開發(fā)商“凄涼”度日

　　“抽時間過來吧，我們‘十一’搞促銷。只要認購，開盤前每天補助100元。”北京東部“世紀星城”的售樓員宋小姐幾次給記者打來電話，并發(fā)來短信。

　　據(jù)她介紹，該樓盤9月份已經(jīng)辦下了預(yù)售證，但目前還沒有開盤，實行的是內(nèi)部認購價�？蛻羧缯J購，先交認購金2萬，正式開盤時可以抵首付，獲得認購到開盤期間每天補助100元的優(yōu)惠。

　　記者進一步交談得知，公司計劃年底回籠資金10個億，因為時間不足三個月，壓力很大，所以調(diào)整了銷售策略。對于開盤價，宋小姐則三緘其口。記者再三追問，她道：“也就八、九千吧�！痹谌ツ甑拇杭痉空箷�上，該樓盤的售價為每平方米10900元。

　　據(jù)記者了解，今年“十一”黃金周，一些地產(chǎn)開發(fā)商們都不遺余力的降價促銷，不過，北京市場并未出現(xiàn)大幅度的打折和低開現(xiàn)象。多數(shù)開發(fā)商仍在觀望，而降價多為“技巧性”，采取了“開盤價”、“送裝修”、“特價房”等形式。

　　但是，消費者依然是看的多，買的少，有開發(fā)商用“凄涼”兩字來形容。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月29日到10月4日期間，北京商品住宅期房簽約量僅有412套，日均簽約量69套。去年“十一”黃金周期間住宅日均簽約量為246套，今年比去年同期下降了72%。

　　不光是北京，房地產(chǎn)往年“金九銀十”的銷售景象在多個地方也成為歷史。南京、成都、西安、長沙、廈門、杭州等城市，成交量一個比一個少。尤其是深圳，5天的房地產(chǎn)秋交會，盡管房價逐漸走低，但日均銷售量不足2005年之前的正常成交零頭，更不能與2006年相比。深圳市國土房產(chǎn)局統(tǒng)計，在9月29日至10月3日這5天里，全市僅成交317套一手房，日均成交僅63套，均價也近一年半來首次跌破萬元。

　　不光是一手房，二手房市場的銷售也同樣不景氣。來自我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”黃金周期間，二手房業(yè)主和客戶的咨詢量和委托量與去年同期相比基本持平，但成交量相比下降了28%。

　　地方救市難改頹勢

　　黃金周樓市的低迷，讓一些救市的地方政府始料未及。

　　據(jù)了解，今年下半年以來，不少省市紛紛推新政“救市”，刺激不景氣的樓市。

　　最引人注目的是南京救市新政�！笆�一”黃金周之前，南京市政府發(fā)布了二十條救市新政。除了提高公積金貸款額度、二套房低于面積再享受優(yōu)惠貸款利率、取消一房一價等利好外，南京市還將首次對購房者提供購房補貼。

　　此前，西安市政府也出臺政策，對從2008年9月4日起至2009年12月31日期間的購房戶，按購房款總額分等級分別給予0.5%、1%、1.5%的補貼。

　　河南省政府也發(fā)布了類似政策。一是購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調(diào)減為20%；二是從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對商品房購買者實行房貸最優(yōu)惠利率；三是凡購買經(jīng)濟適用房的免除房地產(chǎn)交易稅，購買普通商品房的可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。

　　據(jù)了解，廈門、長沙等市也提出包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施，以挽回樓市的頹勢。

　　不光是地方政府，近日有消息稱，已有中國房地產(chǎn)協(xié)會、全國工商聯(lián)等機構(gòu)上書，要求根據(jù)目前市場情況調(diào)整調(diào)控政策。

　　但是，一些地方政府的救市并沒有刺激市場出現(xiàn)火爆景象。如高調(diào)救市的南京，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)字顯示，黃金周前5天南京商品房成交量僅有23套。

　　地方政府救市為什么難以奏效？中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容接受記者采訪時認為，地方政府出臺的救市政策作用十分有限。因為，一是在高房價下居民早就沒有支付能力進入房地產(chǎn)市場，政府冀望采取政策讓居民高位進入房地產(chǎn)市場不可能；二是政府越是救市，購買住房的民眾越是會認為房地產(chǎn)市場價格下跌的機率越大，他們越是不會進入房地產(chǎn)市場。

　　樓市進入漫長調(diào)整期

　　樓市的低迷，地方政府的救市，讓復(fù)雜的房地產(chǎn)市場平添變數(shù)：這輪房地產(chǎn)價格調(diào)整會不會很快結(jié)束？房地產(chǎn)還會重現(xiàn)昔日的火爆嗎？

　　“中國房地產(chǎn)市場早就進入大的調(diào)整周期，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個漫長的時期�！币讘椚莞嬖V記者，“2007年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策、金融市場的環(huán)境、居民對房地產(chǎn)市場認識等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大的調(diào)整，或房地產(chǎn)市場將進入周期性調(diào)整期。先是擠出房地產(chǎn)的泡沫，然后是對房地產(chǎn)市場進行產(chǎn)品定位�！�

　　事實上，國內(nèi)的房價也正在回歸理性。

　　國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布最新月度調(diào)查顯示，8月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個百分點。而今年1至7月，70個大中城市房價同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%和7.0%，可見8月漲幅又創(chuàng)新低。

　　投資銀行瑞士信貸、恒生銀行等發(fā)布報告稱,折價銷售以回籠資金只能解“燃眉之急”,并預(yù)期短期內(nèi)政府不大可能有直接的政策放寬,國內(nèi)樓價將進一步向下,跌勢或會持續(xù)數(shù)季。

　　瑞信預(yù)料2008年內(nèi)地樓價會跌15%,2009年再跌5%,2010年以后樓價將企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，中國房價的下跌已經(jīng)不是局部城市，基本已經(jīng)蔓延到全國各大城市，就連一些三線城市房價也開始下挫。透過市場表象看未來走勢，中國房價正在漸漸回歸理性。

　　知名地產(chǎn)評論人士牛刀在博客上撰文認為：“即使中央政府出手救市，也絕不可能是以維護高房價為目的的救市，而是以放大成交量為出發(fā)點的救市，只要需求方購買力達不到目前房價所要求的水平，房價下跌的趨勢是誰也救不了的�！�

　　他認為，其實宏觀調(diào)控本身就是一種救市，這種救市并不是單純以打壓房價為目的，而是以改變住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)為導(dǎo)向，設(shè)法以改善供給的方式來適應(yīng)需求，在滿足住宅住的功能的同時化解樓市泡沫，降低金融風(fēng)險。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商目前的降價，仍然只是“技巧性的降價”。實質(zhì)性降價當(dāng)是所有開發(fā)商所有項目的房屋均在降價，具有指標(biāo)意義的城市核心區(qū)域也降價，且價格明顯回落到2006年前的水平，成交量才會回歸。