房地產(chǎn)發(fā)展自身的節(jié)奏加上全球性金融危機(jī)的波及，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)此輪的調(diào)整雖然沒(méi)有大的波動(dòng)，卻對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響意義重大。

　　從中央到地方的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的政策看，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇，伴隨著諸多積極的政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一個(gè)人氣回升、信心回升、銷量回升的溫度適中的房地產(chǎn)市場(chǎng)最有可能在明年春天出現(xiàn)。而眼下，無(wú)論從自然的節(jié)氣看，還是從市場(chǎng)固有的淡汪季節(jié)奏看，或者更重要的是從國(guó)家政策出臺(tái)的利好角度看，目前都是房地產(chǎn)企業(yè)“進(jìn)補(bǔ)”和修煉內(nèi)功的大好時(shí)機(jī)。

　　內(nèi)功上乘的開(kāi)發(fā)商總是善于在危困中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，原因在于這些企業(yè)早在市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候就居安思危。目前，開(kāi)發(fā)商資金普遍緊張，年關(guān)歲末，建筑工程款、銀行貸款都得用錢，銷售回款又大都不理想，所以，一些好的土地項(xiàng)目很有可能轉(zhuǎn)讓出來(lái)，這對(duì)資金充足的企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是商機(jī)。

　　比如之前在土地市場(chǎng)萎靡，土地頻頻流拍的情況下，綠地集團(tuán)果斷斥資近7億元逆市拿地，獲取青浦區(qū)和奉賢區(qū)的三幅地塊，土地總面積約28.42萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約58.4萬(wàn)平方米，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)小戶型普通商品房、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)樓宇等符合上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、區(qū)域功能定位和市場(chǎng)需求的項(xiàng)目。

　　同樣大手筆的還有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，11月19日，萬(wàn)達(dá)作為唯一的投標(biāo)者，以9.9億元將上海市2008年度最大的一塊綜合性經(jīng)營(yíng)用地收入囊中。按照萬(wàn)達(dá)拿下的價(jià)格，折合樓板價(jià)僅為2400元/平方米。不到一個(gè)月的時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)購(gòu)置土地、開(kāi)工項(xiàng)目等就拿出了50億元。

　　當(dāng)然，像綠地萬(wàn)達(dá)這樣資金充裕能在逆市低價(jià)拿地的企業(yè)還不多，大多數(shù)優(yōu)秀企業(yè)在這段時(shí)間內(nèi)都采取審時(shí)度勢(shì)及時(shí)調(diào)整預(yù)期的做法，以變應(yīng)變，保證企業(yè)能穩(wěn)步走過(guò)這段比較艱巨的路程。

　　近日，富力地產(chǎn)公布該公司明年的銷售目標(biāo)為人民幣220億元，比2008年原銷售計(jì)劃減少了20億元。同時(shí)，該公司還將采取一些措施爭(zhēng)取在09年底前將凈資產(chǎn)負(fù)債率降至80%以內(nèi)，這些措施包括降低開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)調(diào)低售價(jià)，增加銷售，加快資金回籠，還包括尋求合作伙伴共同開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，在銀行商業(yè)貸款以外，尋求更多的融資管道，以及在價(jià)格合適時(shí)出售部分投資物業(yè)，等等。

　　龍湖地產(chǎn)的內(nèi)功也練得實(shí)實(shí)在在，在資金鏈管理上，該企業(yè)始終把經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流放在首要位置，抓緊“收割現(xiàn)金”、“籌備糧草”；在銷售策略上，堅(jiān)持“小步快走、低開(kāi)高走”策略，加快推盤速度，保持彈性和靈活性，減少存貨壓力，從而提高資金周轉(zhuǎn)率、增加資產(chǎn)流動(dòng)性；在內(nèi)部管理上，趁機(jī)抓緊修煉企業(yè)內(nèi)功，夯實(shí)基礎(chǔ)、儲(chǔ)備人才、鞏固行業(yè)地位。

　　保利地產(chǎn)則根據(jù)不同地區(qū)的不同市場(chǎng)需求，審視產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及地區(qū)布局，以銷定產(chǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求靈活決定供應(yīng)量。明年，他們提出“三不”要求：不能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，整體經(jīng)濟(jì)效益不下滑，市場(chǎng)份額不下降。

　　內(nèi)功的內(nèi)容還有很多，新興的房地產(chǎn)行業(yè)在完成最初的積累之后，不妨轉(zhuǎn)變思路，考慮從“做大做強(qiáng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白龇�(wěn)做長(zhǎng)”。控制節(jié)奏、放慢速度也好，合眾連橫抱團(tuán)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也好，都是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的招數(shù)，而當(dāng)企業(yè)的發(fā)展越來(lái)越依靠能力而不是機(jī)會(huì)時(shí)，思考“憑什么賺錢？憑什么發(fā)展？”應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功的積極方式。

　　適當(dāng)?shù)胤怕��?jié)奏以后，房地產(chǎn)企業(yè)有可能將單純關(guān)注項(xiàng)目的工作方式轉(zhuǎn)而審視和加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理，比如規(guī)范管理流程，克服粗放型管理的弊病，提高管理效益，降低管理成本；完善員工激勵(lì)機(jī)制，為員工的成長(zhǎng)和發(fā)展搭建更好的平臺(tái)；更加地關(guān)注客戶，研究他們的需求，等等。

　　創(chuàng)新產(chǎn)品類型、提升產(chǎn)品品質(zhì)也是修煉內(nèi)功的重要一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，好品質(zhì)帶來(lái)好品牌。產(chǎn)品品質(zhì)、管理品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，既是抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的唯一利器，也是對(duì)信賴品質(zhì)和品牌客戶的最好回報(bào)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，修煉內(nèi)功的終極目標(biāo)應(yīng)該是產(chǎn)品、管理和服務(wù)的人性化、標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，這是每一個(gè)成功開(kāi)發(fā)商應(yīng)該追求的最高境界。盡管這是一個(gè)漫長(zhǎng)而又困難重重的過(guò)程，卻是房地產(chǎn)企業(yè)做穩(wěn)做長(zhǎng)的必由之路。內(nèi)功扎實(shí)了，當(dāng)春天來(lái)臨的時(shí)候，才能獲得更有效的成長(zhǎng)。(許國(guó)萍)