風(fēng)雨之后見陽光——人們對(duì)此總是深信不疑，卻從來不去問問，風(fēng)雨之后一定會(huì)有陽光，有過彩虹一定預(yù)示天晴嗎？值得懷疑的顯然遠(yuǎn)非于此。那種將租房理所當(dāng)然地認(rèn)作是陽光出現(xiàn)之前的第一道彩虹，念念不忘租房可以讓人躲避高房價(jià)的風(fēng)吹雨打、相信租房之后必然可以買得起房子的思維，實(shí)在不經(jīng)推敲。

　　讓一個(gè)人考慮租住十年房，之后再去買房，這是令人困惑的號(hào)召。十年前租房居住的人，十年之后憑什么就能輕松地買到房子？

　　租房之后未必就能買得起房，這幾乎可以肯定�！白狻焙汀百I”之間，本不存在某種承前啟后式的天然承合關(guān)系。倘要將“先租后買”做硬性拼湊，必是某種僥幸預(yù)期作祟。主張這一立論的人，既不能給出更為詳盡的解決方案，也將自身的聰明才智做了一回?zé)o謂賭注。由于有意無意忽略一些至關(guān)重要的“不確定性”因素。

　　需要考慮，十年以后居民的工資收入是否在增長？增長幅度能否超過房價(jià)升幅？如果屆時(shí)租房戶的工資收入沒有明顯增長，或者增幅大大低于房價(jià)漲幅，則“先租后買”的美麗夢想，是不是要立刻泡湯？

　　不要試圖回避這一現(xiàn)實(shí)。居民工資收入正長期維持緩慢增長態(tài)勢。不僅是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入要慢于GDP的增長，而且就全體國民的收入水平來看，由于地域、職業(yè)、群體、單位等因素不一，也存在嚴(yán)重的區(qū)域性、群體性等收入分配差異。一少部分人平均每年可以獲得超過兩位數(shù)的收入增幅，另一部分人則可能好幾年間只有兩位數(shù)以下的增幅，還有一大部分人則在原地踏步。

　　以目前的物價(jià)水平，工資的年增長率再快，也不可能超過房價(jià)逐月累計(jì)的增速。選擇租房的人們，又無一不是收入有限、支付不足、職業(yè)不穩(wěn)的群體，在固有的薪資增長環(huán)境不變的情況下，怎么能改租為購呢？那些一天到晚總是攛掇別人去租房住的有產(chǎn)者，莫非當(dāng)真不清楚這回事兒嗎？

　　工資收入之外，人們還會(huì)考慮，在這十年之間，城市房價(jià)是否不會(huì)出現(xiàn)某種劇烈變化，或者有朝一日還有可能忽然掉頭向下，從而使租房戶們能如期購房？

　　此類想法太天真。真好比街頭混混在大馬路上守候行人自車內(nèi)往外扔錢包一樣，幻想著發(fā)一筆意外橫財(cái)。守株待兔的概率，大約可以等到一次兔子，也可能撿到一、兩次錢包，卻斷不可能等到一套房子。

　　中國經(jīng)濟(jì)的長期性高走勢以及樓價(jià)的持續(xù)性上漲，短期內(nèi)似乎還找不到回落的可能性。意外不發(fā)生，市場不動(dòng)蕩，天意難改，格局已定。假若對(duì)這些一概可以視而不見，那么還應(yīng)該知道，現(xiàn)實(shí)市場的客觀性供需失衡，加之受多種人為性因素影響的主觀性供需失衡，這一狀況長久不改，房價(jià)怎么可能掉頭向下？又怎么可能維持在一個(gè)固定層面，不大步快跑？

　　就算不是大步快跑，只要維持當(dāng)前小步向前的速度，就已經(jīng)讓人難以承受。鼓吹租房者，若對(duì)房價(jià)在未來十年間必定要跌落或不再上漲的走向沒有把握，又如何能夠保證“先租后買”呢？

　　在遲遲不肯做出此類承諾的同時(shí)，在下還要問一問：在今后十年里，持有租房論調(diào)的人是否還能保證房屋貸款的門檻和相關(guān)買房負(fù)擔(dān)不會(huì)逐年提高？2003年至今，央行已連續(xù)加息11次，僅本年度就加了不下9次。住房按揭貸款的首付比例由20%一刀切，提高到了30%，本年度又開始將第二套房貸首付提高到40%，也是要一刀切的。其他的各項(xiàng)稅、費(fèi)又都在不同程度、以不同方式增加和變化著，這無不影響著購房人的切身利益，導(dǎo)致購房負(fù)擔(dān)一再堆積。

　　今后十年間，這種狀況會(huì)不會(huì)進(jìn)一步持續(xù)？租房居住的人們，會(huì)不會(huì)因?yàn)橘徺I一套房屋而付出比十年前更大的代價(jià)、面臨更大的套牢風(fēng)險(xiǎn)？假如屆時(shí)這一狀況變得更加糟糕，租房戶們又該怎么辦？誰去為租房論的破滅承擔(dān)責(zé)任？

　　呼吁人們先租后買，又不給出任何前置條件，這不亞于欺騙。到時(shí)候不僅不能使人買到房，只怕連租都未必能租住得起。因?yàn)�，他們顯然也不能證明，未來十年間城市房租就不會(huì)出現(xiàn)大增長。

　　房租變化的幅度雖不能與房價(jià)相比，但至少處于增長態(tài)勢。這一點(diǎn)，凡當(dāng)下正在城里租房之人，想必已是感同身受。特別在今年，很多人在房東的知會(huì)下，廢止了原來一紙尚未履行到期的租賃協(xié)議，不得不因?yàn)橐还P數(shù)額增加的租金而重新改簽一份協(xié)議。

　　問題于是跟著出來：有沒有把握在讓人們租房等待的過程中，房租不會(huì)以較大幅度繼續(xù)提升？有沒有把握讓那些租房過生活的人不會(huì)因?yàn)榉孔獾淖兓�而提心吊膽，最后連房租都疲于應(yīng)付？

　　上述種種，假使租房論者不能逐一給出明確而肯定的保證，我們又怎么能夠相信他們的主張，并為之甘愿獻(xiàn)身一試？如若承認(rèn)上述的種種不確定性因素是必然存在且不可回避的，房租、房價(jià)、房貸以及種種可預(yù)見負(fù)擔(dān)有可能隨時(shí)增加、而工資收入變化又不大，又有什么理由去相信，十年之后必定比十年之前要強(qiáng)？租房之后一定就能買到房子？(章劍鋒 廈門大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究員 香港財(cái)經(jīng)文摘雜志高級(jí)記者，專欄作者)