引導(dǎo)資本投向房地產(chǎn)供給端

　　近期，樓市銷售回暖與地產(chǎn)開發(fā)趨冷并存。這表明，在貨幣流動(dòng)性充裕的情況下，地產(chǎn)調(diào)控的思路可考慮從單純壓制需求逐步向增加有效供給轉(zhuǎn)變，而引導(dǎo)更多的社會(huì)資本投向房地產(chǎn)的供給端，也可以作為今后調(diào)控政策考慮的選擇之一。

　　8月以來(lái)，主要城市商品房市場(chǎng)在前期小幅調(diào)整的基礎(chǔ)上再現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”，其背后有剛性需求釋放的推動(dòng)，也有社會(huì)資本投資需求躁動(dòng)的助力。從目前的市場(chǎng)情況看，依靠提高房貸利率和首付比例、限制三套房貸等為主要手段的信貸調(diào)控，在遏制房?jī)r(jià)方面發(fā)揮了重要作用，但最近的樓市走勢(shì)有可能要求調(diào)控更重視擴(kuò)大有效供給。其中，敦促地方政府?dāng)U大土地供應(yīng)是一方面，引導(dǎo)大量社會(huì)資本，尤其是前期投資商品房領(lǐng)域的資本介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，則是另一重要方面。

　　眾所周知，我國(guó)尚處于快速城市化進(jìn)程中，大量新增城市移民對(duì)住房的需求，構(gòu)成了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的重要基石。而在這一預(yù)期下，疊加在剛性需求之上的投資性購(gòu)房需求也會(huì)進(jìn)一步膨脹。

　　與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)伴隨的貨幣擴(kuò)張?jiān)诙唐趦?nèi)也不會(huì)停止。去年近10萬(wàn)億元的天量信貸和以往幾年年均20%以上的廣義貨幣增長(zhǎng)，使得社會(huì)上留存的資本量十分龐大。這些資本必然會(huì)繼續(xù)尋找投資和保值增值的商業(yè)機(jī)會(huì)。顯然，貨幣政策可以在短期內(nèi)遏制這些資本進(jìn)入樓市，但不可能永遠(yuǎn)堵住資本對(duì)房地產(chǎn)的投資渠道。

　　如果這些資本進(jìn)入樓市炒作，無(wú)疑會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫膨脹，但如果引導(dǎo)這些資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，則將推動(dòng)商品房供給的增長(zhǎng)，從而從供應(yīng)端遏制房?jī)r(jià)快速上漲。

　　從近幾年的經(jīng)驗(yàn)看，炒作商品房的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)，這是由特定制度環(huán)境和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)所造成的，今后，商品房領(lǐng)域的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸增大，前期的投資資金也急需尋找新的出口。而目前的問(wèn)題則是缺乏足夠的金融創(chuàng)新來(lái)吸納這些資本。

　　從開發(fā)商角度看，近期出臺(tái)的調(diào)控種種都指向其資金鏈。而地方政府?dāng)U大保障房項(xiàng)目，缺的也是資金。假使政府能合理引導(dǎo)前期投資商品房領(lǐng)域的資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，并保障其合理的收益率，預(yù)計(jì)代表供給的開發(fā)投資將明顯增加。

　　通過(guò)金融創(chuàng)新，將社會(huì)資本從需求端轉(zhuǎn)向供給端，可減少樓市投資和投機(jī)需求，同時(shí)增加供給平抑房?jī)r(jià)，而這些資本也將根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好獲得不同的收益率。這一思路或許將為樓市調(diào)控開啟新的方向。

　　近期，不少資金鏈趨緊的房地產(chǎn)企業(yè)已開始涉足此類地產(chǎn)金融創(chuàng)新，比如金地、復(fù)地等相繼設(shè)立私募投資機(jī)構(gòu)吸引社會(huì)資本介入其項(xiàng)目開發(fā)。今后，這些新模式將如何發(fā)展還有待觀察，但可以肯定的是，在日益完善的金融環(huán)境中，旨在擴(kuò)大供給的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，將為樓市的健康和穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造條件。本報(bào)記者 林喆