中新網(wǎng)1月17日電 據(jù)《深圳特區(qū)報》報道，房價是樓市永恒的主題，也是老百姓最關(guān)心的焦點。據(jù)統(tǒng)計，2005年深圳房價漲幅達(dá)到17%。相對于過去多年來的平穩(wěn)房價，2005年高漲的房價、火爆的樓市給人們帶來諸多反思。

　　今年房價還要漲多少？

　　近期，業(yè)界一些研究機構(gòu)對2006年房價進行了很多預(yù)測，記者亦采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。與往年不同的是，漲與跌似乎已經(jīng)不是今年業(yè)界分析和預(yù)測的焦點，更多討論的是今年的房價漲幅多少。

　　置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮認(rèn)為，2006年深圳房價將繼續(xù)上揚，預(yù)計上半年房價漲幅較大，下半年將放緩。今年的房價會在2005年的基礎(chǔ)上上漲8%-9%。

　　“今年的房價可能會在5%-8%之間浮動”，同致行(中國)董事長王波表示，隨著2006年政府加大土地供應(yīng)等一些調(diào)控措施陸續(xù)發(fā)揮作用，深圳的房價與2005年相比，將有所回落。但由于政府舉措貫徹執(zhí)行需要一個過程，所以今年的房價回落可能會在下半年出現(xiàn)。

　　業(yè)界分析，推動深圳房價上漲有三個基礎(chǔ)動因。其一是深圳土地資源匱乏已經(jīng)成為共識。近幾年來，深圳每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場新開發(fā)項目約70%以上用地來自存量。作為房地產(chǎn)開發(fā)上游資源的土地供應(yīng)的嚴(yán)重匱乏是導(dǎo)致深圳房價大幅上漲的基礎(chǔ)性因素。

　　其二則是，深圳經(jīng)濟多年來態(tài)勢良好，GDP穩(wěn)步增加，深圳一直位居全國人均收入首位，再加上國內(nèi)外游資的流入，都給深圳樓市帶來良好的投資環(huán)境。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳普通住宅的投資比例大約占15-20%左右，而豪宅的投資比例更為突出，再加上深圳本地內(nèi)部對房子的旺盛需求，從而促使了深圳樓市的高速發(fā)展。

　　其三則是深圳一直以來都有非常穩(wěn)固的剛性需求。深圳每年新增人口數(shù)十萬，且平均年齡較低，在短期內(nèi)便會形成購房需求，成為樓市需求持續(xù)旺盛的關(guān)鍵所在。

　　深圳萬科股份有限公司董事長王石分析，近年地產(chǎn)價格保持穩(wěn)步上升，以廣州、深圳為代表的一線城市前兩年呈現(xiàn)緩慢上升趨勢，直至2004年第四季度開始大幅上升，這個現(xiàn)象是合理的，且今明兩年將持續(xù)這一勢頭，在城市化快速推進的過程中，萬科仍看好未來的中國地產(chǎn)行業(yè)。

　　是什么推動房價持續(xù)走高？

　　影響樓市價格的因素，既有主觀的，也有客觀的；有外部的，也有內(nèi)部的，各種錯綜復(fù)雜的因素交織在一起影響著今年樓市的發(fā)展和房價的走勢。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，除去土地資源匱乏等基礎(chǔ)性因素，促動今年房價上漲還會有四大“動力源”。

　　首先是供求關(guān)系。根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2003年開始，深圳住宅新增供求比一直小于1,2005年更低至0.79,減少幅度達(dá)24%。供不應(yīng)求的矛盾日益明顯。此外，也造成樓房空置率的下降。2005年，深圳空置面積從2002年的169萬平方米降到150萬平方米，減少了1%。供求比的失衡，使得房價不斷攀升，漲幅也越來越大。2006年尤其是上半年，深圳入市的樓盤數(shù)量雖有所增加，但適應(yīng)普通消費者需求的產(chǎn)品仍是有限，所以供應(yīng)依舊吃緊。

　　其次，關(guān)內(nèi)某些片區(qū)仍將保持較高的熱度。“2005年，南山的供求比只有0.69：1,福田更低至0.53：1,供求矛盾已經(jīng)不言而喻。”

　　第三，隨著南坪快速、福龍公路、東部沿海高速、南光高速、1號地鐵二期、3號地鐵、4號地鐵等主要交通干線的建設(shè)，深圳的交通網(wǎng)絡(luò)將越來越完善，關(guān)內(nèi)外聯(lián)系越來越緊密。

　　2005年深圳住宅市場的一個重大變化是關(guān)外的崛起使供應(yīng)格局出現(xiàn)質(zhì)變。寶安供應(yīng)面積首次超過南山，位居第一。寶安、龍崗的房價漲幅分別是28%、25%，也創(chuàng)下新高。同時，深圳特區(qū)土地資源儲備極其有限，80%以上的可建設(shè)用地都集中在關(guān)外兩區(qū)。深圳未來30年發(fā)展空間的土地資源將主要依賴關(guān)外兩區(qū)。2006年，關(guān)外仍將成為拉動深圳房價上漲的一個重要因素。

　　第四，是產(chǎn)品的拉動。2006年入市的豪宅還比較可觀，再加上去年的眾多存量，今年的豪宅會面臨比較大的銷售壓力，一定程度上不會出現(xiàn)象去年那樣大幅度地拉升房價；而普通住宅，今年的供求比仍然不容樂觀，今年適合一些初次和普通市民置業(yè)的中、小戶型產(chǎn)品并不多，會造成供小于求，這一定程度上會推動房價上漲。

　　房價漲幅過大危機幾何？

　　房價過快增長存在很多危機。在采訪中，很多業(yè)內(nèi)人士表示，2005年，深圳房價漲幅很大程度上已經(jīng)超過了人們的心理預(yù)期和接受程度，持續(xù)下去，會引發(fā)諸多“負(fù)效應(yīng)”。

　　“房價是衡量樓市發(fā)展的非常重要的風(fēng)向標(biāo)。深圳樓市的健康穩(wěn)定一直以來都成為全國的典范，這其中一個重要的穩(wěn)定因素就是房價。深圳房價多年來保持著非常穩(wěn)定、基數(shù)較小的增長幅度，2005年，深圳房價出現(xiàn)比較大的漲幅，必然影響人們對樓市的選擇以及投資的取向，也超過人們的心理預(yù)期。”

　　姜樹榮認(rèn)為，深圳土地供應(yīng)不足已是事實，如果土地價格一味上漲，必將導(dǎo)致房價在上漲。進入2003后，國家采取了緊縮土地供應(yīng)的政策，此后的幾年，全市的商品房土地供應(yīng)大致都維持在1平方公里左右，特區(qū)內(nèi)更是陷入了連續(xù)幾年沒有商品房土地供應(yīng)的困境。

　　“如果今年地價仍然高居不下，不排除房價仍會保持2005年的漲幅”，姜樹榮對深圳房價表示擔(dān)憂。他分析說，深圳樓市雖然泡沫不大，但漲幅過快、過大，仍然會給樓市帶來很多負(fù)效應(yīng)。

　　首先是市民置業(yè)壓力增大，其他消費支出減少，對整個經(jīng)濟會產(chǎn)生不利影響；對開發(fā)商而言，房價大幅上漲，短期會帶來一些收益，但由于房產(chǎn)開發(fā)是一個相對長期的過程，過快的增長，都將給樓市帶來頗多危機。