就像股市讓人看不懂一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是怪象難解，當(dāng)前的樓市出現(xiàn)“三大怪”。
這“三大怪”是：房?jī)r(jià)越調(diào)漲得越快，投資越管越像搞比賽，大戶型越少越不好賣。
先說(shuō)房?jī)r(jià)越調(diào)漲得越快。
2006年，中央政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，國(guó)N條紛紛出臺(tái)亮相，但這些措施并沒(méi)有抑制當(dāng)年的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，到了今年一季度，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持較高的上漲幅度。據(jù)國(guó)家發(fā)改委報(bào)告分析，全國(guó)70個(gè)大中城市一季度房?jī)r(jià)平均漲幅為6%，而中心城市則保持更高速度，其中深圳同比上漲10.7%、長(zhǎng)沙同比上漲10.1%、北京同比上漲9.9%、廣州同比上漲8.6%、成都同比上漲8.4%、福州同比上漲8.0%、廈門(mén)同比上漲7.7%。而一度被認(rèn)為調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效的上海市場(chǎng)，則在3月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，有人擔(dān)心上海樓市有可能進(jìn)入新一輪上升通道。
再看投資越管越像搞比賽。
按照發(fā)改委的說(shuō)法，今年一季度房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。去年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅為21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，并且處于近幾年來(lái)較低水平。而今年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3543.78億元，增幅為26.9%，比去年一季度增加了6.7個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。
而另有統(tǒng)計(jì)顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長(zhǎng)26.3%，為完成投資的2倍。其中利用外資131.27億元，同比增長(zhǎng)154.4%，并且外商直接投資占102.63億元，同比增長(zhǎng)192.5%。外商投資大幅增長(zhǎng)的情況表明，開(kāi)發(fā)商融資的方式發(fā)生了變化，外資成為重要融資通道。
房?jī)r(jià)和投資方面出現(xiàn)的怪現(xiàn)象，其實(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾依然突出。
當(dāng)然，房?jī)r(jià)上漲的原因是復(fù)雜的。一般而言，股市持續(xù)火暴很可能導(dǎo)致樓市萎縮。但在A股指數(shù)連創(chuàng)紀(jì)錄的情況下，房?jī)r(jià)繼續(xù)高速上漲，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然旺盛。在國(guó)家一再出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，并改革住房制度的同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，則意味著投資者和消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期并沒(méi)有發(fā)生顯著變化。導(dǎo)致這一情況發(fā)生的原因在于通貨膨脹預(yù)期加劇。由于消費(fèi)物價(jià)指數(shù)CPI連續(xù)處于較高位置，并可能在3月份達(dá)到3%的增幅，通貨膨脹壓力明顯加大。而中央銀行雖然在3月提高了利率，但央行遲緩的加息動(dòng)作并沒(méi)有傳遞出抑制通脹的信號(hào)。在此政策環(huán)境下，利用住房進(jìn)行保值增值，則成為一種明智的選擇。
而房地產(chǎn)投資之所以加速，就在于前期的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在路向錯(cuò)誤。我在此前的評(píng)論中曾寫(xiě)道，由于政府在抑制住房需求的同時(shí)也抑制了供給，導(dǎo)致住房供給量不足，實(shí)際結(jié)果是維持了房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。
一季度出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增速反彈，實(shí)際是對(duì)過(guò)去錯(cuò)誤調(diào)控政策的修正。
最后說(shuō)一說(shuō)大戶型越少越不好賣。
在國(guó)家推出90平米戶型政策后，很多開(kāi)發(fā)商揚(yáng)言大戶型住房將供不應(yīng)求，該類住房?jī)r(jià)格將大幅上漲。結(jié)果呢，這其實(shí)是一個(gè)“真實(shí)的謊言”。最近我到北京西四環(huán)附近的5家住房經(jīng)紀(jì)公司咨詢市場(chǎng)情況，他們一致告訴我，與大戶型相比，同一地區(qū)小戶型住房的每平米價(jià)格要高于大戶型。原因很簡(jiǎn)單，窮人多。大戶型住房的總價(jià)太高，能夠買得起的畢竟是少數(shù)。有錢(qián)人早已住上了豪宅，而買不起的，現(xiàn)在還是買不起。所以，大戶型住房越來(lái)越不好賣。
樓市出現(xiàn)的“三大怪”，反映了在流動(dòng)性泛濫條件下的居民價(jià)格預(yù)期和市場(chǎng)的真實(shí)供求狀況。
如何破解房?jī)r(jià)難題，恐怕還得從金融政策入手。(劉杉)
