市場低迷 西安開發(fā)商緣何齊扛房價？

　　自4月新政實施以來，西安樓價似乎降幅并不大。上周，又有媒體報道“西安樓市住宅成交均價回升至6004元／平方米”。受“新政”影響，西安樓市已連續(xù)兩個多月低迷。一部分中小開發(fā)商為回籠資金，打折促銷不絕于耳，但真正意義上的大幅降價尚未出現(xiàn)。在開發(fā)商“降價破冰”的同時，部分房價“不降反升”。在這些開發(fā)商看來，房價受政策、地段、品質(zhì)、供求等多方面因素影響，所以，房價“不敢降、不能降、不用降，也不看降”。

　　不敢降

　　亂降怕引起惡性循環(huán)

　　近期，西安樓市持續(xù)量跌已成不爭事實。市場上也不乏降價促銷，銷售額突破千萬的房企存在。但更多開發(fā)商認為，雖然降價收獲明顯，但這種下降行情確實對開發(fā)商不利，會引起市場惡性循環(huán)。

　　金網(wǎng)絡西安公司總經(jīng)理白海燕認為，降價勢必影響西安GDP增長，不贊成西安像北京、上海等一線城市大降房價。

　　如果不考慮地區(qū)因素大幅降價，不利于房價朝理性方向發(fā)展，降多了開發(fā)商也要虧本。如果房地產(chǎn)企業(yè)跟風亂降，不僅對拯救當前市場沒有益處，反而造成“牛尾效應”，引發(fā)市場混亂。日前，中央已經(jīng)委托有關(guān)機構(gòu)赴北京、上海等城市進行樓市調(diào)研，防止樓市調(diào)控對經(jīng)濟造成不必要的負面影響。

　　另一位開發(fā)商老總也表示，自古以來，市場都是“買漲不買跌”。西安樓市接二連三的小幅降價，不僅激活不了多大購買力，還會激發(fā)更多的觀望情緒，致使眾多購房者期待更大力度的降價出現(xiàn)。一旦開發(fā)商大幅度降價，整個樓市有可能被拉入一個下降通道。

　　不能降

　　硬降恐引發(fā)退房潮

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在售樓盤和尾盤的價格持續(xù)堅挺，絲毫沒有“松動”跡象。甚至，一些樓盤打著降價的旗號，實際上進行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，價格“不降反升”。

　　一位不愿透露姓名的房產(chǎn)公司營銷總監(jiān)表示，有些樓盤的價格確實不能降。首先，在售樓盤的價格不能降；其次，尾盤的價格不能降。2009年房地產(chǎn)市場堅挺，房價一路飆升；到了2010年前4個月，樓市價格依然一路高歌。如果開發(fā)商不考慮前期購房者感受，此時硬降房價，就會造成很大一部分業(yè)主購買了高價房，引發(fā)業(yè)主集體退房。因為沒有一個業(yè)主愿意看到剛買的資產(chǎn)負增長。

　　這樣的先例，在北京、杭州等一些城市屢見不鮮。2008年，就曾有企業(yè)因為樓盤降價引發(fā)了業(yè)主集體退房潮。因此，一些開發(fā)商強調(diào)，在售樓盤和尾盤絕對不能降；要降價，也只能是新開發(fā)的項目。

　　開發(fā)商就此解釋說，新項目好操作，在項目剛?cè)胧械臅r候就低價切入。這樣可形成絕對價格優(yōu)勢，以后也可根據(jù)銷售情況漲價，不至于出現(xiàn)后期降價引發(fā)退房潮。對此，購房者也高興。已購的資產(chǎn)不貶值，反而升值。

　　不用降

　　實力使然能扛住

　　與“不能降”之說相比，有些開發(fā)商表示“不用降”。這些開發(fā)商不是財大氣粗的實力品牌，就是開發(fā)高端樓盤的強勢品牌。他們認為，只要開發(fā)商實力使然，扛過了這段時間，就會迎來市場放量。

　　紫韻長安銷售經(jīng)理張優(yōu)超認為，有些開發(fā)商去年賣的好，有的是錢，在資金方面沒有壓力，扛上幾個月不成問題。他們的心態(tài)仍以觀望為主，希望暫時的蕭條馬上過去。這種觀望心態(tài)，寄希望于政策風向的轉(zhuǎn)變，認為地產(chǎn)行業(yè)冷淡到一定程度，政策自然就會調(diào)整。

　　何況西安樓市剛性需求還在，要結(jié)婚的人、有能力買房的人都是市場剛需客戶。只是這次政策調(diào)控力度大，他們的觀望情緒比往年都長了一些。激活這些客戶的購買力，樓市就能扛過去，迎來利好。

　　另外，高端市場對價格因素不敏感，也不用降價。高科地產(chǎn)總助張敏表示，高端市場講的是樓盤品質(zhì)，項目特色及服務，價格對這部分消費者不敏感。高端消費者也不會因為降價而多買幾套，更不會因為價高而不購買了。

　　不看降

　　長遠走勢繼續(xù)上漲

　　從長遠來看，西安房地產(chǎn)價格不會降，反而“穩(wěn)中有漲”。在一些開發(fā)商看來，西安房價根本不在“降”與“不降”的討論之列。

　　世融嘉城營銷總監(jiān)張先生認為，去年6月，國務院頒布的《關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中提出了“西安國際化大都市”的新定位，近期，本地政府又明確西安將建設成為人口過千萬的都市圈。房子作為城市緊缺資源價格肯定看漲。

　　本月初，中央又提出“西部大開發(fā)”第二個十年目標，為西部開發(fā)再注活力。西安作為西部開發(fā)的橋頭堡，房地產(chǎn)市場肯定穩(wěn)中有漲。因此，一些樓盤會“隨行就市”，在市場情況好轉(zhuǎn)后，還會逐步調(diào)高價格。

　　對于購房者來說，最好選擇是適當時機出手。業(yè)內(nèi)人士預測，8月份開發(fā)商會增加宣傳力度預熱市場，9、10月份會出現(xiàn)集中促銷潮，11月后可能會再次調(diào)價。因此，下半年購房者要瞅準時機，果斷出手。(記者 張軍)