中新網2月13日電 據《市場報》報道，日前有媒體報道稱，“國家統計局近期公布的一系列房地產數據，據此得出結論——中國面臨著潛在的住房過剩風險”。但房價還在繼續(xù)上漲，對此，有關專家表示，商品房缺口還大著呢。
董黎明：深層矛盾暴露出來了
“所謂過�，F象折射出來的是我國房地產行業(yè)發(fā)展過程中的深層次矛盾。”北京大學城市與區(qū)域規(guī)劃系教授董黎明表示，過剩的只是高檔住房和遠郊配套設施較差的住房。這說明商品房結構不合理，主要表現為兩個方面：一是經濟適用房和低價商品房供應嚴重不足。以北京為例，“2005年北京市在土地供應計劃”中為經濟適用房安排了200公頃用地指標，但各區(qū)縣上報的用地面積僅為80多公頃，只達到了原計劃的1/3。
二是投資性購房的比重增長過快。建設部住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾說，在上海，投資比例達到16.6%。還有的城市非住宅供應量占據總量的2/3，導致住宅類商品房供不應求，房價上漲。
董教授分析，投資性購房對房價上漲起了推波助瀾的作用。與房價高企不相稱的是，房租在各地都未見相應上漲。這就意味著，從一個長期的價格波段來說，房價并不具有持續(xù)上漲的基礎，而眼下的過剩，是投資的過剩�！伴_發(fā)商利潤期望過大，寧可空置也不愿意降價�！倍淌谡f，去年國家實施房地產宏觀調控措施后，一些消費者持幣待購，而開發(fā)商也不降價，形成相持局面。
業(yè)內分析人士認為，造成今年一些樓盤春節(jié)放假的原因，除了有土地政策的變化外，很重要的一個原因是部分開發(fā)商的“惜售”心理，一些開發(fā)商囤積房屋，以便伺機抬高價格出售。
易憲容：全國平均房價仍太高
“這也說明房地產調控的效果并不明顯。”中國社科院金融所金融制度室主任易憲容說，盡管去年上半年政府出臺了一些政策來穩(wěn)定房價，但是其效果微乎其微，全國的平均房價仍是太高，地方政府對房地產市場的主導依舊，房地產開發(fā)商利用住房商品的特殊性(如壟斷性、惟一性、不動性、生活必需品等)并借助各種方式來操縱房價。
實際上，中國房地產業(yè)遠沒有供大于求。根據有關預測，即使有20%的城鎮(zhèn)家庭(約2700萬戶)想要增加20平方米的住房面積，其需求總量就達5.4億平方米。到2020年，預計城鎮(zhèn)人口將增加3.5億，人均住房面積達到35平方米，這樣算來我國的商品房不但沒有過剩，反而存在巨大的缺口。
而目前房地產市場的“廬山真面目”并不是購房者都清楚的。因為有人說降，有人說漲，購房者無所適從。易憲容認為，造成這種情況是因為目前的房地產市場存在著嚴重的信息不對稱。開發(fā)商不僅左右著成本信息、銷售信息、價格信息、房源信息，還借助廣告力量造勢，混攪信息，誤導大眾。信息不對稱造就了房產市場的“賣方市場”。就目前的情況來說，中國房地產信息體系還存在不科學、不規(guī)范、不標準、不公開、不透明等現象。
國內房地產市場的價格是高是低？易憲容表示，據東北財大姜春海的研究，中國的房地產開發(fā)投資、房地產空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。從2004年房地產銷售收入來看，開發(fā)商所獲利比例為20%-30%，甚至40%以上(當年獲利2000多億元，利潤率為16%左右)；政府占30%-40%(獲利3000多億元)，金融機構占5%-10%(利息收入1000多億元)，建筑商10%-15%，5%-10%“非正�！绷魇�。“看到這樣一個誘人的數據，開發(fā)商、地方政府及銀行哪一家沒有推高房價的沖動呢？可以說，國內的房價，就是這幾方利用房地產的特殊性合謀推高的結果�！�
易憲容說，近幾年來國內房地產市場投資過熱、房價飆升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性。“地方政府有能力推高房價，同樣有能力來平抑房價。完全可以通過對土地拍賣、住房稅收及銀行信貸利率來控制房價�！�(李忠峰)
