24號(hào)文件出臺(tái)之后，爭(zhēng)論更多的不再是低收入家庭，而是那些自認(rèn)為不應(yīng)享受政府保障性住房的夾心層(夾心層是指超出了保障性標(biāo)準(zhǔn)又暫時(shí)靠收入無法或無力購買商品房的所謂工薪人群)。他們認(rèn)為低收入家庭的住房政府買單了，高收入家庭的住房自行解決了，而他們離解決住房問題更遠(yuǎn)了。
全世界各個(gè)國家在解決住房問題中都會(huì)遇到同樣的問題，即市場(chǎng)解決了大多數(shù)中等以上收入家庭的住房，國家的社會(huì)保障體系解決了低收入家庭的住房問題。夾心層則各國政府分別用不同的方式給予幫助，讓夾心層以自己為主、國家?guī)椭蛏鐣?huì)幫助為輔而解決住房問題。
任何國家保障性措施大約都是按收入情況為基礎(chǔ)的，并由個(gè)人的收入組合成家庭的收入。這對(duì)低收入家庭而言是件比較簡(jiǎn)單的事，因?yàn)槊總�(gè)人的收入大約都不夠應(yīng)納稅的條件，但對(duì)高于低收入水平的家庭則不同了。也許家庭中的某個(gè)納稅人的收入要繳納大量的個(gè)稅，但稅后的收入平均到家庭人均時(shí)卻很低，變成了不應(yīng)納稅的收入人群。
因此從法律上界定家庭的概念和按撫養(yǎng)系數(shù)計(jì)算應(yīng)稅分類就變得非常重要了。同時(shí)，提高個(gè)稅繳納的起征點(diǎn)(或扣除起點(diǎn))就成為了調(diào)節(jié)的重要工具。用減稅來提高這一人群的收入、增加住房消費(fèi)能力。讓保障政策更加公平有效的同時(shí)，也讓非保障群體改善自行解決住房的條件。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上找不到要對(duì)中等收入家庭給予保障或補(bǔ)貼的理論，但發(fā)達(dá)國家大多有以國家為后盾的市場(chǎng)化經(jīng)營方式中的貼息貼租的做法。貼息是指對(duì)特定人群購房所發(fā)放的低息貸款，是輔助這些家庭靠自身能力在市場(chǎng)中解決住房問題的重要手段。貼租是指對(duì)特定人群租房需求實(shí)行的過渡性消費(fèi)，讓租金高于廉租房但略低于市場(chǎng)的一種租賃住房消費(fèi)。
首先，要平衡市場(chǎng)中的租賃價(jià)格，要有一個(gè)具有規(guī)模和穩(wěn)定性的租賃市場(chǎng)。目前，全國城鎮(zhèn)中這一數(shù)量的比重只占約2%的水平，僅靠個(gè)人購房向市場(chǎng)提供租房的方式是不完全具備租賃市場(chǎng)化條件的。同時(shí)個(gè)人產(chǎn)權(quán)的租房有極大的不穩(wěn)定性，租金、租賃期限等都會(huì)隨產(chǎn)權(quán)人個(gè)人意愿產(chǎn)生隨意性，不是制度中應(yīng)依靠的對(duì)象。
而租賃市場(chǎng)的建立要有可長(zhǎng)期持有物業(yè)的資金來源，許多國家是用各種基金(包括公募和私募)，也有的靠國家強(qiáng)制性低息或無息長(zhǎng)期信貸�？傊畱�(yīng)有可以用市場(chǎng)化建立成規(guī)模的租賃住房的金融條件，以保證開發(fā)企業(yè)不是必須將房子立即賣掉以回收資金的現(xiàn)金流。
國家在大量的出臺(tái)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的政策，豈不知大量的境外機(jī)構(gòu)資金多數(shù)是以建立租賃市場(chǎng)、較長(zhǎng)期持有物業(yè)的一種資金，恰恰可以彌補(bǔ)我國現(xiàn)行金融市場(chǎng)的缺陷，可以充分利用這些資金以建立中國的租賃性市場(chǎng)，并從高端逐步向低端過渡。
沒有租賃市場(chǎng)的存在逼著所有人都必須去買房，難道不是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因嗎？
貼租的資金有的來自于國家的財(cái)政補(bǔ)貼，有的來自于土地的租用方式，有的來自于低資金成本。如天津市政府就試點(diǎn)了按市場(chǎng)價(jià)包租房子、再貼息將住房租給特定的專業(yè)人才人群。如將70年出讓金一次補(bǔ)交的土地租用方式改為免出讓金，按年收取租金或降低出讓金標(biāo)準(zhǔn)的方式降低土地首期投入的成本，換取政府限租的權(quán)利，讓這部分土地首期投入的成本轉(zhuǎn)換成市場(chǎng)中的貼租。如發(fā)行低息債券專門用于建設(shè)租賃性住房，將低息債券批準(zhǔn)發(fā)行的權(quán)力轉(zhuǎn)化成貼租，用利息的降低變成租金的降低，等等。
這種可長(zhǎng)期租賃住房的建立會(huì)改變?nèi)藗兊南M(fèi)預(yù)期，成為市場(chǎng)中供求關(guān)系緊張中的緩沖器，也會(huì)起到平衡與調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過高時(shí)，更多人會(huì)選擇租賃。當(dāng)租賃價(jià)格過高時(shí)，則更多人會(huì)選擇購買。
既然國家已充分認(rèn)識(shí)到為低收入家庭買單解決住房問題的重要性，那么也應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到建立與完善住房體系的重要性，當(dāng)然就不能將夾心層拋棄在制度之外，也應(yīng)有所幫助。
各國購房中大多有相應(yīng)的減稅制度，為什么中國沒有執(zhí)行呢？當(dāng)貨幣收入轉(zhuǎn)為實(shí)體財(cái)產(chǎn)時(shí)，反而加了許多稅，包括二手房交易中的各種稅收，還要加什么物業(yè)稅。這對(duì)夾心層來說則變成了巨大的交易成本，或者說成為了購買障礙，許多人沖進(jìn)一手房市場(chǎng)爬高，也與二手房交易的稅收過重相關(guān)。
減稅的最大受益者并非是被稱為富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因?yàn)槎~減免的購房稅收對(duì)富人們的納稅幾乎沒有太多影響，但對(duì)中等收入或者中等偏下收入的家庭則會(huì)在梯次消費(fèi)中多次使用，并真正提高他們的住房支付能力，增加市場(chǎng)中的交易量與稅收總量。
租賃性住房的建設(shè)應(yīng)成為繼低收入保障性體系建立之后的另一項(xiàng)重大工程。(任志強(qiáng))
