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剔除土地出讓金的物業(yè)稅沒有意義

2008年01月16日 08:58 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論



(圖片來源:上海證券報(bào) 漫畫:劉道偉)

  去年年底,在物業(yè)稅試點(diǎn)從“空轉(zhuǎn)”變“實(shí)轉(zhuǎn)”、物業(yè)稅即將開征的消息滿天飛的時(shí)候,我在《上海證券報(bào)》撰文指出:“即使物業(yè)稅已經(jīng)進(jìn)入立法計(jì)劃,物業(yè)稅相關(guān)準(zhǔn)備工作也需要兩年左右。物業(yè)稅不可能在2008年就開征!

  最新的報(bào)道證實(shí)了筆者的判斷。1月15日,有媒體引用國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人的話說,因客觀環(huán)境所致,2008年物業(yè)稅不會(huì)開征。報(bào)道稱:“上述國稅總局高層官員透露,開征的大概時(shí)間在2010年-2015年間。這在稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí)!

  物業(yè)稅推遲開征是由諸多原因造成的。物業(yè)稅開征絕非一個(gè)簡單的房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)合并過程,而直接決定著諸多現(xiàn)實(shí)狀況的變革。當(dāng)然,具體的準(zhǔn)備工作也是一個(gè)方面,比如,物業(yè)稅稅基、稅率該如何確定?稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定?等等問題,都須加以明確。從操作層面來看,我國目前還沒有很成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)——目前我國的評(píng)估師也僅1萬人左右,根本無法完成眾多房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。但這些還不足以推遲物業(yè)稅的出臺(tái),對(duì)物業(yè)稅構(gòu)成最大阻礙的實(shí)際上是土地出讓金問題。

  目前,關(guān)于這個(gè)問題存在著兩大爭鋒相對(duì)的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅。具體操作方法是,把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中,按年繳納。但是,這一設(shè)計(jì)遭到了地方政府的反對(duì)。目前土地出讓金繳納制度要求開發(fā)商在一定期限內(nèi)全額付清,如果物業(yè)稅把土地出讓金分?jǐn)偫U納,就可能導(dǎo)致城市建設(shè)資金吃緊。按照某些政府官員的話說:“每年收上來的物業(yè)稅,可能僅夠城市維護(hù)之用。”

  另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅,而把土地出讓金單列,繼續(xù)按照目前的模式征收。但是,這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,住房價(jià)格不僅不會(huì)因物業(yè)稅的開征而降低,還可能由于兩大因素的推動(dòng)而上漲:

  一、地方政府通過抬高地價(jià)獲取更多財(cái)政收入,同時(shí),地價(jià)的抬高推動(dòng)房價(jià)升值,而物業(yè)稅恰是針對(duì)房產(chǎn)升值設(shè)計(jì)的稅種,這樣,房價(jià)的上漲又能讓地方政府征收更多的物業(yè)稅。地方政府等于雙向獲利,它就會(huì)產(chǎn)生更強(qiáng)烈的抬高地價(jià)、房價(jià)的沖動(dòng)——在現(xiàn)行的土地供應(yīng)模式下,政府作為土地的唯一供應(yīng)者,它是完全可以操縱地價(jià)的。這無疑將進(jìn)一步加大樓市調(diào)控難度,惡化民生。

  二、目前存在于房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)甚至比“明媒正娶”的稅收還多,據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),達(dá)上百種之多,其中的相當(dāng)一部分收費(fèi)與土地出讓金相伴而生。倘若土地出讓金不納入物業(yè)稅之中,就意味著,這些收費(fèi)所依賴的土地出讓金這一龐大寄生體依然存在,而這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能提高,最終還將被轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。如此一來,物業(yè)稅實(shí)際上就變成了一種新增稅種,而非對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的一種整合,房價(jià)無疑也將因此而繼續(xù)上漲。

  這種制度設(shè)計(jì)顯然很難得到民眾的支持。于是,矛盾就產(chǎn)生了。物業(yè)稅的設(shè)計(jì)到底屈從于地方政府的意愿還是順應(yīng)民意?這種利益博弈的最終結(jié)局或?qū)Q定物業(yè)稅的命運(yùn)。

  筆者認(rèn)為,鑒于中國國情,把土地出讓金納入物業(yè)稅不僅是最佳選擇,也是唯一選擇。其一,只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當(dāng)中,才能抑制地方政府盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動(dòng)。由于不能通過出讓土地一次性獲得收入,地方政府就不能寅吃卯糧,他們將不得不提高服務(wù),提高資金使用效率,通過改善公共建設(shè)換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性。事實(shí)上,這也是各國開征物業(yè)稅的初衷。其二,如果把土地出讓金剔除,物業(yè)稅稅率將變得非常低,而征收成本則不變,這意味著,征收成本在某些地方有可能接近甚至超過物業(yè)稅,從而,使物業(yè)稅的開征變得毫無意義。其三,只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當(dāng)中,才能抑制地方政府的賣地沖動(dòng),才能促使調(diào)控措施見效,也才能防止房價(jià)進(jìn)一步失控,住房這一民生問題進(jìn)一步惡化。(王杰)

編輯:王菲】
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