2007年12月11日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(銀發(fā)[2007]452號(hào))，明確了“以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”，并規(guī)定“已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。

　　《補(bǔ)充通知》的出臺(tái)顯示了管理層調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確態(tài)度：鼓勵(lì)自住需求，打擊投資需求。政策的出臺(tái)將會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的觀望，而部分前期房?jī)r(jià)上漲過大的城市，包括深圳、廣州價(jià)格可能出現(xiàn)松動(dòng)和一定幅度的下跌。但是從長(zhǎng)期來看，中國(guó)住宅市場(chǎng)上客觀存在的供需矛盾和居民購(gòu)買力的不斷提高都使得我們有理由長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　政策意圖進(jìn)一步明確，鼓勵(lì)自住需求，打擊投資需求。此次《補(bǔ)充通知》進(jìn)一步明確了對(duì)第二套房或多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一是“以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”，二是“已經(jīng)還清貸款的仍視作第二套”，由此可見政府打擊住房投資需求的政策意圖非常明確。但是，政策同時(shí)也強(qiáng)調(diào)人均居住面積低于平均水平而再次申請(qǐng)房貸的，仍可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，顯示意在鼓勵(lì)居民改善住房條件的合理需求。

　　市場(chǎng)觀望情緒仍將維持，但不會(huì)改變長(zhǎng)期向上趨勢(shì)�！堆a(bǔ)充通知》的出臺(tái)使得9月新政出臺(tái)所導(dǎo)致的市場(chǎng)觀望情緒將繼續(xù)維持，各地特別是前期房?jī)r(jià)漲幅過大的市場(chǎng)，未來1-2個(gè)月成交量將繼續(xù)走低，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)的核心驅(qū)動(dòng)因素將取決于各地投資性購(gòu)房的比重和對(duì)信貸環(huán)境的依賴程度，一旦投資客因?yàn)橘Y金鏈條緊張開始大量拋售住房，房?jī)r(jià)下跌的壓力將會(huì)變大。

　　我們判斷，由于深圳投資性購(gòu)房比重前期已經(jīng)超過50%左右，因此，未來一段時(shí)間價(jià)格的走低將繼續(xù)維持，但是下跌的空間也僅在20%左右；而包括上海、北京在內(nèi)的其他城市，投資性購(gòu)房比重的有限和投資者資金規(guī)模的相對(duì)充裕將導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)滯漲的概率大于下跌。

　　從長(zhǎng)期來看，行業(yè)向好的因素并沒有發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。我們的理由是，土地供給的緊張、居民購(gòu)買力的提升、住宅郊區(qū)化和小戶型化的趨勢(shì)、國(guó)內(nèi)資金的相對(duì)充裕以及負(fù)利率的環(huán)境等共同推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素依舊存在。我們依舊堅(jiān)定看好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)。

　　政策預(yù)期將導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)觀望，未來三個(gè)月股價(jià)向上的動(dòng)力未必很強(qiáng)。全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，國(guó)務(wù)院又聯(lián)合各個(gè)部委進(jìn)行為期兩周的市場(chǎng)調(diào)查。監(jiān)管層傳遞的信號(hào)使得政策出臺(tái)的預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)；而另一方面，市場(chǎng)的成交量萎縮和房?jī)r(jià)的變動(dòng)都會(huì)影響投資者的預(yù)期。因此，未來1-2個(gè)月內(nèi)，投資界對(duì)房?jī)r(jià)走向的分歧以及對(duì)政策的不明朗預(yù)期都將導(dǎo)致市場(chǎng)在一段時(shí)間內(nèi)股價(jià)難以出現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　在公司選擇上，我們依舊看好快速周轉(zhuǎn)、有多元融資渠道和產(chǎn)品定位較為合理的住宅開發(fā)類企業(yè)，包括萬科、保利地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球；另外，由于張江高科、浦東金橋等租賃型企業(yè)受政策調(diào)控影響較小，而RNAV存在絕對(duì)的安全邊際，因此，建議投資者可以繼續(xù)增持。(申銀萬國(guó) 江征雁)