中新網(wǎng)11月13日電 據(jù)中國(guó)青年報(bào)報(bào)道，北京現(xiàn)代城業(yè)主劉守熙11月11日在北京市和諧社區(qū)中心舉辦的《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)研討會(huì)上說(shuō)，對(duì)于小區(qū)的附屬設(shè)施、附屬建筑物是否屬于業(yè)主共有，法律上并沒有明確規(guī)定。
很多業(yè)主反映，建筑物區(qū)分所有權(quán)問題一直困擾著他們，業(yè)主和開發(fā)商究竟怎么來(lái)分，成為引發(fā)小區(qū)糾紛的主要原因�！段餀�(quán)法》草案第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”
對(duì)此，廣西大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題主要發(fā)生在共有部分上，但關(guān)于共有，只能由立法作出明確規(guī)定，在操作層面上，約定并不現(xiàn)實(shí)。
前全國(guó)人大常委會(huì)法工委經(jīng)濟(jì)法室主任魏耀榮則表示，《物權(quán)法》草案關(guān)于車位、車庫(kù)的歸屬可以由業(yè)主與開發(fā)商約定的規(guī)定，至少在目前條件下，在缺乏有效機(jī)制保證的情形下是不可行的，無(wú)異于與虎謀皮，甚至可能成為開發(fā)商蒙騙業(yè)主的手段。
孟勤國(guó)舉例說(shuō)，開發(fā)商可以利用強(qiáng)勢(shì)地位，迫使業(yè)主接受不平等的條款。另外，業(yè)主和業(yè)主之間素質(zhì)不同，利益訴求也不同，所以這個(gè)利益關(guān)系之間是無(wú)法通過(guò)約定來(lái)解決的。
對(duì)此，有專家提出不同看法，如果將共有部分硬性規(guī)定為全體業(yè)主所有，開發(fā)商為節(jié)約成本，很可能放棄建造會(huì)所之類的設(shè)施。因?yàn)榧词箷?huì)所的成本由業(yè)主承擔(dān)，也會(huì)把房?jī)r(jià)提得很高。而這個(gè)擔(dān)心也是《物權(quán)法》立法委員會(huì)設(shè)計(jì)條款時(shí)具體考量過(guò)的。
對(duì)此，孟勤國(guó)解釋，為防止開發(fā)商失去建造小區(qū)各種設(shè)施的動(dòng)力，他并不贊成小區(qū)內(nèi)所有的東西都是業(yè)主共有，可以根據(jù)小區(qū)的不同檔次、需求，對(duì)一些大的方面明確規(guī)定由開發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，其他則規(guī)定給業(yè)主。
有人主張，共有部分應(yīng)該考慮成本，例如車庫(kù)，如果業(yè)主已經(jīng)分?jǐn)偭似涑杀荆谥Ц兜姆績(jī)r(jià)里已包含，那么車庫(kù)就應(yīng)該歸業(yè)主共有，而如果該成本沒有攤?cè)敕績(jī)r(jià)里，就應(yīng)該歸開發(fā)商所有。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院民法中心高圣平博士說(shuō)，如果按照成本來(lái)決定車庫(kù)所有權(quán)的歸屬，這將對(duì)業(yè)主非常不利�，F(xiàn)在商品房的價(jià)格已不是完全取決于成本，房地產(chǎn)是暴利的行業(yè)，成本在這中間究竟占多少無(wú)法肯定，而且《物權(quán)法》很多規(guī)范都是強(qiáng)制性規(guī)范，在考慮物權(quán)共有部分應(yīng)約定或是法定時(shí)，也應(yīng)依照這個(gè)思路，法定由業(yè)主共有。
北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副主任孟憲生提出，如果法律對(duì)共有邊界的界定不清，一旦業(yè)主與開發(fā)商在共有部分的所有權(quán)歸屬上產(chǎn)生矛盾，業(yè)主到法院立案時(shí)，法院要求業(yè)主證明自己的所有權(quán)，但業(yè)主或業(yè)委會(huì)無(wú)法證明誰(shuí)擁有這一權(quán)利，爭(zhēng)議就無(wú)法解決。(邢佰英）
