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評論:房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)折 中期蕭條或?qū)⒃谒y免

2008年11月17日 10:43 來源:證券時報 發(fā)表評論

  央行近日專門召集的研究部署落實擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)十項措施的工作會議中,并未將已身處下滑階段的房地產(chǎn)行業(yè)明文列入信貸重點支持行業(yè)。

  雖然這對于前期從地方到中央積極推行的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策來說,無疑在政策支持上產(chǎn)生了一定的差異,但是前期地方政府力主推動的房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)惠政策主要集中于商品交易方面,如減免房地產(chǎn)交易契稅、降低二手房限制交易年限、提供買房安排落戶等等,實際上主要是鼓勵合理的商品房流轉(zhuǎn)。

  對于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持方面,此次央行未將其列入重點信貸支持名單,也只是前期縮減該行業(yè)信貸扶植政策的延續(xù)。事實上,自從2003年以后,央行對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的信貸傾向已改為適度謹(jǐn)慎,其重點支持的對象已從開發(fā)商轉(zhuǎn)為首度購房的消費者。尤其是在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條政策出臺之后,中央再度將提升內(nèi)需、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提到了一個極為重要的政策高度。

  就解決擴(kuò)大內(nèi)需這一長期困擾中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的痼疾來說,降低居民潛在消費壓力無疑是最為有效直接的政策安排,而影響居民潛在消費壓力的主要因素則來自于住房、醫(yī)療與養(yǎng)老等社會保障體系的不穩(wěn)定。如果能夠大幅降低中低收入階層的社會保障后顧之憂,那么中國的內(nèi)需增長就有了充足的動力。

  目前,高企的商品房價格無疑是制約居民潛在消費能力的重要因素。即便是采用按揭貸款的方式購房住房,也是以今后若干年的大筆收入支出作為代價的。此外,考慮到子女教育、養(yǎng)老醫(yī)療等未來大額支出等因素的影響,降低當(dāng)前消費以提高未來支出的能力無疑是最為合理的選擇。而大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)無疑是解決中低收入居民住房需求的有效舉措。

  一旦經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度在全國各地得到推廣,那么傳統(tǒng)開發(fā)商的商品房受眾無疑將大大減少。社會中高收入階層往往已經(jīng)擁有自有住房,即使是改善住房需求也不會太多。在這種情況下,即便是地方政府進(jìn)一步推行降低交易成本的房地產(chǎn)市場促進(jìn)政策,恐怕也難以收到預(yù)期的效果。據(jù)新政發(fā)布后中國青年報社調(diào)中心通過新浪網(wǎng)新聞中心對14493名公眾的調(diào)查顯示:多數(shù)人的看法是房價在未來仍然會有不同程度的下降。

  從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看,房地產(chǎn)行業(yè)因其本身還具備很強(qiáng)的金融屬性極易受到經(jīng)濟(jì)周期性因素的沖擊。一旦金融或者經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來,房地產(chǎn)市場首當(dāng)其沖成為最大的經(jīng)濟(jì)拖累之一。這一點從第三季度全國各省市的經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)可以得到清晰的反映,北京市第三季度低于全國,下行風(fēng)險仍在不斷加大。究其原因,房地產(chǎn)與金融業(yè)拖累經(jīng)濟(jì)下滑近3.5%。而上海則早在今年年初經(jīng)濟(jì)的增速已低于全國平均水平。

  這些事實表明,以往經(jīng)濟(jì)工作中將房地產(chǎn)行業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是有一定程度風(fēng)險的,而目前刺激內(nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)工作重心也不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值。因此央行不將房地產(chǎn)行業(yè)列入到重點信貸支持行業(yè)也在情理之中?紤]從目前的數(shù)據(jù)來看,信貸支持僅占房地產(chǎn)企業(yè)融資的1/3左右,如果不是大量縮減信貸,那么對開發(fā)商來說影響不是非常顯著。實際上,由此產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在對購房者的心理預(yù)期方面。如果央行不把大量新增信貸額度投放到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),那么已經(jīng)收緊的資金鏈將會逼迫開發(fā)商降低房地產(chǎn)價格。一旦這樣的預(yù)期形成,那么房地產(chǎn)行業(yè)的中期蕭條將在所難免。(作者陸志明 系復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士)

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