面對全中國房價如雨后春筍般飛漲的現(xiàn)狀，那些備受質(zhì)疑的房地產(chǎn)開發(fā)商解釋為把成本轉(zhuǎn)嫁到了土地招拍掛的制度上，但作為全國土地資源管理部門的國土資源部并不認(rèn)可這一說法。
當(dāng)政府與開發(fā)商就土地價格與房屋價格到底有多大的聯(lián)系爭執(zhí)不休時，全國渴望買房的消費者并不會過多地考慮這個問題。當(dāng)國土部部長以普通人的角度審視房價也感覺難以承受時，房價漲跌的是與非，似乎也值得更多的人多一些思考。
國土部部長為什么買不起房
當(dāng)人們還在爭論高房價和高地價誰為因誰為果的時候，全國各地的房地產(chǎn)價格仍然在不斷飛漲著。這樣的漲價幅度已經(jīng)到了讓國土資源部部長都表示出了在北京買不起房的無奈。
作為掌管全國土地資源的部長，是因為國家公務(wù)員身份的部長每月的工資養(yǎng)不起北京的房子，還是因為北京的房子已經(jīng)超出大部分每月賺取固定工資收入人群的承受能力呢？
從北京6月份的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。而去年同期普通住宅的均價一般在8500元/平方米左右。
不光是買不起房子，而且很多購房者也不知道該在哪買。因為在城區(qū)內(nèi)住宅價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大多數(shù)人的承受范圍，而今后，城區(qū)內(nèi)也已經(jīng)很難再覓到住宅用地。南四環(huán)至南五環(huán)之間，6月份開盤項目中僅有三個項目開盤均價未過萬元。遠(yuǎn)郊區(qū)的房價也就勢持續(xù)上漲著。
前天，北京市第三批兩限房開始投標(biāo)，建設(shè)用地面積6萬平方米的豐臺區(qū)宋莊路38號地的競標(biāo)價已經(jīng)被開發(fā)商飆到6億元的價格。而其銷售限價為6200元。
地價和房價的上漲速度與大多數(shù)人工資單上的數(shù)字相比，完全不在一個區(qū)間之內(nèi)。當(dāng)房地產(chǎn)商們一邊“不好意思”地獲取利潤，一邊高喊地荒論埋怨政府土地供應(yīng)不足。政府一邊強調(diào)其住宅用地的供應(yīng)是在逐步加大，一邊卻不斷提高土地出讓金。
一會兒是房地產(chǎn)商自曝官商勾結(jié)內(nèi)幕，一會兒又是開發(fā)商囤積土地制造“地荒論”，房地產(chǎn)商“捂盤”惜售。在房價和地價的爭論下，普通老百姓同我們的國土部部長一起患上“購房恐懼癥”。
專家觀點
土地價格必然計入房地產(chǎn)開發(fā)成本
現(xiàn)在的情況是，國土資源部鼓勵以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地，而且要求進(jìn)一步提高以這樣的方式出讓土地的比例。
“房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開競拍的方式獲得土地，他們可以理直氣壯地把這部分增加資金加入成本中�！� 鏈家市場總監(jiān)金育松說，土地價格逐漸提高，會促使土地開發(fā)商的成本上升。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強也持有同樣的觀點。房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本主要由兩部分組成，土地出讓金和建設(shè)成本�！巴恋貎r格上漲會導(dǎo)致房地產(chǎn)商整體開發(fā)成本的上升，為了保證利潤開發(fā)商一般會提升房屋價格。”
現(xiàn)在的情況是近些年土地價格逐年攀高。房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛訴苦，土地價格的上升使其在房地產(chǎn)開發(fā)成本中的比例越來越高，甚至土地費用所占成本比例幾乎和建安成本持平。
這樣的情況下，開發(fā)商要么是維持房價降低自己利潤，要么是提高房價保證自己的利潤。大多數(shù)開發(fā)商當(dāng)然會毫不猶豫地選擇保證自己的利潤，因此土地價格必然會被開發(fā)商計入成本之中。
一塊地價上升將抬高一個地區(qū)房價
“假如一塊土地的價格從100萬漲到了150萬，房地產(chǎn)商花在土地上的成本就提高了50%�！标悋鴱娪酶庇^的數(shù)據(jù)說明土地價格能夠影響一塊樓板的房價。
而這樣還不僅僅會影響一塊房價，它的影響會更加廣泛，有可能擴大到一個地區(qū)。陳國強舉例解釋。
假如兩塊地相鄰，其中一塊地在一年前已經(jīng)被一個開發(fā)商買到手。相鄰地塊的價格已經(jīng)上漲，由于土地成本上升，該地塊的開發(fā)商提高自己的房價。而前一塊土地的開發(fā)商會參照這個更高的價格定價，可能會以同樣的價格出售。這樣土地價格對房價的影響便擴大了。
“當(dāng)然，供求還是決定房價的主要因素�！苯鹩烧f，房屋也是商品，在持續(xù)強勁的需求下，房價肯定是不斷上漲的。
陳國強也認(rèn)為，土地供應(yīng)量放大保證充足的房屋供應(yīng)，是解決問題的一個好辦法。同時，陳國強表示土地價格的上升與保護(hù)土地資源的關(guān)系不大。
土地成本激增已成房價上漲主因
