掛牌形式出讓，顯示上海市場(chǎng)化程度越來越高。
通過一系列動(dòng)作，這輪宏觀調(diào)控基本達(dá)到目的，上海房產(chǎn)價(jià)格逐步回歸理性。上海最近每年的土地供應(yīng)量都在2000~2500公頃左右，基本能夠滿足市場(chǎng)平穩(wěn)的、正常的住房需求。
今年土地出讓第三個(gè)特點(diǎn)是，大型地塊基本都被外資開發(fā)商獲得。殷國(guó)元表示，這是由于國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷較為保守，而一些國(guó)際企業(yè)由于經(jīng)歷長(zhǎng)期市場(chǎng)歷練對(duì)于未來走勢(shì)有更準(zhǔn)確的判斷。
殷國(guó)元指出，雖然目前房?jī)r(jià)有所調(diào)控，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，土地價(jià)格下跌的可能性并不大。目前，上海市中心存量土地一共只有3000公頃左右，其中包括批而未用的1000多公頃，以及可開發(fā)的建設(shè)用地不到2000公頃，土地供應(yīng)量的有限性使得上海土地市場(chǎng)依然有著巨大的升值潛力。
明年上半年或有商品住宅用地面世
殷國(guó)元表示，按照調(diào)控節(jié)奏，明年上半年相信將會(huì)開始陸續(xù)有商品住宅用地面世。
目前上海土地基本集中在幾大新城項(xiàng)目，包括郊區(qū)的一城九鎮(zhèn)以及臨港新城和江灣新城等。其中臨港新城規(guī)劃人口80萬(wàn)，是一個(gè)相當(dāng)龐大的造城項(xiàng)目，殷國(guó)元表示，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上是配合洋山深水港建設(shè)所進(jìn)行的配套建設(shè)，由于遠(yuǎn)離市中心，未來供應(yīng)基本提供給當(dāng)?shù)匾约耙M(jìn)工作的人群，對(duì)市區(qū)住宅供應(yīng)沒有太大影響。
殷國(guó)元比較看好的是另一個(gè)位于市區(qū)的新城項(xiàng)目，江灣新城。作為市中心最大一塊處女地，新江灣城從1996年就開始進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)劃，到最近幾年正式對(duì)外供地，依托周邊大學(xué)的文化以及五角場(chǎng)的商業(yè)氛圍，這一地塊的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮�。殷�?guó)元表示，目前上海明確規(guī)劃的城市副中心只有徐家匯和五角場(chǎng)兩個(gè)，依照成長(zhǎng)潛力而言，未來的五角場(chǎng)地區(qū)很有可能成為另一個(gè)徐家匯。而目前這一地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格與徐家匯相差甚遠(yuǎn)，這使得該地區(qū)土地以及房產(chǎn)的價(jià)格有相當(dāng)大的上漲空間。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，可以考慮將這一地區(qū)土地作為儲(chǔ)備。
明年繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控
殷國(guó)元表示，未來土地方面將會(huì)繼續(xù)調(diào)控，把好閘門，提高調(diào)控有效性，以及針對(duì)性解決土地對(duì)于房?jī)r(jià)影響的時(shí)差問題，加強(qiáng)前期預(yù)測(cè)，建立預(yù)警機(jī)制。
與此同時(shí)，對(duì)于不同類型土地使用不同的調(diào)控手段。其中，配套商品房推地速度放慢，數(shù)量減少。殷國(guó)元指出，按照今年推出的配套商品房用地量，可以滿足1~2年供應(yīng)需求。而對(duì)于普通商品房而言，其供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡早出臺(tái)，同時(shí)在前期做好規(guī)劃，根據(jù)總量來實(shí)際安排解決中低收入家庭住房問題。
殷國(guó)元建議，對(duì)于無法自己買房的低收入家庭，政府可以考慮在市中心地區(qū)利用部分不規(guī)則政府規(guī)劃用地見縫插針式地建設(shè)廉租房，這類住房區(qū)別于商品住房，高密度、低檔次，面積大小在40平方米左右。
殷國(guó)元同時(shí)透露，明年土地工作重心包括兩個(gè)部分：一是加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)，即加強(qiáng)農(nóng)村土地綜合治理，農(nóng)村水、林、田、路、鄉(xiāng)、村進(jìn)行重新規(guī)劃，對(duì)農(nóng)民宅基地置換，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。二是集約利用土地，盤活存量，保護(hù)資源，嚴(yán)格審核土地審批項(xiàng)目。(劉秀浩)
