85棟違建別墅變合法 政策能當(dāng)游戲玩？

　　據(jù)《新華網(wǎng)》廣州9月12日電：《違章建別墅怎樣獲得“準(zhǔn)生證”——保利地產(chǎn)85棟違法變合法追蹤報(bào)道》，知名企業(yè)保利地產(chǎn)今年初在未取得規(guī)劃許可的情況下，擅自在廣州白云區(qū)興建85棟別墅，被繳每棟2萬(wàn)元罰款變成合法建筑，違章成本僅每平方米54元。

　　我國(guó)人多地少，以占世界7%的土地養(yǎng)活著占世界21%的人口。所以土地問(wèn)題一直是我國(guó)民間直至高層高度關(guān)心的問(wèn)題。為保18億可耕地面積的紅線，為使子孫后代有口飯吃，從2003年起，中央就明令禁止供別墅用地�？梢恍┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了自己的利益，硬是置國(guó)家禁令于不顧，鉆政策空子，把政策當(dāng)游戲玩，而一些監(jiān)管部門(mén)，竟然通同作弊，欺騙國(guó)家和人民，使本來(lái)不應(yīng)該出現(xiàn)的別墅，在全國(guó)各地大量出現(xiàn)。豈不令人痛哉！

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是怎樣鉆政策空子，把政策當(dāng)游戲玩的呢？從保利85棟別墅由違章到合法的過(guò)程，就可以管測(cè)全豹于一二。

　　首先，開(kāi)發(fā)商用“生米煮成熟飯”的辦法來(lái)“逼”監(jiān)管部門(mén)就范。他們“邊建設(shè)，邊報(bào)批”。比如保利地產(chǎn)于今年3月就在沒(méi)有取得規(guī)劃許可的情況下開(kāi)始建設(shè)，到7月約百套別墅主體工程已封頂。據(jù)廣州市城管部門(mén)介紹，“這些別墅中至少有85棟是在沒(méi)有取得規(guī)劃報(bào)建許可的情況下進(jìn)行的�！眲e墅已經(jīng)建起，生米煮成熟飯，成了既成事實(shí)，你規(guī)劃部門(mén)不批也得批，總不能蓋起的別墅再拆了吧？至于3月開(kāi)始建設(shè)，到7月近4個(gè)月的時(shí)間，除了城管部門(mén)多次要求其停工，并列為違章典型通報(bào)外，最關(guān)鍵的市規(guī)劃部門(mén)、城建部門(mén)沒(méi)見(jiàn)有任何作為，都睜一只眼閉一只眼。這是什么原因？為什么不能在剛動(dòng)工時(shí)制止呢？這么有名的單位，這么大的工程，這么大的動(dòng)靜，說(shuō)不知道，不能自圓其說(shuō)吧？其中奧秘，就不是我等老百姓能夠知道的了。

　　其次，玩混淆別墅概念的花樣，搞“白馬非馬”論。你認(rèn)為別墅是獨(dú)棟的，我就搞成聯(lián)體別墅、雙拼別墅、疊體別墅，反正是低密度高檔住宅區(qū)，賣者買(mǎi)者心知肚明，我不少賣錢(qián)，你能高享受就行了。我這雖然是別墅的檔次，別墅的形式，但不是別墅的獨(dú)棟，所以我蓋的不是別墅。如果說(shuō)“白馬非馬”論者是為了蒙混過(guò)關(guān)，那么，此別墅非別墅就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商玩的一個(gè)障眼法兒。目的也是蒙混過(guò)監(jiān)管部門(mén)這個(gè)關(guān)的。城管部門(mén)說(shuō)這是典型的別墅，售樓人員在9月9日提供給《新華網(wǎng)》記者售樓資料也顯示是“純粹的別墅住區(qū)”，但市規(guī)劃部門(mén)的處罰書(shū)上卻說(shuō)成是“三層建筑”！奇怪乎？看來(lái)玩花樣的作用還是蠻大的。國(guó)家不讓批別墅用地，我批的是“三層建筑”用地，就不是不違章了嗎？

