今后，個(gè)人房貸將會(huì)成為面向廣大投資者的一種理財(cái)產(chǎn)品，目前南京一家股份制銀行正在開展個(gè)人房貸證券化試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人房貸證券化不影響購(gòu)房貸款人利益和還貸方式，投資風(fēng)險(xiǎn)也不大，不會(huì)引起類似美國(guó)次級(jí)債的金融危機(jī)。

　　實(shí)質(zhì)是債權(quán)的轉(zhuǎn)移

　　記者昨天從南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處了解到，個(gè)人房貸證券化的試點(diǎn)是今年剛剛展開的一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，目前南京市只有一家商業(yè)銀行“首吃螃蟹”。所謂“個(gè)人房貸證券化”，其實(shí)就是債權(quán)的一種轉(zhuǎn)讓方式，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處一位負(fù)責(zé)人介紹說，“打個(gè)比方，一個(gè)買房人在銀行申請(qǐng)的住房貸款，那么銀行就是債權(quán)人，購(gòu)房人為債務(wù)人�，F(xiàn)在銀行通過出售個(gè)人房貸資產(chǎn)，將債權(quán)通過信托公司轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)買了個(gè)人房貸資產(chǎn)的投資者，也就是說，買房人由欠銀行的錢變成了欠投資者的錢。對(duì)于投資者來說，這份投資的收益是由住房貸款利息作保證的，投資者的風(fēng)險(xiǎn)并不大。”不過，在實(shí)際操作中，買房人在還貸款時(shí)仍需將錢還給銀行，在還貸手續(xù)上沒有任何變化，利率、還貸數(shù)額和年限也都不變。

　　記者了解到，除南京外，目前國(guó)內(nèi)只有上海和深圳部分銀行推出了個(gè)人房貸證券化業(yè)務(wù)。

　　銀行快速回籠資金

　　在不影響買房人任何利益的情況下，銀行為何要將債權(quán)轉(zhuǎn)移呢？業(yè)內(nèi)人士稱，這主要是銀行想快速回籠資金，增加資金周轉(zhuǎn)速度。分析認(rèn)為，銀行將個(gè)人房貸的債權(quán)轉(zhuǎn)給投資機(jī)構(gòu)或投資者后，可以快速收回貸款，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在目前宏觀從緊政策下，銀行流動(dòng)資金普遍比較短缺，開展個(gè)人房貸證券化有利于快速獲取資金。不過，“天下也沒有‘免費(fèi)的午餐’，銀行在轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)，肯定要給接手的下家一點(diǎn)‘甜頭’嘗嘗”，該人士表示，通常的操作是投資者可以獲得的收益比一年定期存款要高一些。比如目前5年期以上住房貸款利率為6.6555%，銀行給投資者的收益率在5%左右，這樣銀行不僅能提前回籠資金，還有一些賺頭。

　　如果買房貸款人不同意，會(huì)影響到房貸證券化的過程嗎？業(yè)內(nèi)人士表示，不會(huì)。銀行方面將會(huì)書面通知貸款人，但不需要取得貸款人的同意。

　　住房抵押權(quán)可轉(zhuǎn)移

　　記者從南京市房管部門了解到，個(gè)人房貸證券化牽涉到的一個(gè)顯著變化就是個(gè)人住房抵押權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而在過去，這項(xiàng)業(yè)務(wù)是不能辦理的。相關(guān)人士介紹說，去年《物權(quán)法》出臺(tái)后，對(duì)這一塊做出了新的規(guī)定，只要符合相關(guān)條件及手續(xù)，住房抵押權(quán)也可以轉(zhuǎn)移，因此個(gè)人房貸證券化的這個(gè)“攔路虎”也就迎刃而解了。房管部門人士表示，銀行在推行了個(gè)人房貸證券化后，相關(guān)買房貸款人必須到房管部門辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　據(jù)了解，目前南京市個(gè)人住房貸款總值近850億元，此次進(jìn)行房貸證券化的個(gè)人住房貸款只相當(dāng)于850億元的幾百分之一，總量很小。南京市房管部門人士表示，該行可能只拿出一部分個(gè)人住房貸款進(jìn)行嘗試。

　　專家稱投資風(fēng)險(xiǎn)不大

　　個(gè)人房貸證券化理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)有多大呢？會(huì)不會(huì)像美國(guó)次級(jí)債一樣引起金融危機(jī)？南京財(cái)經(jīng)大學(xué)金融專家認(rèn)為，國(guó)內(nèi)個(gè)人房貸證券化理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。“除非房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，而銀行又發(fā)放了8成以上的貸款，那就可能有一定風(fēng)險(xiǎn)了。”他認(rèn)為，房貸證券化的風(fēng)險(xiǎn)要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以及不同時(shí)期發(fā)放的貸款情況來看，如果綜合江蘇地區(qū)情況分析，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　南京一銀行房貸部門負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)個(gè)人房貸首付絕大多數(shù)都在三成以上，只要房?jī)r(jià)下跌幅度不超過30%，貸款人還是會(huì)按期償還貸款的，房貸證券化理財(cái)產(chǎn)品收益就有保障。美國(guó)之所以出現(xiàn)次級(jí)債危機(jī)，主要是銀行房貸門檻太低，很多購(gòu)房人還貸能力都很低，信用狀況也不好，因此房?jī)r(jià)一跌就還不起貸款。南京出現(xiàn)這種情況的可能性很小，即使有，也是個(gè)別情況。(馬祚波 陳春林)