國(guó)慶前夕，央行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高了貸款購(gòu)買“第二套”住房者的首付比例和貸款利率，規(guī)定已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，相較于目前大多執(zhí)行的85%的優(yōu)惠利率，有較大幅度的提高。

　　以直觀判斷，上述首付比例與貸款利率“雙提高”的措施，一方面有利于抑制已經(jīng)擁有自有住房者的二次置業(yè)沖動(dòng)，另一方面亦可以降低投資收益比的方式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資熱潮加以限制�？傊�，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“組合拳”中的最新一記，其最顯著的作用還是在于抑制增長(zhǎng)過(guò)快的市場(chǎng)需求。

　　但和近期出臺(tái)的各種措施的境遇相似，該政策甫一出臺(tái)便受到質(zhì)疑，輿論首先懷疑的是，在房?jī)r(jià)“越調(diào)(控)越高”的大勢(shì)下，這個(gè)相對(duì)溫和的“新政”，在抑制房?jī)r(jià)方面究竟能夠起到多大作用。

　　確實(shí)，在連續(xù)加息和征收二手房交易稅等一系列重拳之下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻全線逆勢(shì)上揚(yáng)，甚至呈現(xiàn)“瘋長(zhǎng)”趨勢(shì)，不但使購(gòu)房者叫苦不迭，也讓許多觀察者錯(cuò)愕不已。但如果考慮到金融市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的背景，加之股票、基金飛漲帶來(lái)的示范效應(yīng)，作為唯一可與證券市場(chǎng)并駕的投資工具，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的樂(lè)觀預(yù)期和投資炒作，其實(shí)也在情理之中，而一系列調(diào)控措施帶來(lái)的投資和交易成本的上升，也就很容易被“消化”在這種樂(lè)觀的預(yù)期之中。

　　在這種一致“看多”的市場(chǎng)氛圍和群體心態(tài)下，“提高首付”的措施究竟能在多大程度上起到抑制需求(無(wú)論自用還是投資)的作用，不但論者持懷疑的態(tài)度，就連決策者也未必有十足的信心。

　　不過(guò)，此次“房貸新政”的另外一項(xiàng)潛在的作用，也值得輿論的關(guān)注，即降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。而首付比例和貸款利率的“雙提高”，一方面可降低銀行信貸在購(gòu)房投資中的比例，亦可提高單位貸款的利息收益，顯然都可以在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)方面，起到明顯的作用。如此，若把抑制市場(chǎng)需求和降低銀行風(fēng)險(xiǎn)視為此次“房貸新政”的雙重目標(biāo)，則即使在抑制需求方面收效不大，也至少可以在降低風(fēng)險(xiǎn)方面起到切實(shí)的作用。

　　而不論欲實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)中的一項(xiàng)，還是完整實(shí)現(xiàn)其綜合目標(biāo)，輿論提出的另一項(xiàng)擔(dān)心都值得央行和銀監(jiān)會(huì)高度重視，即如何準(zhǔn)確、合理界定“第二套”住房，并以此為據(jù)，對(duì)第二套及以上住房嚴(yán)格落實(shí)“新政”規(guī)定的各項(xiàng)措施。只有這樣，才能既不因“新政”而傷害到普通群眾改善住房條件的正當(dāng)需求，同時(shí)有效抑制住房市場(chǎng)的投資炒作，并切實(shí)降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。