房?jī)r(jià)下跌和房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化，大多數(shù)人都認(rèn)為受損失的不過(guò)是發(fā)展商而已，因此將救市認(rèn)為是在救房地產(chǎn)商，以至于政府出臺(tái)任何有利于市場(chǎng)發(fā)展的政策都會(huì)被誤認(rèn)為是在救房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　以中國(guó)為例，全國(guó)的城鎮(zhèn)已經(jīng)建成的住宅約140億平方米，每年新建竣工的住房約6億-7億平方米。表面看，這6億-7億平方米的商品房?jī)r(jià)格下降影響的只是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)或經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)際造成的是140億平方米的存量資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的下降。

　　有些人盲目地認(rèn)為只要是自住的住房?jī)r(jià)格下跌就不會(huì)有損失，這就和認(rèn)為長(zhǎng)期持有股票，股票價(jià)格下跌不會(huì)有損失同樣愚蠢。

　　請(qǐng)看萬(wàn)科的房?jī)r(jià)下跌時(shí)出現(xiàn)的退房要求與鬧事的人們，他們只想自住，那么房?jī)r(jià)下跌為什么要退房呢？不是自住的就沒(méi)有損失嗎？看來(lái)這個(gè)說(shuō)法是解釋不通的。

　　中國(guó)擁有自有住房產(chǎn)權(quán)的比例高達(dá)85%(尚不計(jì)算中國(guó)的農(nóng)村)，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的波動(dòng)首先影響的是中國(guó)城鎮(zhèn)的絕大多數(shù)家庭的財(cái)產(chǎn)價(jià)格，而不是僅影響開(kāi)發(fā)商。

　　其次影響的是國(guó)家或城市擁有的國(guó)有土地價(jià)格，土地的出讓價(jià)格標(biāo)志著地區(qū)政府或人民擁有的土地財(cái)富。當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，政府的收益增加且當(dāng)?shù)鼐用褚虼双@得的公共支出增加，變相增加了居民的消費(fèi)能力和財(cái)富。而土地的價(jià)格下跌和流拍時(shí)，自然會(huì)影響到地方政府的收入與支付能力，轉(zhuǎn)而從減少這些公共開(kāi)支上影響到居民的消費(fèi)支出。

　　為什么大量的地方政府出臺(tái)了大量的救市政策？他們首先是在救自己，因?yàn)闆](méi)有了開(kāi)發(fā)商這個(gè)群體將土地轉(zhuǎn)化為房屋產(chǎn)品、轉(zhuǎn)入為消費(fèi)的流通，那么政府就無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地的收益，無(wú)法實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的投入等城市建設(shè)與改造的公共支出。

　　其三，影響的是勞動(dòng)就業(yè)。雖然我國(guó)從來(lái)不把農(nóng)民工計(jì)算在失業(yè)指標(biāo)中，但農(nóng)民工的勞動(dòng)就業(yè)收入已是非農(nóng)之外的家庭主要現(xiàn)金來(lái)源，直接影響著收入的水平和消費(fèi)的能力，而建筑就業(yè)中最大量的就是農(nóng)民工就業(yè)。

　　建筑業(yè)在中國(guó)GDP中的比重最大，占到了13%，也是單一行業(yè)中對(duì)GDP貢獻(xiàn)率最高的，這一行業(yè)產(chǎn)值的下降會(huì)直接影響到中國(guó)GDP的增長(zhǎng)。

　　其四，影響的是銀行等金融系統(tǒng)。銀行會(huì)給各種與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)貸款，如果因房地產(chǎn)的下跌而影響到這些相關(guān)行業(yè)，就會(huì)產(chǎn)生還貸的風(fēng)險(xiǎn)。如鋼材的價(jià)格會(huì)下跌，焦炭的價(jià)格會(huì)下跌，這些行業(yè)的虧損自然會(huì)造成還貸的困難。

　　銀行會(huì)給地方政府土地儲(chǔ)備與基礎(chǔ)建設(shè)貸款，而土地收入的減少會(huì)影響到這個(gè)政府的還貸能力，大量用房屋等固定資產(chǎn)抵押的貸款也同樣。

　　銀行會(huì)給個(gè)人消費(fèi)貸款，房?jī)r(jià)的下跌中就有可能出現(xiàn)還貸的壓力與困難，還不上房貸，更還不了車(chē)貸等其他貸款了。

　　銀行會(huì)給開(kāi)發(fā)商貸款，自然這些還貸能力要依賴(lài)于市場(chǎng)的發(fā)展了，尤其是銀行的抵押品也許不是建完的房子，而是爛尾樓。

　　其五，大約才是開(kāi)發(fā)商損失。在房?jī)r(jià)下跌中那些低土地成本的房?jī)r(jià)也許仍有豐厚的利潤(rùn)，但天價(jià)土地的成本就難以控制了，有盈有虧之中會(huì)有人活得很好，有人活得很艱難，但總會(huì)比失去住房的危險(xiǎn)要小些。 (來(lái)源：新快報(bào))

　　(作者系北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強(qiáng))