任志強(qiáng):未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌 房產(chǎn)稅出臺(tái)“難度大” (2)

　　在杭州房子里面從開(kāi)盤(pán)價(jià)到現(xiàn)在漲價(jià)過(guò)程當(dāng)中，是開(kāi)發(fā)商拿到的多還是小業(yè)主拿到的多？在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)的條件下，開(kāi)發(fā)商只拿到了前面三個(gè)部分，但很少有人把增值收益拿到，而小業(yè)主通常可以獲得增值收益。我們舉個(gè)潘石屹現(xiàn)代城的例子，賣(mài)的時(shí)候大概是8000元-15000元的價(jià)格，那他是不是還有成本？有土地成本有建安成本，但是現(xiàn)在小業(yè)主把它賣(mài)掉的時(shí)候已經(jīng)到了4.5萬(wàn)元，或者4.5萬(wàn)元以上，那么從一萬(wàn)多塊錢(qián)中間的差，從八千塊錢(qián)算的話，差大概有四倍的差，將近3.2萬(wàn)元，不管上多少稅賺得一定比潘石屹多。雖然有些人不愿意承認(rèn)這個(gè)事實(shí)，他們認(rèn)為自己是房奴。一個(gè)奇怪的問(wèn)題，你的房子不斷增值，你怎么是奴隸呢？你賣(mài)了房子一定比你原來(lái)收益高得多，所以我從來(lái)不承認(rèn)房奴的問(wèn)題，尤其是房子在不斷增值過(guò)程當(dāng)中。

　　那么我們商品房的功能到底是什么？很多人認(rèn)為商品房應(yīng)該保障基本生存權(quán)利，確實(shí)在聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約上要求政府必須保證公民的居住權(quán)利，但是居住權(quán)利是什么概念，居住權(quán)利不是房產(chǎn)權(quán)利，所以居住權(quán)利和商品房沒(méi)有什么關(guān)系，商品房是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不是居住權(quán)利。所以我個(gè)人認(rèn)為，只要你認(rèn)為商品房是保障基本權(quán)利，決策一定是錯(cuò)誤的，指導(dǎo)思想一定是錯(cuò)誤的。商品房是在滿足基本生存權(quán)利之外去引導(dǎo)生活質(zhì)量生活方式，所以商品房一定是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。

　　不過(guò)，中國(guó)人的壞習(xí)慣就是認(rèn)為，這一輩子就買(mǎi)一次房，其實(shí)我們從發(fā)達(dá)國(guó)家情況看，比如說(shuō)美國(guó)，大部分家庭在家庭解體之前要買(mǎi)七次房，比如說(shuō)剛一開(kāi)始是租，然后買(mǎi)一個(gè)小房，兩個(gè)人結(jié)婚稍微大一點(diǎn)，生了孩子再大一點(diǎn)，然后生兩個(gè)孩子可能就換一個(gè)更大一點(diǎn)，當(dāng)孩子上學(xué)或者具備獨(dú)立能力之后，又換回小一點(diǎn)的房子，這樣換來(lái)?yè)Q去一直換到快要退休的時(shí)候，或者退休以后為了避免遺產(chǎn)稅，完了趕緊抵押給銀行，用轉(zhuǎn)按揭的方式換取不再工作時(shí)候的消費(fèi)資金。這里還不包括他們?cè)谵D(zhuǎn)移工作地點(diǎn)的情況下必要的換房。

　　中國(guó)也應(yīng)該進(jìn)入這個(gè)過(guò)程，從租到買(mǎi)，從舊到新，從小到大，因?yàn)槿藗兊氖杖胪�往是年齡小的時(shí)候最低，然后進(jìn)入一定職位收入越來(lái)越高，就像孩子也一定是從1歲開(kāi)始長(zhǎng)起，而不是從10歲開(kāi)始長(zhǎng)起，小孩子小一點(diǎn)可以一室，稍微大一點(diǎn)兩室，再稍微大一點(diǎn)三室，或者說(shuō)要有人照看，這樣一定是隨著年齡和收入結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)的。

　　合理的住房體系是，60%-70%是市場(chǎng)化房，20%-30%是租賃房(非政府公租房)，5%-10%為廉租保障房。

　　房產(chǎn)稅出臺(tái)“難度大”

　　要買(mǎi)房你可以使勁買(mǎi)

　　最近，深圳、上海和重慶三個(gè)城市申報(bào)收取房產(chǎn)稅，一時(shí)間，房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出臺(tái)，鬧得人心惶惶。對(duì)此，我的觀點(diǎn)是，房產(chǎn)稅不太可能會(huì)推出。

　　除了個(gè)別國(guó)家，全世界很少有對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅的發(fā)展中國(guó)家。因?yàn)槟惚緛?lái)是在發(fā)展當(dāng)中，沒(méi)有什么錢(qián)還征什么？從申報(bào)的三個(gè)城市看，深圳是房產(chǎn)基礎(chǔ)資料最全的城市，房子情況好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策還沒(méi)有決定下來(lái)。而重慶想收的是特別消費(fèi)稅，對(duì)別墅或者大房子進(jìn)行收稅。

　　其實(shí)，房產(chǎn)稅怎么收也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，有人提出就是人均普稅多少，有人提出免60-70平米，60-70平米之后征稅等等。但不管怎么收，其中有幾個(gè)障礙。

　　第一收取的前提條件是你的底數(shù)要清楚，比如知道張三李四有多少房子，否則張三收了李四沒(méi)有收，就會(huì)打架，但底數(shù)清楚的沒(méi)有幾個(gè)城市。第二評(píng)估現(xiàn)在沒(méi)有辦法做到，現(xiàn)在我們的注冊(cè)評(píng)估師一共三萬(wàn)多人，要解決660個(gè)地級(jí)市以上的城市，大概需要這三萬(wàn)個(gè)注冊(cè)評(píng)估師干150年。另外，我們還有一個(gè)情況評(píng)估不了，每一屆政府都有一個(gè)固定的稅收來(lái)源，征收房產(chǎn)稅的前提是沒(méi)有70年的使用權(quán)，不能前面交了70年的，后面又加了稅，所以一定是替代了比如前面的土地使用稅，或者是70年的土地出讓金的稅收等等，所以我們現(xiàn)在還面臨房屋收稅很大的矛盾，因此建設(shè)部明確規(guī)定作為試點(diǎn)，一個(gè)城市先試。比如深圳，深圳沒(méi)有什么老房子，因此可以先試點(diǎn)，試點(diǎn)完了之后有問(wèn)題再改，這個(gè)試點(diǎn)城市可能不會(huì)擴(kuò)大，一直改到?jīng)]有矛盾了可能再擴(kuò)大。

　　我個(gè)人感覺(jué)它不太會(huì)出來(lái)，也不應(yīng)該會(huì)出來(lái)，所以不用擔(dān)心房產(chǎn)稅而不去買(mǎi)房子，要買(mǎi)房你可以使勁買(mǎi)。見(jiàn)習(xí)記者 周樂(lè)樂(lè) 通訊員 吳珮珮