“十一”長(zhǎng)假期間，我在燕郊買了一套房，98平方米，均價(jià)5000元，當(dāng)時(shí)交了定金一萬。”北京某單位的韓女士告訴記者，“開發(fā)商通知10月8日以后去辦理貸款，首付還是20%�！�

　　韓女士此前在北京朝陽(yáng)北路的某小區(qū)已經(jīng)貸款買了一套房，面積140余平方米。她所購(gòu)買的這套房是在房貸新政發(fā)布之后。

　　根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)布的通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；同時(shí)，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　這次通知被人們普遍稱作“房貸新政”。

　　房貸新政威力不顯

　　和韓女士一樣，很多人仍在貸款購(gòu)買自己的“第二套”房，首付并未提高。據(jù)北京著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛我家公司提供的數(shù)據(jù)顯示：今年“十一”黃金周期間，二手房成交量同比增加36%，買賣房源和客戶登記量分別上升30%和35%，創(chuàng)下歷年最高記錄。

　　發(fā)布之前被各方盛傳的“房貸新政”并沒有發(fā)揮人們想象的威力。

　　“最近一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲比較厲害，百姓的漲價(jià)預(yù)期比較強(qiáng)烈，增加二套房貸款首付比重，有利于震懾投機(jī)，同時(shí)降低普通購(gòu)房者的購(gòu)房沖動(dòng)�！北本┐髮W(xué)副教授、中國(guó)民營(yíng)企業(yè)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)黃俊立接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說。

　　至于這一政策能在多大程度上遏制住房投資，黃教授認(rèn)為還有許多其他因素需要考慮，存在不確定性。

　　首先，考慮購(gòu)買第二套房的大都是相對(duì)富裕的群體，首付比例僅提高一成對(duì)他們的影響有限，而且對(duì)于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會(huì)有影響。

　　其次，在操作層面，由于配套措施不健全，政策效率可能會(huì)“打折扣”。對(duì)第二套住房放貸提高40%，在執(zhí)行層面上存在相當(dāng)大的難度。具體表現(xiàn)在第一套和第二套的界定上，不少家庭，在由第一個(gè)家庭分解為兩個(gè)家庭時(shí)，上代和下代之間購(gòu)置的新房算不算第二套？還有，不少人是在幾個(gè)城市異地置業(yè)，確定是否屬“第二套”難度很大。

　　事實(shí)上，在這家銀行貸款，又在那家銀行貸款，銀行間因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)，對(duì)確定“第二套”、“第三套”的積極性并不高。誰(shuí)去界定“第二套”？如何監(jiān)管？這些都是問題。

　　黃俊立教授告訴記者，提高第二套住房按揭首付的思路，其實(shí)早在2003年央行的121號(hào)文件就有明確規(guī)定。對(duì)貸款購(gòu)買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。直到2006年6月1日起，商品房貸款首付比例才調(diào)高為30%，自住購(gòu)買90平方米以下的房子首付仍可執(zhí)行20%。但后來執(zhí)行得怎樣，并沒有監(jiān)督。

　　抑制炒房還需配套措施

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者，不會(huì)真的有那么多錢用來炒作房地產(chǎn)，肯定是利用了銀行便利的金融杠桿，住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。

　　還有，這次新政并非僅針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求一方，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有一些新的規(guī)定。比如，對(duì)項(xiàng)目自有資金的要求，對(duì)囤地或囤房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對(duì)其發(fā)放貸款的要求等。這些政策都表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸可能會(huì)全面收縮。

　　“如果該文件能制定出更為詳細(xì)的執(zhí)行規(guī)則，就有可能會(huì)改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。目前的關(guān)鍵問題是如何落實(shí)與執(zhí)行文件。這還有待于進(jìn)一步觀察。”易憲容說。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教師蔡如海博士接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，在當(dāng)前流動(dòng)性過剩的背景下，熱錢去處并不多，樓市和股市是最大的兩個(gè)選擇。對(duì)于各家銀行來說，房貸仍是一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。他們會(huì)不會(huì)積極配合仍是未知數(shù)。

　　據(jù)央行最新統(tǒng)計(jì)，今年6月末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25720億元，相比10年前增長(zhǎng)了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購(gòu)房的置業(yè)者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿 。事實(shí)上，已出售房產(chǎn)空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。

　　黃俊立認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲得太快，超過了一般百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力。但是很多房子掌握在投機(jī)者和投資者手里，應(yīng)當(dāng)通過增加房屋持有成本來促進(jìn)賣房，這樣控制房?jī)r(jià)可能會(huì)更有效。(李忠峰)