近段時(shí)間來(lái)，頻頻爆出的新地王不但成了業(yè)內(nèi)議論的重點(diǎn)，也成了全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。每當(dāng)我第一時(shí)間在手機(jī)上讀到新地王“出世”的短信時(shí)，常常會(huì)情不自禁地反復(fù)思考這個(gè)問(wèn)題：新地王是如何孕育的？其可能產(chǎn)生的后果又會(huì)如何？
所謂“新地王”，指的就是地價(jià)再創(chuàng)新高的地塊。當(dāng)然，不同地王其地價(jià)高的含義是有所不同的，有的是總價(jià)高，有的是樓面地價(jià)高。不過(guò)，也有的新地王是雙料冠軍，即土地總價(jià)與樓面地價(jià)都高。
在土地招拍掛市場(chǎng)上，成交地價(jià)的高低顯然與房?jī)r(jià)有關(guān)，而且不只與現(xiàn)在的房?jī)r(jià)密切相關(guān)，更主要的是與開(kāi)發(fā)商預(yù)期的房?jī)r(jià)直接相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士都知道，在土地招拍掛市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商估算其能接受地價(jià)的最高上限的粗略計(jì)算公式是：
最高可接受地價(jià)＝房?jī)r(jià)(預(yù)期)-建安成本-各種稅費(fèi)-利潤(rùn)。
從該公式可以看出，相同管理水平和相同資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，在土地招拍掛市場(chǎng)上的土地之爭(zhēng)，從本質(zhì)上講就是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期之爭(zhēng)。在激烈的角逐中，按照“價(jià)高者得”的原則，新地王產(chǎn)生了，其得主就是預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)最高的開(kāi)發(fā)商，或通俗地說(shuō)就是“賭”未來(lái)房?jī)r(jià)最高的開(kāi)發(fā)商。
當(dāng)新地王樓面地價(jià)紛紛趕超在售房?jī)r(jià)時(shí)，新地王的獲得者為了自己的利潤(rùn)空間，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上就如同“過(guò)河卒子”，自然是只能進(jìn)不能退了。這是因?yàn)樾碌赝醯膬r(jià)格對(duì)該開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的剛性成本了，此時(shí)該開(kāi)發(fā)商保本房?jī)r(jià)的計(jì)算方法是：
房?jī)r(jià)＝地價(jià)(新地王價(jià)格)＋建安成本＋各種稅費(fèi)＋利潤(rùn)。
當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)方法是多種多樣的，除了上面說(shuō)的保本價(jià)法外，還有市場(chǎng)比較法等等，當(dāng)周邊其他樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商看到新地王的樓面地價(jià)也超過(guò)了其在售房?jī)r(jià)時(shí)，緊跟著漲價(jià)便成了最“理智”的選擇。
如今年6月21日，浙江綠城以與該區(qū)域在售新樓盤(pán)價(jià)格相差無(wú)幾的樓面地價(jià)12509元/平方米拿下上海楊浦新江灣城D1地塊后，周邊在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)立即上漲了10%至30%。
這些周邊樓盤(pán)的漲價(jià)，反過(guò)來(lái)給內(nèi)心原本忐忑不安的新地王得主極大的心理安慰，給他的冒險(xiǎn)一賭吃了顆定心丸，讓他對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲充滿了憧憬。預(yù)期是有傳染性的，當(dāng)大家紛紛對(duì)房?jī)r(jià)上漲深信不疑時(shí)，更新的地王又孕育產(chǎn)生了，又催生了新一輪房?jī)r(jià)的上漲，新一輪房?jī)r(jià)上漲又孕育了“新新地王”的誕生。
然而，問(wèn)題的關(guān)鍵是，這樣孕育出來(lái)的新地王將給市場(chǎng)帶來(lái)什么？如果這種新地王的價(jià)格是正常的，那么，今后在該地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)出來(lái)的樓盤(pán)房?jī)r(jià)的上漲必將是更加瘋狂的。
伴隨著房?jī)r(jià)飛漲，不論是真實(shí)的自住性需求也好，還是投資／投機(jī)性需求也罷，更不要說(shuō)“左手轉(zhuǎn)右手”的虛假按揭需求，絕大多數(shù)都得依賴于銀行信貸資金做后盾。
如央行上�？偛咳涨鞍l(fā)布的2007年上半年上海貨幣信貸運(yùn)行報(bào)告披露，在樓市交易迅速升溫刺激下，6月中資銀行個(gè)人房貸大幅增加45.5億元，比5月份多增36.9億元，占上半年貸款增量的三分之二，其中當(dāng)月新建房貸款增加43.7億元，占上半年新建房貸款增量的95.8%。同樣，深圳個(gè)貸2007年前5個(gè)月的增量比2006年全年的增量還要多112.8億元，為其全年增量的137.8%。
頻頻爆出的新地王正是背靠銀行的信貸資金“賭”出來(lái)的。這種由心理預(yù)期和銀行信貸資金支撐起的天價(jià)地王，又由天價(jià)地王支撐起的已經(jīng)脫離了廣大民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的房?jī)r(jià)，其真實(shí)性、可靠性、安全性又如何呢？(章林曉 作者為房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，土地估價(jià)師)