　　第三，在容積率上作文章。國(guó)家為了最大限度地使用建筑用地，對(duì)建筑用地有個(gè)容積率的規(guī)定。但上有政策，下有對(duì)策。比如說(shuō)，保利地產(chǎn)在白云區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目用地規(guī)劃容積率是2.8。規(guī)劃用地為居民住宅用地，其中一塊土地出讓協(xié)議還對(duì)住宅用地作了戶型比例限制，明確規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到住宅開(kāi)發(fā)面積的80%。”按2.8的容積率是建不了別墅的，但他們拿出一部分土地多建幾棟高層，其余土地建低密度的別墅。既滿足了政府規(guī)定的整體容積率要求，又建成了別墅，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)“這已司空見(jiàn)慣”。

　　第四，在政策上鉆空子。這一點(diǎn)必須有規(guī)劃部門(mén)的密切配合才能行通。據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第64條：“未取得建筑工程規(guī)劃許可證而進(jìn)行建設(shè)的，尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上，10%以下罰款。無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或違法收入�！痹鯓铀隳懿扇「恼�措施，怎樣是不能采取改正措施，是由規(guī)劃部門(mén)說(shuō)了算，罰5%還是10%，也是規(guī)劃部門(mén)說(shuō)了算。而掌握這個(gè)政策的空間實(shí)在余地太大了。這就是廣州市規(guī)劃部門(mén)每棟別墅罰2萬(wàn)的政策依據(jù)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么敢“邊建設(shè)，邊報(bào)批”？看了以上四點(diǎn)，應(yīng)該清楚了。一句話：違法建筑成本太低！城市規(guī)劃專家、暨南大學(xué)教授胡剛說(shuō)：“違法成本太低了！這相當(dāng)于一棟價(jià)值五六百萬(wàn)的違章建筑只需要罰2萬(wàn)就可以了，如果均攤到成本里，每平方米增加54元，而附近的一些普通商品房，均價(jià)在12000元/每平方米以上，這54元/平方米相當(dāng)于沒(méi)有處罰�！备�何況這個(gè)罰款還可以轉(zhuǎn)嫁在消費(fèi)者身上。

　　更有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這些別墅的成本只有1080元/平方米，就是全拆了重建，開(kāi)發(fā)商仍然可以賺不少錢(qián)。按此計(jì)算，開(kāi)發(fā)商即使違法10次，只要有一次成功，也仍然可以實(shí)現(xiàn)贏利。正因看到這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商敢于“邊建設(shè)，邊報(bào)批”。搶先把別墅建起來(lái)，待生米煮成熟飯，只要經(jīng)過(guò)低成本罰款，違法建筑就成了合法建筑了。

　　2003年到現(xiàn)在過(guò)去7年了，違法建別墅在全國(guó)各地屢見(jiàn)不鮮。山西運(yùn)城在水庫(kù)區(qū)建千棟別墅、北京密云法院強(qiáng)拆300畝別墅群、河南洛陽(yáng)龍門(mén)石窟旁違法別墅群被強(qiáng)拆、廣州最牛違法別墅……數(shù)不勝數(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么敢挑戰(zhàn)國(guó)家法律？一來(lái)是法律對(duì)別墅的界定含混不清，對(duì)違法的處罰力度不大，給執(zhí)法者留下很大的回旋空間，最主要的是違法成本太低！如果一違法就能帶來(lái)破產(chǎn)的后果，試想，有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商還敢以身試法？

　　為保住18億畝耕地面積，為后代能有飯吃，政府相關(guān)部門(mén)就得管好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，加大違法的懲罰力度，使違法成本大于投資！這已經(jīng)是時(shí)不我待、刻不容緩的事了！作者：無(wú)敵