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限價(jià)房“機(jī)制”亟待完善 專家: 可與經(jīng)適房并軌

2008年12月10日 09:46 來源:中國證券報(bào) 發(fā)表評論

  知情人士透露,在北京朝陽區(qū)常營建設(shè)限價(jià)房的兩大開發(fā)商,因?yàn)闋帄Z客戶而發(fā)生口舌之爭,由于朝陽區(qū)申請家庭總數(shù)遠(yuǎn)小于供應(yīng)量,加之不少符合條件的申請家庭中途“棄購”,兩大開發(fā)商第一批僅銷售200余套限價(jià)房。這一事件折射出當(dāng)今限價(jià)房制度運(yùn)行中的種種矛盾。無獨(dú)有偶,住房保障體系中的另一大支柱——經(jīng)濟(jì)適用房,在制度細(xì)則的完善方面,最近兩年也一直沒有大進(jìn)展,受到業(yè)內(nèi)人士詬病。

  顯然,當(dāng)國家為拉動(dòng)內(nèi)需全面鋪開保障性住房建設(shè)之際,保障房的運(yùn)行機(jī)制亟待完善,以避免“民生工程”失了“民意”。

  目前,除了廉租房,其他保障性住房都存在定位不清的問題,尤其是限價(jià)房。限價(jià)房是一種按照住房保障體系的規(guī)則實(shí)施配售的商品房,當(dāng)初推出的主要目的是穩(wěn)定房價(jià)。在房價(jià)快速上漲的大背景下,限價(jià)房可以在市場和保障之間起到緩沖作用,解決夾心層的住房難問題。

  但是,在房地產(chǎn)市場陷入低迷后,限價(jià)房與受“70/90政策”影響的中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅的差異正在逐步縮小。當(dāng)初參照周邊商品房價(jià)格制定的政府指導(dǎo)價(jià),在目前看來,可能也并沒有便宜很多。不過審核條件依然很嚴(yán)格,審核手續(xù)也十分復(fù)雜。

  以北京為例,限價(jià)房針對的是北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。這便人為地縮小了限價(jià)房的銷售對象,進(jìn)而影響限價(jià)房的銷售進(jìn)度,造成了“能買的不愿買,想買的不能買”的錯(cuò)位問題。

  因此,有專家建議,限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房在操作上有很多類似之處,比如政府進(jìn)行土地補(bǔ)貼、限定購買人群和銷售價(jià)格等,因此可以將大部分限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房并軌,余下部分限價(jià)房用地則放開,納入普通商品住宅用地的供應(yīng),通過市場途徑來調(diào)節(jié)供求。畢竟《限價(jià)房管理辦法》還沒有出臺,現(xiàn)在也僅有幾個(gè)城市在進(jìn)行限價(jià)房建設(shè)。相對來說,經(jīng)濟(jì)適用房的政策保障力度更大。

  但是也有專家質(zhì)疑,大城市的中低收入人群總量相對較大,像拆遷戶、新增人口等仍需要限價(jià)房來保證,如果限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房并軌,將可能增加他們購買保障性住房的難度。

  而對于經(jīng)濟(jì)適用房,雖然有關(guān)部門已制定了相應(yīng)的管理辦法,但在實(shí)際運(yùn)行的機(jī)制方面,依然存在繼續(xù)完善的地方,比如經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易問題。目前來看,由政府出資以一定價(jià)格回購經(jīng)濟(jì)適用房,是可行的方案。這樣既可以減少經(jīng)濟(jì)適用房分配中的尋租,也可以減輕政府滿足新增經(jīng)濟(jì)適用房需求的壓力。

  從實(shí)際情況看,多數(shù)城市對經(jīng)濟(jì)適用房五年后上市交易實(shí)施補(bǔ)交地價(jià)的措施,但這無法避免違規(guī)獲得的經(jīng)濟(jì)適用房,在上市交易可獲高額回報(bào)的現(xiàn)實(shí)。去年,北京曾提出政府回購的想法,但因大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房購買人群反對,至今尚未推行。(記者 林喆)

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