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易憲容撰文:后奧運(yùn)時(shí)代房?jī)r(jià)將全面向下調(diào)整

2008年08月28日 13:31 來(lái)源:新華網(wǎng)

  提示語(yǔ):這次中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性大調(diào)整中,順勢(shì)者才得以生存,逆勢(shì)者一定會(huì)在市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰規(guī)則中被淘汰掉。

  在中國(guó),盡管早些時(shí)候,不少房地產(chǎn)的商人一直在大聲叫嚷房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多少危機(jī),面臨多少風(fēng)險(xiǎn),而這些風(fēng)險(xiǎn)又如何會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融體系,會(huì)如何導(dǎo)致中國(guó)金融體系危機(jī),但是到目前為止,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就沒(méi)有看到一家房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)困難而破產(chǎn)或倒閉的。按照市場(chǎng)基本法則,在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中,如果近十年的時(shí)間,一個(gè)行業(yè)內(nèi)根本就沒(méi)有看到這個(gè)行業(yè)有任何企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)困難而破產(chǎn)倒閉的,那么這個(gè)行業(yè)會(huì)有問(wèn)題嗎?這個(gè)行業(yè)正常嗎?

  一個(gè)在政策蜜月中度過(guò)的房地產(chǎn)業(yè),大把大把的暴利在短期內(nèi)聚集到少數(shù)人手中,這個(gè)行業(yè)是永遠(yuǎn)不存在企業(yè)破產(chǎn)情況的。但是,當(dāng)這個(gè)行業(yè)的暴利模式被新的房地產(chǎn)政策打破時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然是不會(huì)心甘情愿把煮熟的鴨子飛了的,當(dāng)然希望政府的政策永遠(yuǎn)讓這種暴利模式進(jìn)行下去,這很正常。但是,地方政府停留在這個(gè)認(rèn)識(shí)來(lái)保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利模式,不僅違背了中央的房地產(chǎn)政策,也侵害了廣大民眾的利益。

  同時(shí),其效果也是微乎其微。因?yàn)椋瑖?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)近十年快速發(fā)展,房?jī)r(jià)快速飆升的階段之后,已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)周期性調(diào)整時(shí)期。按照一般的市場(chǎng)法則,這種房地產(chǎn)周期性調(diào)整是任何人都無(wú)法改變的。有些地方政府希望逆市場(chǎng)法則而出什么政策來(lái)救當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng),這種“救市”注定只能是“竹藍(lán)子打水一場(chǎng)空”。何也?

  早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格快速上漲,真的是由于住房的“剛性需求”存在而導(dǎo)致了住房的供不應(yīng)求,進(jìn)而讓房?jī)r(jià)快速飆升的嗎?不而是許多人借助政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔(dān)保、銀行的金融杠桿及低利率政策涌入房地產(chǎn)投資與炒作。

  目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以下幾個(gè)方面發(fā)生的根本性變化,一是政府政策明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是民生的市場(chǎng),是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)而不是炒作投資的市場(chǎng)。

  二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作與投資減少——這不僅因?yàn)檎姆康禺a(chǎn)政策,而且因?yàn)槔仕缴仙顿Y成本大幅升高,增加了炒作的成本。目前第二套住房的一年期貸款利率達(dá)到8.63%。利息上漲3.65%,利率漲幅達(dá)74.3%。加上目前通貨膨脹過(guò)高,利率仍然處于上升的通道上,因此,進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的風(fēng)險(xiǎn)急速上升,投資者也因此將減少。

  三是地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望重溫2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲之夢(mèng)已經(jīng)沒(méi)有條件了。2007年房地產(chǎn)價(jià)格為什么能夠快速上漲?這既與個(gè)人住房按揭貸款快速增長(zhǎng)有關(guān)(如去年住房按揭貸款增加8699億元),也與一些銀行推轉(zhuǎn)按揭、加按揭產(chǎn)品大量從銀行獲得信貸資金有關(guān),與國(guó)內(nèi)股市短期內(nèi)繁榮有關(guān)。但是這些條件,除了自住性住房按揭貸款政府仍然鼓勵(lì)之外,個(gè)人想通過(guò)按揭貸款輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能了。

  四是今年汶川地震所發(fā)生的住房資產(chǎn)在瞬間消失,也改變國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)。也就是說(shuō),即使出現(xiàn)上述同樣的條件,但是在汶川地震后,由于國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)變化,他們也不會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是成都這樣的地方更是如此。

  總之,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將出現(xiàn)全面向下調(diào)整是誰(shuí)也無(wú)法改變的趨勢(shì)。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然規(guī)律,誰(shuí)也無(wú)法改變。(作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)(來(lái)源:上海商報(bào))

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