中新網(wǎng)1月20日電 據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，隨著上海房?jī)r(jià)逐步回歸理性，滬上一些自住需求也開(kāi)始緩慢釋放出來(lái)。在市場(chǎng)供應(yīng)充足購(gòu)房者選擇余地增加的情況下，買(mǎi)房究竟是向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)新房，還是通過(guò)房產(chǎn)中介買(mǎi)二手房？房?jī)r(jià)波動(dòng)期買(mǎi)房應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，雖然目前市場(chǎng)上有一批房源價(jià)格比高峰時(shí)下調(diào)幅度較大，但是客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)也要注意防范風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)實(shí)際情況選擇購(gòu)買(mǎi)一手房或二手房。

　　購(gòu)房者應(yīng)“量需選房”

　　從房型上來(lái)說(shuō)，新房的選擇余地較大，可在多幢或者一幢的不同層次、不同位置進(jìn)行挑選，而二手房只能在賣(mài)家拋售的樓盤(pán)中選擇，相對(duì)選擇余地較��；在價(jià)格方面，一手新盤(pán)基本“一房一價(jià)”，位置好一點(diǎn)、樓層高一點(diǎn)就要貴一些。

　　而次新房的標(biāo)價(jià)相對(duì)就不會(huì)有如此細(xì)化的價(jià)格差，只要買(mǎi)賣(mài)雙方談妥，即便是較好的二手房，消費(fèi)者也可能拿到市場(chǎng)的最低價(jià)。當(dāng)然，二手房都是現(xiàn)房，“即買(mǎi)即住”的特點(diǎn)也使得二手房市場(chǎng)長(zhǎng)盛不衰。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，新房與次新房各有長(zhǎng)短利弊，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)要按照自己的需求，來(lái)具體選擇。但在如今房地產(chǎn)價(jià)格下跌的過(guò)程中，除了要考慮實(shí)際需求因素外，還需警惕一些房?jī)r(jià)下跌幅度明顯的房子，一些已經(jīng)跌破首付成數(shù)房子購(gòu)買(mǎi)時(shí)更要謹(jǐn)慎�！耙簿褪欠�?jī)r(jià)已低于房東買(mǎi)進(jìn)價(jià)30%左右的二手房，另一種是房?jī)r(jià)低于開(kāi)發(fā)商先期開(kāi)盤(pán)價(jià)20%~30%的樓盤(pán)，購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要大一些。”

　　預(yù)售房需考慮退房風(fēng)險(xiǎn)

　　預(yù)售房在銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商普遍采取的銷(xiāo)售策略是幾幢或一幢的土建結(jié)構(gòu)封頂后，分批獲準(zhǔn)預(yù)售或滾動(dòng)推出銷(xiāo)售，一般少則幾十套，多則一百多套。但在目前樓市由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的前提下，每一次預(yù)售的期房受到調(diào)控政策與整個(gè)市場(chǎng)規(guī)律的影響，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)會(huì)比先期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)低，而由此將引發(fā)購(gòu)房者不滿。房?jī)r(jià)調(diào)整是退房現(xiàn)象發(fā)生的真實(shí)原因。因此買(mǎi)房者需要特別留意那些橫跨樓市調(diào)控周期推出的樓盤(pán)，即在2005年3月份前已有房產(chǎn)售出、3月份后仍有后續(xù)供應(yīng)的項(xiàng)目。如果當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)購(gòu)房合同約定不清，一旦開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)低，就有可能會(huì)被卷入索賠的風(fēng)浪里。

　　據(jù)悉，從目前法律環(huán)境來(lái)講，可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種，約定條件是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件，如約定開(kāi)發(fā)商延遲交房超過(guò)一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書(shū)所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等，約定要求索賠內(nèi)容，因此為保障自身權(quán)益，避免沒(méi)必要的糾紛，購(gòu)房者不妨在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)對(duì)“退房?jī)?nèi)容”進(jìn)行約定，這樣一旦發(fā)生糾紛，開(kāi)發(fā)商也無(wú)從推諉。

　　次新房應(yīng)留意產(chǎn)權(quán)歸屬

　　目前的房產(chǎn)交易中，新房一般首付比例在20%~30%左右，二手房的基本首付比例占30%~40%，就拿一套總價(jià)150萬(wàn)元買(mǎi)進(jìn)的樓盤(pán)為例，房東當(dāng)初首付款30%款項(xiàng)計(jì)45萬(wàn)，如果現(xiàn)在這套房跌到120萬(wàn)元，那按照二手房首付30%來(lái)看，買(mǎi)進(jìn)方的首付款近36萬(wàn)，還不能抵充當(dāng)初房東的首付。

　　“因此購(gòu)買(mǎi)2005年3月份之前買(mǎi)進(jìn)的高價(jià)樓盤(pán)，就需要特別當(dāng)心了。”房東(特別是外地人士或外籍人士)可能會(huì)因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，而造成購(gòu)房款沒(méi)有及時(shí)歸還銀行，這不光會(huì)造成銀行的壞賬，還會(huì)出現(xiàn)因買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)而引發(fā)的官司。

　　據(jù)悉，以前的房地產(chǎn)權(quán)證上對(duì)他項(xiàng)(房地產(chǎn)抵押情況)都有注明，但現(xiàn)在的房產(chǎn)證上已無(wú)此類(lèi)標(biāo)示，因此查詢房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬及抵押情況就顯得尤為重要。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，除查看房地產(chǎn)權(quán)證外，還應(yīng)委托中介公司到房地產(chǎn)交易中心查詢相關(guān)資訊，看看該物業(yè)是否有被銀行抵押、查封，產(chǎn)權(quán)是否清晰。(劉穎娟)