“次貸”危機(jī)尚看不到全面解決的希望，房地產(chǎn)與金融業(yè)不當(dāng)結(jié)合的破壞力已經(jīng)展現(xiàn)得淋漓盡致，是需要我們深刻反思房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融政策的時候了。

　　以“兩房”為主的美國住房金融體系的精巧設(shè)計(jì)曾經(jīng)令無數(shù)研究房地產(chǎn)金融的學(xué)者贊嘆不已，這個體系也是美國以市場為主導(dǎo)的金融結(jié)構(gòu)的重要標(biāo)志。該體系的巧妙之處在于通過“兩房”這個中介使美國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險被分散到全球投資者頭上。這個機(jī)制在它創(chuàng)立之后的半個多世紀(jì)里一直運(yùn)行良好，歷經(jīng)了上世紀(jì)60年代金融“脫媒”的考驗(yàn)、70年代美國經(jīng)濟(jì)滯脹和80年代儲貸危機(jī)的洗禮。但遺憾的是，這個精巧的設(shè)計(jì)卻沒有能夠經(jīng)得起“次貸危機(jī)”的沖擊，原因何在？

　　最重要的原因是房地產(chǎn)價格的過度上漲。沒有房價的大幅度上漲就沒有“次貸危機(jī)”。2001年后美聯(lián)儲為了防止經(jīng)濟(jì)下滑，大幅度降低利率，刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮，房價連續(xù)幾年上漲。在低利率的悲劇下，美國房地產(chǎn)市場的投機(jī)之風(fēng)日盛，在金融產(chǎn)品創(chuàng)新的美麗光環(huán)之下美國的金融市場中出現(xiàn)了很多專門為房地產(chǎn)投機(jī)者設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，“次貸”就是最典型的代表。

　　因此，任何房地產(chǎn)金融設(shè)計(jì)上的技巧所起的作用都是有限的，真正確保房地產(chǎn)金融穩(wěn)定的良方只有一條，那就是應(yīng)該努力控制房地產(chǎn)價格的上漲速度。

　　我國的房地產(chǎn)同樣存在過快上漲的隱患，2004年后很多城市的房價出現(xiàn)了翻番上漲，這樣的上漲一定是不正常的。尤其值得關(guān)注的是，很多地方政府出于短期政績的考慮，喜歡推高地價、房價，成為房地產(chǎn)泡沫的最重要的制造者，為我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險埋下了很大的隱患。

　　此外，從美國的金融發(fā)展歷史及“次貸”危機(jī)的發(fā)展過程中，我們看到了房地產(chǎn)與金融之間日益密切的聯(lián)系。由于大公司的融資越來越依靠資本市場，房地產(chǎn)成為銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，結(jié)果是美國的銀行業(yè)高度依賴于住房按揭貸款；其二，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的地位非常重要，在美國的GDP構(gòu)成中房地產(chǎn)業(yè)超過制造業(yè)，占14%左右，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)吹草動自然會引起經(jīng)濟(jì)的巨大波動，進(jìn)而導(dǎo)致金融市場的不安。

　　我國的商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系同樣越來越密切。1998年時，我國的住房抵押貸款只有區(qū)區(qū)400億元人民幣，到2007年底，住房抵押貸款余額增加到3萬多億元人民幣，還有2萬多億的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地開發(fā)貸款，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的銀行資產(chǎn)就有5萬多億，還有無數(shù)小公司的貸款是以不動產(chǎn)作為抵押物的。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的興衰成敗直接影響到金融業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動風(fēng)險會直接演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險。但迄今為止，我國的商業(yè)銀行家們還沒有對住房金融的風(fēng)險有足夠的重視，他們更多的是從住房金融的商業(yè)機(jī)會角度分析問題，忽視了其中的風(fēng)險，幾乎所有的商業(yè)銀行都在瘋狂進(jìn)行住房按揭貸款的擴(kuò)張。

　　因此，在目睹了次貸的可怕破壞力之后，國內(nèi)決策者宜未雨綢繆，下決心規(guī)范房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融，以免導(dǎo)致更大的損失。(尹中立 中國社會科學(xué)院金融研究所)