7月，由建設部部署上海、廣州、天津、重慶等7個城市結合本地房地產(chǎn)市場運行情況，形成了一份關于土地審批與住房房地產(chǎn)開發(fā)關系的調研報告。該調研報告列舉了“大盤”開發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端，并明確提出，一次性大規(guī)模出讓土地弊大于利。目前，該報告正在整理完善，隨后將上報高層。
與此形成對比的是，如今，“大盤”開發(fā)熱度在一些主要城市依舊不減。對此，建設部一位不愿透露姓名的官員表示，“大盤”之所以會持續(xù)熱銷，主要是因為對地方政府而言，大盤開發(fā)資金投入大、規(guī)模大，對整個城市的規(guī)劃，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展等方面有明顯優(yōu)勢�！暗胤秸梢詮拇蟊P中快速達成經(jīng)濟和政治訴求。”
該官員明確指出，隨著當前對土地市場宏觀調控力度的進一步加大 ，土地調控將加大對閑置土地的處置力度，打擊房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，嚴格建設用地供應管理，以大宗土地出讓為特征的“大盤”開發(fā)無疑將成為調控的一個重要目標。
一面是為了經(jīng)濟發(fā)展，地方政府仍在拓寬“大盤”開發(fā)渠道，另一面是“大盤”的規(guī)模效應容易造成區(qū)域住房價格的壟斷。
“大盤”開發(fā)該何去何從？ 熱銷樓盤“大盤”居多
“二八定律”趨勢漸顯
“‘大盤’無論在空間上，還是在資金投入上，都能夠提供比較豐富的配套內容，如便利店、游泳池、運動館、圖書館、電影院等，所以會優(yōu)先選擇。” 當問起“對大盤”的看法時，記者的一個朋友這樣回答。
朋友的話很能代表大眾對“大盤”的熱衷，各地熱銷的樓盤銷售排行榜也很能證明這一點：銷售量名列前茅的項目，往往都是所謂的“大盤”。
《中國經(jīng)濟周刊》獲悉，由深圳房管局排名的2004年深圳銷售樓盤排行榜中，名列前5名中有4個是樓盤規(guī)模超過50萬平方米的“大盤”，其中3個樓盤規(guī)模超過100萬平方米，第一名桃源居甚至達到了180萬平方米。
北京2005年樓盤銷售排行榜顯示，前7名全部是樓盤規(guī)模超過50萬平方米的“大盤”，其中，前三名如國美第一城、遠洋山水、富力城都是等于或超過100萬平方米。
去年6月，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)委員會、中國指數(shù)研究院等聯(lián)合發(fā)布的報告預言，未來3-5年，大盤的開發(fā)量將逐漸占到市場供應總量的60%-80%，逐漸實現(xiàn)“二八定律”———80%的市場份額由大盤產(chǎn)品占有，中小樓盤的開發(fā)量占據(jù)市場份額的約20%，特別是北京、上海等大城市。
建設部調研報告列舉“大盤”種種弊端
大盤開發(fā)的強勁勢頭是否真的會一直持續(xù)下去呢？
記者從建設部住宅與房地產(chǎn)司了解到，今年7月，為研究當前土地調控中的突出問題，建設部部署上海、廣州、天津、重慶等7個城市結合本地房地產(chǎn)市場運行情況，對土地供應與住房、房地產(chǎn)開發(fā)的關系，特別是大宗出讓土地對住房價格、供求關系的影響進行利弊分析。并在廣州和上海兩城市召開了專題座談會，聽取了部分企業(yè)和有關專家的意見和建議，在此基礎上，形成一份有關土地審批與住房房地產(chǎn)開發(fā)關系的調研報告。
這次的調研報告明確提出，成片開發(fā)土地在特定的歷史條件下，起到一定的作用。但從目前情況看，一次性大規(guī)模出讓土地弊大于利，而且，隨著市場化程度的提高，弊端更加突出。
調研報告列舉了“大盤”開發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端：規(guī)模過大，使土地供應轉化為產(chǎn)品供應的周期拉長，削弱土地供應對調控市場供需的效果；“大盤”的規(guī)模效應容易造成區(qū)域住房價格的壟斷，助長了土地投機行為，推動了房價地價的上漲；市政配套設施的相對不足，引發(fā)大量矛盾；開發(fā)風險較高。
“目前許多‘大盤’動輒上千畝甚至幾個平方公里，其開發(fā)周期幾年有的甚至超過10年，這必然會造成大面積的土地供應不能及時轉化為產(chǎn)品供應�！� 參與調查研究的中國社科院財貿研究所況偉大博士說。
在他看來，當前，國內許多主要城市的土地供應均以存量為主，從表面上看似乎土地供應是充分的，但從市場看卻往往是供不應求的，其中重要原因之一就是“大盤”對土地的囤積。從這個角度，這也可以部分解釋為什么會產(chǎn)生國土部門聲稱不存在土地供應不足，而許多開發(fā)企業(yè)卻總是認為存在“地荒”的矛盾現(xiàn)象。
