從美國次級房貸危機的教訓(xùn)來看，我們不應(yīng)把個人住房按揭貸款一味看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應(yīng)當視為一種潛在風險較高的貸款，只不過這種貸款的風險具有周期性、滯后性等特征而已。

　　目前我國房地產(chǎn)市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場風險顯著增加，這主要表現(xiàn)在：房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時限性，虛假信用按揭屢禁不止，商業(yè)銀行缺乏避險工具，房價下跌風險開始累積等幾個方面。

　　目前我國房地產(chǎn)市場的火爆是有目共睹的。近年來，房貸一直被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款項目來極力拓展，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大。在央行不斷提高利率，房價上漲持續(xù)超過購房者的承受能力時，違約現(xiàn)象就容易發(fā)生。到時，最先受到?jīng)_擊的就是發(fā)放房貸的銀行。美國次級債危機和英國北巖銀行擠兌風波的前車之鑒，值得我國商業(yè)銀行重新審視房貸的風險問題。

　　目前我國房地產(chǎn)市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場風險顯著增加。

　　一是房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時限性。商業(yè)銀行把個人住房貸款當作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來對待，但實際上，當美國這種神話破滅時，居民按揭貸款的潛在風險就暴露無遺。其實這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性也是有時限的。特別是在利率進入上升通道時期。近期美國次級住房抵押貸款市場爆發(fā)的危機，就警示了我們這一點。從2004年6月到2006年7月，美國聯(lián)邦基金利率從1%上升至5.25%，最優(yōu)惠貸款利率從4%上升至8.25%。低收入次級房貸者由于利率提升，沒有能力支付次級房貸本息而違約不斷，所購房屋被抵押貸款公司收回，美國次級抵押貸款危機開始蔓延。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不到十年，其個人住房按揭貸款余額就達到2.6萬多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經(jīng)超過了3萬億元。目前，中國已經(jīng)進入加息周期，雖現(xiàn)在還難以同美聯(lián)儲兩年連續(xù)升息17次相比，但也足以引起商業(yè)銀行警惕。

　　二是虛假信用按揭屢禁不止。據(jù)了解，國內(nèi)銀行的房貸不良貸款，其中約有80%因虛假按揭而引起，是商業(yè)銀行風險控制薄弱導(dǎo)致的，這也正是我國的房貸風險所在。近幾年，各家國有商業(yè)銀行都在遭遇個人房貸違約行為。而最尷尬的就是，即使法院判了違約者敗訴，但最后也不一定能執(zhí)行到位。由于我國沒有建立起個人信用，所以只要有有關(guān)機關(guān)證明就能夠從銀行獲得貸款。既然人人都能開出工資收入證明，都能夠從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上是沒有信用等級可分。我國的住房抵押貸款市場雖然沒有次級抵押貸款之分，但對一些按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有，風險不可小視。

　　三是商業(yè)銀行缺乏避險工具。由于中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風險基本聚積在銀行體系內(nèi)。目前銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是一種“唇亡齒寒”的關(guān)系。在中國間接融資模式占主導(dǎo)的格局下，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，直接或間接地來自銀行貸款；通過貸款買房的個人，占全部購房人總數(shù)的90%。無論是從房地產(chǎn)市場，還是從需求和供給來看，銀行都在里面起到了推波助瀾的作用。

　　在我國，目前房價節(jié)節(jié)攀升，社會各界包括商業(yè)銀行在內(nèi)，普遍形成了對房價長久上漲的預(yù)期，使其產(chǎn)生了個人住房貸款幾乎沒有風險的思想。商業(yè)銀行認為，即使是貸款者出現(xiàn)無力歸還貸款本息的情況，銀行收回房子拍賣也能抵償本息。但美國貸款公司沒有想到的是，美國各界普遍存在的房價只漲不跌的預(yù)期破滅了，樓市竟然出現(xiàn)了大幅跳水，房價已不能抵償貸款本息。我國如果出現(xiàn)房價下跌狀況，也不排除發(fā)生類似情況。這一點必須引起高度重視。同時，在目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投機型需求。這意味著我國房地產(chǎn)市場存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性，一旦部分購房人的還貸能力出現(xiàn)問題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng)，誘發(fā)大量投機性拋盤，使得房價在大漲之后發(fā)生大跌。

　　四是宏觀調(diào)控導(dǎo)致房價下跌風險開始累積。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，由于今年以來一部分城市的房價漲幅呈“過快”之勢，政府對調(diào)控的方向比較明確，針對房地產(chǎn)的調(diào)控仍是未來一段時期的主基調(diào)和主戰(zhàn)場，對長期房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生深刻影響，房價后市不容樂觀。出于房市健康發(fā)展的考慮，我國陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，但未能有效落實。今后將會出臺更加綜合化、具體化、細則化的措施，以令房價及炒賣活動有效地被壓制。在此情況下，房市有可能進入震蕩整理，甚至出現(xiàn)下滑。如果仍“調(diào)而不控”，房市繼續(xù)過快上漲，最終也極有可能出現(xiàn)崩盤情況，如同上個世紀90年代的日本或亞洲金融危機爆發(fā)后的香港。屆時，這兩種情況最終都將引致銀行住房貸款面臨巨大的信用風險。

　　從目前的情況看，今后一段時期內(nèi)我國宏觀調(diào)控的措施可能更大，收緊流動性的力度也會越來越強。央行和銀監(jiān)會日前已經(jīng)明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。而業(yè)內(nèi)人士認為，在當下樓市供求關(guān)系緊張、房價進入上升通道的情勢下，緊縮房貸身兼二任：長期可控制銀行房貸風險，短期可擠壓部分需求泡沫。如果商業(yè)銀行出于經(jīng)濟利益的考慮而忽然收緊銀根，則會更加惡化貸款客戶的資金狀況，使市場波動的程度劇烈化。宏觀調(diào)控的累計效應(yīng)終將成為壓倒駱駝的最后一根稻草。

　　從美國次級房貸危機的教訓(xùn)來看，我們不要把個人住房按揭貸款一味看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應(yīng)當視為一種潛在風險較高的貸款，只不過這種貸款的風險具有周期性、滯后性等特征而已。(夏志瓊)