“空置率”之爭(zhēng)困擾樓市 問題如何才能解決？

　　能不能用一兩個(gè)樓盤的亮燈數(shù)來統(tǒng)計(jì)空置率？ “空置率”問題如何才能得到解決？———

　　如同憑空扔下的一枚炸彈，“6450萬套空置房”的傳言打破了樓市的平靜，也讓購房人與媒體的注意力全部轉(zhuǎn)向了“空置率”這一并不算陌生，但也從未大紅大紫過的話題。是好事者編造的謊言，還是一個(gè)曾被忽略的真相？在一輪又一輪聲浪中，謎底似乎越發(fā)難以揭開。但是在業(yè)內(nèi)人士眼中，“空置率”這一話題被爭(zhēng)議背后，被許多人模糊、混淆的概念卻得到了更加全面的詮釋，“空置率”對(duì)市場(chǎng)的影響，也越來越明朗。

　　●“空置率”之辯：什么是“空置率”？

　　任志強(qiáng)：空置率是宏觀概念 不能用“數(shù)燈”的方法計(jì)算

　　作為空置率之爭(zhēng)的主力辯手，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，空置率的概念主要有兩個(gè)，這兩個(gè)概念經(jīng)常被混淆：一是按當(dāng)年的竣工量與銷售量計(jì)算出的空置，指當(dāng)年竣工而非銷售的庫存量。任志強(qiáng)認(rèn)為這個(gè)空置顯示的是一級(jí)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在我國的房地產(chǎn)景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì)中的空置率通常是指這一數(shù)據(jù)，并顯示現(xiàn)房可供銷售與期房可供銷售之間的差別。第二個(gè)則是按全部存量計(jì)算出的整體空置率，各國大多用此數(shù)據(jù)計(jì)算整體市場(chǎng)中的供求關(guān)系。

　　大多數(shù)以一手市場(chǎng)為主的國家多會(huì)有兩個(gè)統(tǒng)計(jì)，大多數(shù)以二手房市場(chǎng)交易為主的國家則通常以后一個(gè)空置率為主統(tǒng)計(jì)。后一個(gè)整體的空置率是不管租與購，而是以是否使用為計(jì)算條件的，而前者則是以生產(chǎn)銷售或生產(chǎn)類庫存概念為計(jì)算條件的(類似于工業(yè)產(chǎn)品的庫存)。

　　同時(shí)任志強(qiáng)也指出，無論上述哪一種空置率的統(tǒng)計(jì)，其基數(shù)都是很大的，是不能像有的人那樣，用數(shù)一兩個(gè)樓盤的亮燈數(shù)來統(tǒng)計(jì)、計(jì)算的。

　　陳寶存：關(guān)于空置率 國內(nèi)曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標(biāo)體系

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存認(rèn)為，所謂空置率，國內(nèi)曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標(biāo)體系。目前國際上通用的住房空置指標(biāo)，是住房空房率。即以一個(gè)國家或城市的實(shí)有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)(一般指實(shí)際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計(jì)算出空房率。

　　但是，我們?cè)�有的指�?biāo)中，空置率指標(biāo)與國際通行的空房率指標(biāo)不具可比性。20世紀(jì)90年代初，隨著住房商品化的發(fā)展，中國出臺(tái)了空置商品房指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)規(guī)定，統(tǒng)計(jì)年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計(jì)算住房空置率時(shí)，最初曾經(jīng)用當(dāng)年建成商品房總數(shù)為分母來計(jì)算，后來又改為用當(dāng)年建成住房總數(shù)為分母來計(jì)算(目前仍較多地使用這一計(jì)算方法)。再后來，空置的住房都累計(jì)了多年來的積壓住房數(shù)，與當(dāng)年建成住房總數(shù)相比不對(duì)口徑，因而有些專家建議用連續(xù)三年建房總數(shù)為分母來計(jì)算。

　　●“空置率”之惑：

　　空置率怎會(huì)成為焦點(diǎn)？

　　任志強(qiáng)：空置率問題的根子在于社會(huì)收入分配上

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，老百姓有權(quán)選擇把大量的錢存在銀行，或是可以用房子、黃金等實(shí)物換成另外一種存在形式。如果政府可以容忍民眾把錢存在銀行等著貶值，卻不能容忍把錢變成房子抵抗通脹，原因只在于政府將保證社會(huì)公平的責(zé)任推給了市場(chǎng)，因此空置就變成了一部分人有房子住還要占有第二套房子空著，而另外一部分沒房子住卻要看著房價(jià)上漲。