況偉大博士認為，目前，各地偏好“大盤”開發(fā)，“造城”或“城鎮(zhèn)開發(fā)”，一次性出讓土地面積過大，造成了開發(fā)企業(yè)的區(qū)域壟斷。在壟斷條件下，開發(fā)商依靠壟斷力量制定壟斷高價、賺取壟斷利潤，造成房價的增長。當“大盤”交由單一開發(fā)企業(yè)開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)一方面有可能通過延緩土地開發(fā)的速度，故意制造土地稀缺，另一方面進行土地投機，囤積土地、待價而沽，哄抬地價和房價。
“大宗出讓地塊，開發(fā)企業(yè)需要投入的資金較大，一般情況下均為大開發(fā)企業(yè)競得，易形成壟斷，操縱房價，政府很難去調控其房價。” 廣州市國土資源和房屋管理局在向建設部的報告材料中也坦陳了這樣的情況。
“大盤”成為地方政府的香饃饃
“‘大盤’熱銷的背后實際是地方政府推行的大宗土地出讓�！苯ㄔO部住宅與房地產(chǎn)司有關負責人一語點出其中的原因所在。
該人士坦言，“對地方政府而言，大盤開發(fā)資金投入大、開發(fā)區(qū)域廣、規(guī)模大、周期長，對整個城市的規(guī)劃，提升城市都市形象，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，加快城市基礎設施的建設等方面有明顯的優(yōu)勢。 地方政府可以從大盤中快速達成經(jīng)濟和政治訴求，所以一直為地方政府所熱衷�！�
來自廣州市國土資源和房屋管理局的資料顯示，自2002年以來，截至2006年6月30日，廣州市(含增城市、從化市)一次性出讓300畝以上用地共38宗，總用地面積20211畝，總建筑面積945萬平方米。其中，增城市2002年以來一次性出讓300畝以上的房地產(chǎn)項目有11宗，總用地面積5908畝，總建筑面積329萬平方米；從化市2002年以來一次性出讓300畝以上的房地產(chǎn)項目有4宗，總用地面積2024畝，總建筑面積78萬平方米。
在一些地方政府看來，大宗出讓土地對房地產(chǎn)市場影響利大于弊。 深圳市房管局舉出這樣的一組數(shù)據(jù)來證明：2003年，萬科房地產(chǎn)有限公司競得一塊總面積達597畝的土地，用來開發(fā)“萬科城”，二期相對一期漲幅為14.25%，三期相對二期漲幅為21.91%，而同期全市商品住宅漲幅分別為10.74%和32.86%，可見，雖然大項目分期開發(fā)，但不能認定分期開發(fā)跟故意抬高房價有某種直接的關聯(lián)。
廣州市國土資源和房屋管理局在向建設部的報告材料中表示，從統(tǒng)計的情況來看，能夠獲得大宗出讓土地并進行房地產(chǎn)開發(fā)的，都是一些規(guī)模大、實力較強的開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)在拿地后，由于資金充足，不需分期開發(fā)，項目基本在兩年內可建成，可對當?shù)靥峁┏渥愕纳唐贩糠吭矗徑獠糠值貐^(qū)商品房供不應求的局面。
建設部官員認為須“控制”大盤
隨著土地調控的進一步深入，面對建設用地的過渡擴張，以大宗土地出讓為特征的大盤開發(fā)無疑將成為調控的一個重要方面。
目前，一些地方政府已經(jīng)采取措施，限制大盤開發(fā)。如福建省規(guī)定，福州、廈門、泉州城市中心區(qū)和舊城改造區(qū)，凡經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地一次性出讓宗地面積上限為8公頃，城鄉(xiāng)結合部和新區(qū)為20公頃。成都市規(guī)定一次性出讓土地不得超過200畝。
在這次建設部的調研報告中明確提出，為了增強宏觀調控的針對性，提高土地使用效率，必須合理控制一次性土地出讓規(guī)模，并提出了具體的措施：將項目的合理規(guī)模確定為銷售周期在3年左右，即開發(fā)周期在4年左右；每年的銷售面積參照城市同類地段可比項目的平均銷量作為標準，以此估算整個項目的合理規(guī)模。同時，在土地出讓合同中明確開、竣工時限，確保供應的土地及時形成市場供應。
對于“國六條配套細則”中加大對閑置土地的處置力度的規(guī)定， 建設部住宅與房地產(chǎn)司的相關負責人表示，要按照規(guī)定，全面清理閑置土地，特別是住宅建設用地。對違約延期、擅自變更土地使用條件、改變使用用途、突破規(guī)劃條件等行為，依法從嚴懲處，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)建設進度，緩解市場偏緊的市場供求關系。
(來源：中國經(jīng)濟周刊，記者 洪波）
