與此前的“降價潮”相比，近期顯露的“停工潮”釋放出更為強烈的行業(yè)下行信號。二三線城市開發(fā)商該如何應(yīng)對漫漫熊市？全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司董事長王振華在接受本報訪談時認為，當前正是對企業(yè)重新定位、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的良機。

　　中國房地產(chǎn)報：繼“降價潮”后，“停工潮”逐漸顯現(xiàn)，表明地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢更加嚴峻。在二三線城市的開發(fā)商中，這樣的困難更加突出，應(yīng)該怎樣看待這些現(xiàn)象？

　　王振華：“降價潮”和“停工潮”，意味著供求關(guān)系驅(qū)動下的產(chǎn)業(yè)周期波動已經(jīng)到來。今后在政府政策引導下住宅屬性將從投資品為主轉(zhuǎn)向消費品，由此觸發(fā)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化將顛覆房地產(chǎn)的商業(yè)模式。行業(yè)成功關(guān)鍵因素將從機會競爭、資本競爭轉(zhuǎn)向品牌競爭。

　　“降價潮”和“停工潮”的出現(xiàn)都是必然的。如果確實周轉(zhuǎn)不靈，那么停下某個項目有助于保持現(xiàn)金流。而有策略的降價也能讓開發(fā)商重新獲得消費者的購買意愿。

　　最重要的是，二三線城市開發(fā)商需要因此反思，真正開始尊重并發(fā)現(xiàn)客戶需求，理解并解碼客戶的居住本質(zhì)，專業(yè)并有效地提升客戶價值，這是未來公司發(fā)展和品牌建設(shè)的核心。

　　中國房地產(chǎn)報：基于這樣的反思，目前階段二三線城市開發(fā)商應(yīng)該以什么樣的具體舉措來面對產(chǎn)業(yè)調(diào)整？

　　王振華：住宅市場有兩個具體的發(fā)展方向。首先是住宅建設(shè)的標準化和產(chǎn)業(yè)化，其次是資源節(jié)約型的“成品房”將逐漸成為主流。

　　目前中國住宅建設(shè)的現(xiàn)狀是“農(nóng)民建房，手工操作”，怎么去保證產(chǎn)品質(zhì)量？新城地產(chǎn)正在以“科技·新城研發(fā)園區(qū)”為載體和平臺，加強對客戶的前端市場深入研究，并提高產(chǎn)品性價比，以期實現(xiàn)住宅標準化和產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。建筑部品、戶型設(shè)計等都在此范圍之內(nèi)。除了能夠保證項目質(zhì)量外，最重要的作用是減少成本。這對于應(yīng)對未來的成本競爭很重要。

　　“成品房”的通俗解讀是“精裝修”，這意味著從毛坯房和精裝修兩道工序，都可以實現(xiàn)資源節(jié)約。但是對開發(fā)商的設(shè)計能力是考驗，因為太容易挑出毛病了。

　　中國房地產(chǎn)報：今年的商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)商青睞的對象，二三線城市開發(fā)商在進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時應(yīng)該注意什么？

　　王振華：今年的經(jīng)驗表明，住宅項目“開發(fā)—銷售—回籠”的模式存在著很大風險。同時可以預見今后的住宅業(yè)務(wù)利潤率的下滑。因此在條件允許時，開發(fā)商應(yīng)適時實現(xiàn)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。以常州為例，市中心8萬平方米的商場，每年大約可以為企業(yè)提供9千萬元左右的資金，在房地產(chǎn)低迷期，這個數(shù)字就很可觀了。

　　需要注意控制好銷售型商業(yè)和持有型商業(yè)之間的比例。另外商業(yè)項目成本比較高，對設(shè)計能力、營銷能力、招商能力以及運營管理能力等都是考驗�？梢钥吹�，1993年之后，海南留下的住宅爛尾樓很快就消化了，但是很多商業(yè)爛尾樓到現(xiàn)在還沒有消化完。

　　中國房地產(chǎn)報：2007年的樓市中，許多二三線城市地產(chǎn)商都選擇了快速擴張，并且因此在今年付出了代價。您認為這其中的教訓是什么？

　　王振華：不能保障資金的擴張都是盲目的。新城在融資問題渠道暢通之前，暫時不再考慮作更多的擴張，而將專注于“滬寧線”的發(fā)展。我們選擇“以兩小時車程為半徑的區(qū)域化模式”。相對于盲目的區(qū)域擴張，公司及其項目的可控性更為重要。

　　在多數(shù)快速擴張的企業(yè)里面，可以發(fā)現(xiàn)一個普遍現(xiàn)象：本地公司發(fā)展速度比較快，外地則相反。本地項目從拿地到項目操作完成，大約要一到兩年；而外地公司基本上都需要兩至三年，且外地項目的品質(zhì)很難保證。所有這些都意味著成本。

　　中國房地產(chǎn)報：除了自身積極應(yīng)對產(chǎn)業(yè)周期外，目前國家也出臺了一系列新政刺激經(jīng)濟增長，您認為這些政策的出臺對二三線城市開發(fā)商意味著哪些機會？

　　王振華：政府是支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的。以大家關(guān)注度最高的信貸來說，對于良性發(fā)展的企業(yè)，銀行很關(guān)注。實際上，今年年底到明年年初，銀行自身也存在著放貸壓力。

　　各地的救市政策也在相繼出臺，效果則要看出臺的時間節(jié)點和方式。以常州為例，政府已經(jīng)明確收購價格合理、戶型合適的存量空置商品房，用作保障性住房。同時也期望通過保障性住房建設(shè)消化存量土地。

　　而開發(fā)商自身也可以參與到保障房的建設(shè)中去，當然考慮到保障房的利潤率，開發(fā)商首先應(yīng)該練好內(nèi)功。(作者：楊凡)