深圳房?jī)r(jià)乍現(xiàn)松動(dòng) 自住客入市良機(jī)已臨?

　　盡管正處“史前最嚴(yán)厲調(diào)控”期，但是面對(duì)買或不買的選擇，置業(yè)者的答案逐漸清晰。

　　市房地產(chǎn)研究中心的《2010年10月份深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》近日公布，10月份全市新建商品住宅成交面積40.91萬(wàn)平方米，環(huán)比9月減少3.8%；二手房的成交量為44.08萬(wàn)平方米，環(huán)比9月減少55.75%。

　　而市房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，實(shí)際上10月份全市一二手房成交量分別萎縮了50%、70%。

　　“成交萎縮更多表明投資客已經(jīng)清場(chǎng)�！庇醒芯繖C(jī)構(gòu)稱，自住客置業(yè)熱情依然活躍。而根據(jù)世華、中原三級(jí)市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看，雖然成交量依舊，然而看房人數(shù)卻在悄然增加。對(duì)比過往調(diào)控期動(dòng)則三個(gè)月甚至半年的深度觀望，這輪調(diào)控下置業(yè)者的反應(yīng)無(wú)疑迅速許多。

　　上述官方報(bào)告也表明，10月份房?jī)r(jià)環(huán)比微降4.86%，有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，房?jī)r(jià)松動(dòng)正制造最佳的入市時(shí)機(jī)；而通脹隱憂，更是購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的重磅理由。

　　房?jī)r(jià)續(xù)漲預(yù)期未變

　　剛剛賣掉梅林一套43平方米小戶型的何先生一臉無(wú)奈，他說(shuō)，本來(lái)不想放盤出售，但是無(wú)奈買家苦苦追逐，“本來(lái)今年4月份就以52萬(wàn)元賣給他，但剛好政策出臺(tái)，對(duì)方的社保資料不齊，只能作罷。”7個(gè)月后，買家仍然有意購(gòu)買，最終以56萬(wàn)成交，漲了4萬(wàn)塊。

　　盡管多組數(shù)據(jù)表明“二次調(diào)控”后，深圳樓市的成交量猛跌，但是沒有跡象表明自住客入市熱情受到了調(diào)控的重創(chuàng)，僅僅是在冷淡數(shù)周后迅速回升，這與過往調(diào)控后動(dòng)則三個(gè)月甚至半年的深度觀望大相徑庭。

　　“居住價(jià)值較高的樓盤，業(yè)主都不愿意放盤，偶爾放出一套，就非常搶手�！笔廊A地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平說(shuō)，最近樓市出現(xiàn)了這樣的新動(dòng)態(tài)，無(wú)疑表示自住客的入市腳步在逐漸加快。而從目前深圳三級(jí)市場(chǎng)門店最多的中原、世華地產(chǎn)的市場(chǎng)信息來(lái)看，雖然成交量起色不大，然而有誠(chéng)意的看房人數(shù)在增多，大約比一個(gè)月前增加了三成以上。

　　每逢調(diào)控期，置業(yè)者都需面對(duì)買或不買的選擇，然而眼下大多數(shù)人都偏向于前者。在記者采訪的個(gè)案中，多數(shù)購(gòu)房者稱房?jī)r(jià)滯漲已經(jīng)達(dá)到了調(diào)控效果，不寄望未來(lái)房?jī)r(jià)大跌，對(duì)于關(guān)內(nèi)成熟居住區(qū)域信心尤其充足。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)王世界認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期并未消除。事實(shí)上目前的限購(gòu)限貸普遍被認(rèn)為是“短命”政策，預(yù)測(cè)在通脹壓力得到初步控制后將退出，類似的市場(chǎng)觀點(diǎn)很大程度影響了置業(yè)者的抉擇。一方面置業(yè)者擔(dān)心限購(gòu)限貸取消后，房?jī)r(jià)將重回上升通道，甚至報(bào)復(fù)性上漲；同時(shí)漸行漸近的通脹壓力，也讓買房成為近乎唯一之選。

　　最佳入市時(shí)機(jī)出現(xiàn)

　　“跑贏CPI還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，如果有一個(gè)指標(biāo)來(lái)反映財(cái)富變化，這個(gè)指標(biāo)就是M2。”國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷接受媒體采訪時(shí)稱，M2指現(xiàn)金加上企業(yè)和居民存款，包含了社會(huì)的潛在購(gòu)買力，最能準(zhǔn)確衡量社會(huì)財(cái)富總量。

　　截至2010年8月，中國(guó)的M2規(guī)模達(dá)到了69萬(wàn)億元，約為十年前的5.5倍，換而言之，個(gè)人財(cái)富在過去十年增幅沒有超過5.5倍，那么意味著資產(chǎn)縮水。有機(jī)構(gòu)計(jì)算各類投資品十年間的增幅后，例如，黃金的漲幅是350%、石油為200%，而上證指數(shù)累計(jì)十年甚至只漲了25%左右，僅有房地產(chǎn)是跑贏M2的為數(shù)不多的投資品。過去十年，全國(guó)房?jī)r(jià)平均累計(jì)漲幅超過500%，深圳無(wú)疑更高。

　　對(duì)于這樣的測(cè)算，有十余年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的安先生舉雙手贊同，他說(shuō)，股票、基金和樓市都有接觸，盈利的只有炒房。在售出幾套小戶型后，安先生手中積攢了近400萬(wàn)元現(xiàn)金，準(zhǔn)備入手某重點(diǎn)中學(xué)附近的學(xué)位房。一方面是在限購(gòu)令后精簡(jiǎn)購(gòu)房名額，同時(shí)他認(rèn)為學(xué)位房是除了資源性豪宅外，未來(lái)最看漲的樓市產(chǎn)品。

　　“在越來(lái)越明顯的通脹壓力前，房?jī)r(jià)滯漲等于下跌�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌坦言，對(duì)于自住客而言，最佳的買房時(shí)機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，從現(xiàn)在開始應(yīng)該密切關(guān)注樓市中的高性價(jià)比產(chǎn)品。他透露，年底前開發(fā)商一般都愿意拿出部分尾貨來(lái)搞特價(jià)，這無(wú)疑是一個(gè)“抄底”的好時(shí)機(jī)。

　　自住客不應(yīng)賭政策

　　實(shí)際上，每次樓市調(diào)控后置業(yè)者關(guān)心的總是房?jī)r(jià)將要跌多少，跌幅超過多少才可以入市？然而從本輪調(diào)控至今的種種跡象表明，這種押寶政策、對(duì)賭房?jī)r(jià)的心態(tài)，需要做出調(diào)整。

　　有專家建議，置業(yè)者不應(yīng)依照房?jī)r(jià)跌幅來(lái)置業(yè)，而是在自己長(zhǎng)期關(guān)注和喜愛的片區(qū)來(lái)淘房。同時(shí)還提醒自住客，謹(jǐn)慎看待自身的資金實(shí)力，在加息預(yù)期居高不下時(shí)，月供宜留有彈性，因?yàn)橄拶J而負(fù)債置業(yè)，無(wú)疑影響未來(lái)的生活計(jì)劃。