葉檀：房地產(chǎn)調(diào)控第三輪不可阻擋

　　種種跡象顯示，“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”可能再次淪為空調(diào)，這是通脹預(yù)期與現(xiàn)金泛濫的結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策邊際效用節(jié)節(jié)下降。9月29日推出的史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，沒(méi)有擋住房?jī)r(jià)的步伐。政策效用期限從4月新政的4個(gè)月，下降到9月新政的一個(gè)月。

　　先看房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺顯示了市場(chǎng)各方對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，11月我國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.82%。上海的一手房平均成交價(jià)格在10月上漲41%的情況下，再漲了27%，達(dá)到22627元/平方米。這一數(shù)據(jù)顯示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重點(diǎn)城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市房?jī)r(jià)平均高達(dá)15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　成交量顯示市場(chǎng)的活躍度。中國(guó)最大的兩個(gè)城市成交量非�；钴S。

　　來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月上海新房供應(yīng)量達(dá)到9698萬(wàn)平方米，環(huán)比回升30%；受到10月低供應(yīng)的影響，成交量從10月的13191萬(wàn)平方米下滑到了9486萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑28%。但11月的成交顯示了先抑后揚(yáng)的走勢(shì)，顯示市場(chǎng)信心顯著恢復(fù)。

　　北京比上海更活躍。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量達(dá)到了10107套，繼9月以后調(diào)控期再次突破萬(wàn)套，環(huán)比10月上漲46.6%。11月30日的成交量達(dá)到5月1日以后的記錄新高。北京中原和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)表明，11月下旬二手房成交量達(dá)到6561套，環(huán)比中旬的4938套上漲超過(guò)1500套，市場(chǎng)反彈跡象再次出現(xiàn)。

　　雖然房?jī)r(jià)由政府控制，雖然高低檔住宅開(kāi)盤先后有嚴(yán)格限制，但調(diào)控得了一時(shí)，最終還是會(huì)現(xiàn)出原形。

　　我們低估了現(xiàn)金的力量。房地產(chǎn)調(diào)控至今，我們必須承認(rèn)，收緊銀行信貸無(wú)法動(dòng)搖財(cái)富階層的投資能力，我國(guó)的現(xiàn)金滲透率過(guò)低，而現(xiàn)金支付比率過(guò)高，有關(guān)方面雖然可以監(jiān)控資金的走向，卻無(wú)法監(jiān)控資金的投向，灰色收入與大量新富階層的購(gòu)買力足以支撐起中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　北京就是典型的例子。根據(jù)人行的數(shù)據(jù)，今年10月，北京個(gè)人房貸大幅下挫，當(dāng)月金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房本外幣貸款增加11.1億元，同比少增近25億元，少增幅度達(dá)69.1%，環(huán)比驟降43.8億元，降幅達(dá)79.8%。其中新建住房貸款減少0.8億元，同比少增12.2億元；二手住房貸款增加11.9億元，同比少增12.6億元。

　　與此相應(yīng)，商品房成交量下降，但降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房貸下降的幅度。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品房期房住宅總成交為6894套，環(huán)比9月，降幅超過(guò)36%，同比下跌幅度接近42%。

　　信貸收緊的結(jié)果是現(xiàn)金大行其道。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京市全款購(gòu)房者的比例達(dá)到55.3%，異地在京購(gòu)房者比例也達(dá)到55%，這些購(gòu)房主力成為支撐房?jī)r(jià)的主體。這一數(shù)據(jù)與4月調(diào)控后二手房全款付款比例占六成大致相似。說(shuō)明卡住了銀行信貸，無(wú)法止住洶涌的手握巨額資金購(gòu)房的投資者。目前這些人不僅手握數(shù)套房，還將投資的目光對(duì)準(zhǔn)了全球，新加坡、英國(guó)、加拿大等都是他們的投資熱土。

　　10月與11月的通脹上升預(yù)期助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度。

　　9月份CPI略有上升，投資者處于9月新政觀望期，而到11月公布10月CPI達(dá)到4.4%，預(yù)期11月的CPI將繼續(xù)攀升，這給中產(chǎn)階層的投資者加了最后一把火。不堪忍受存款負(fù)利率與變幻不定的證券市場(chǎng)，手中有余資的中產(chǎn)階層傾其所有將資金投入樓市，畢竟，這是到目前為止中國(guó)惟一只賺不賠的投資。毫不奇怪，11月下旬許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)烈焰升騰，成交量大幅攀升。

　　現(xiàn)在，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩最后兩招殺手锏：一是提高持有成本或者征收資本利得，使房地產(chǎn)投資無(wú)利可圖；二是取消房地產(chǎn)信貸，或者繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨(dú)加息，把所有自有資金不足者全部趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此一來(lái)，無(wú)人高位接盤房?jī)r(jià)自然下跌。而政策放的風(fēng)是明年計(jì)劃建1000萬(wàn)套保障房，其中絕大部分為公租房。潛臺(tái)詞是，市場(chǎng)我們管不了，商品房?jī)r(jià)暫時(shí)還得在高位。

　　這是典型的新加坡模式，大部分國(guó)民住進(jìn)保障房，讓商品房比保障房?jī)r(jià)格高十倍，于我何干？問(wèn)題是，新加坡保障了80%的國(guó)民住房，我們保障得了8億嗎？

　　我們必須給房地產(chǎn)調(diào)控鼓勵(lì)，并且指出，投資過(guò)熱的問(wèn)題由稅收與貸款成本解決，征收房產(chǎn)稅、給房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨(dú)加息是最好的選擇。

　　如此下去，第三輪調(diào)控勢(shì)不可擋，開(kāi)發(fā)商綏靖無(wú)用。