12月11日，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，這份文件對市場關注的房貸次數(shù)應如何認定作出了具體規(guī)定，即商業(yè)銀行在受理房貸申請時，應以包括夫妻雙方及小孩的核心家庭為單位，來認定購房貸款次數(shù)。

　　這份房貸文件的出臺，與央行日前宣布從12月25日提高存款準備金一個百分點一起，表明央行在落實中央經(jīng)濟工作會議所確定的從緊貨幣政策方面正多管齊下，既有存款準備金的猛藥，也有對原有未能很好執(zhí)行的從緊信貸政策的強化。

　　央行出臺房貸次數(shù)認定的政策標準，對于理清當前各商業(yè)銀行五花八門的多次房貸政策具有重要意義。如果再不出臺權威的房貸次數(shù)認定政策，9月末央行、銀監(jiān)會有關區(qū)別二次房貸的信貸政策將成水中之花。因為房貸市場的激烈競爭，將使得實行最松房貸條件的銀行來決定整個房貸市場的門檻。這從最近兩個半月里各商業(yè)銀行欲蓋彌彰的房貸次數(shù)政策解釋中可以得到證明。

　　此次文件還對早前房貸次數(shù)規(guī)定中未涉及的改善型購房與投資性的二次購房加以區(qū)分。即將家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平的購房行為，認定為改善型購房，在二次貸款時可同樣享受首次購房貸款優(yōu)惠；并對公積金房貸與商業(yè)房貸規(guī)定了要一并作次數(shù)統(tǒng)計，這些細化規(guī)定具有積極意義。

　　但房貸認定新規(guī)無法給公積金漏洞打上補丁。在央行二次房貸限制政策之前，上海出臺的提高公積金貸款額度政策就已規(guī)定，要區(qū)分多次和首次申請公積金房貸，分別享受不同的最高限額，而這個補充通知實際上進一步明確了公積金和商業(yè)貸款之間的關系。上海目前規(guī)定，第一次貸款的夫妻雙方可以疊加計算貸款額度最高達到50萬元，而多次貸款的，夫妻雙方不能疊加計算貸款額度。

　　就二次公積金貸款而言，還存在一些問題。比如，如果第二次申請公積金貸款，在利率上就沒有與第一次公積金貸款進行區(qū)分，因為目前公積金利率統(tǒng)一實行低存低貸政策，在貸款利率上，并沒有如商業(yè)性住房貸款那樣，在基準利率基礎上規(guī)定上下浮幅度。

　　從央行信貸管理角度來看，全國住房公積金體系除了公積金的利率納入人行利率管理外，包括準備金率、資產(chǎn)負債比例管理等在內(nèi)的央行其他主要信貸政策，并不能對屬地化的公積金信貸形成影響。事實上，各地公積金貸款雖然是委托商業(yè)銀行發(fā)放，但公積金信貸資產(chǎn)并未計入商業(yè)銀行系統(tǒng)的信貸資產(chǎn)，而公積金中心作為銀行體系的超級儲戶，公積金巨額存款也并未計入銀行體系存款負債。

　　目前全國公積金資金已經(jīng)達到約一萬億元，雖然占銀行體系的資金比重只有不足3%，但從房貸規(guī)�？�，全國到今年上半年商業(yè)房貸與公積金房貸的比例大致為5:1，而在上海，2007年新發(fā)放貸款中公積金與商業(yè)房貸的比例為2.5:1。正因如此，如果房貸政策不能有效覆蓋公積金信貸，將使二次房貸限制失去信貸投向控制的意義。

　　補充通知針對人民銀行征信系統(tǒng)信息尚不完備的客觀狀況，試圖從建立借款人說謊懲戒與黑名單機制上加以防范，從長遠來看，征信系統(tǒng)可進一步整合各個政府部門的個人信用信息，如各地公積金管理中心就掌握有準確反映借款人就業(yè)、收入和信用表現(xiàn)等方面的信息，這個補充通知必然將加速各地公積金信息與人行征信信息的整合聯(lián)網(wǎng)。

　　必須指出，在信貸環(huán)節(jié)上設置投資需求和居住需求的政策過濾機制，不如在交易和持有的總需求環(huán)節(jié)上設置政策過濾閥門。因為信貸環(huán)節(jié)只是購房總需求中的支流環(huán)節(jié)，信貸環(huán)節(jié)的過濾，則意味著資金強者對弱者的排斥，使得無需借助于房貸的資金實力較強者仍可以進行投資性購房，這是不公平的，實際上起不到制約投資需求抬升房價的政策效果。(叢城)