今年上半年，國研中心宏觀部的一份報告指出，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房價上漲的主要動因。
報告中給出的數(shù)據(jù)稱，2000年到2004年期間商品房銷售價格提高了30%，利潤與銷售費用等其他因素提高了30%，同時土地成本上漲了50%，而工程造價上漲對房價上漲影響的邊際效應(yīng)則很小。同時，從近幾年我國住房的空置狀態(tài)來看，供求因素也并非房價猛漲的決定性因素。
在我國商品房銷售價格中，土地成本所占比重為8%到13%之間，工程造價為62%到68%之間，土地、銷售費用及利稅等其他因素為32%到38%之間。2001年到2005年間，住宅土地交易價格指數(shù)上漲了49%，住宅價格也上漲了30%。
對于未來5年的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，報告預(yù)測，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積到2010年將會增加到200.89億平方米，2004年這一數(shù)字僅為131.2億平方米，“十一五”期間的年增長率將為7.35%。此外，由于北京房地產(chǎn)投資的總量較大，占35個大中城市房地產(chǎn)投資總量的20%左右，預(yù)計“十一五”期間北京房地產(chǎn)投資平均增速將保持在25%左右。
地產(chǎn)商觀點
京城開發(fā)商集體緘口土地成本
昨天上午，國土資源部方面表示將加大土地供應(yīng)總量，以達(dá)到抑制京城房價過快增長的目的。然而，記者在下午的采訪過程中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有開發(fā)商都對此觀點選擇避而不談。
一位開發(fā)商委婉地告訴記者，“目前，作為北京開發(fā)商，不太方便對政府觀點進(jìn)行分析”。這似乎也印證了在今年初國內(nèi)地產(chǎn)大亨潘石屹所說的一句話，“房價是這幾年越來越受社會關(guān)注的話題，進(jìn)入2007年更是如此，這個話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都避而不談，我也是如此”。
昨天上午，徐紹史在介紹國家土地督察制度實施進(jìn)展等方面時表示，2007年國土資源系統(tǒng)將加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。根據(jù)記者了解，今年1-5月份統(tǒng)計，住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同比增長35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量比去年同比增加76.3%，經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%。面對上述一組數(shù)據(jù)，徐紹史認(rèn)為，“土地從供應(yīng)最后轉(zhuǎn)化為住宅的提供上還有一個時間過程，相信這些措施實施之后，房地產(chǎn)價格會平穩(wěn)下來”。
然而，土地供需關(guān)系決定京城房價的觀點卻與京城各大房地產(chǎn)開發(fā)商的說法存在區(qū)別。
2007年7月6日，北京市華遠(yuǎn)集團總裁任志強在其博客中暗示，城市房價爭創(chuàng)天價，與國有土地的招拍掛制度存在必然聯(lián)系。據(jù)資料顯示，北京2006年公開出讓的土地86宗，總成交額271億元，比標(biāo)的溢價了56億元，溢價了26%。這個土地價格的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了北京房價的增幅，平均土地價格約占房價的50%左右。即使按土地溢價增幅的50%計算，增幅也大于房價的增幅。
任志強認(rèn)為：“土地是房價的先期信號，不管曾有多少土地是原有儲備或低成本土地，但只要有公開的信號能讓這些原有的存量土地有進(jìn)行重置或交易的機會，那么這些經(jīng)重估的土地都會瞄準(zhǔn)新的地價和預(yù)期房價而進(jìn)行調(diào)整。”
但昨天下午記者對京城各房地產(chǎn)開發(fā)商逐一采訪中，多數(shù)開發(fā)商表示，不方便對房價問題做出解答。
一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，以目前北京城市土地供應(yīng)現(xiàn)狀，政府選擇的土地供應(yīng)多屬于京郊地區(qū)，市內(nèi)土地供應(yīng)量有限�！按罅康木┙纪恋毓⿷�(yīng)可以說是無效放量，因為它只能滿足當(dāng)?shù)刭彿空�，而不能滿足想在城市里買房的購房者的消費需求�！�
同時，上述負(fù)責(zé)人向記者透露，促使北京市房價上漲的因素還包括京城一些具有實力的開發(fā)商有意暫停期房供應(yīng)，而是等到房屋工程結(jié)束后，再根據(jù)市場預(yù)期提高房屋價格�！氨热缫惶灼诜靠梢再u到1.3萬元/平方米，等幾個月后的現(xiàn)房價格就可以提高2000元/平方米�！�(任思強 謝秋爭 丁蕊)
