2008年的樓市在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程中注定將留下濃重的一筆,從來沒有這么多相互矛盾、相互沖突的概念能匯聚在同一年,也從來沒有這么多的新鮮詞匯能和房地產(chǎn)掛上鉤。當(dāng)專家們?nèi)氯铝撕脦啄甑摹肮拯c(diǎn)”終于在今年成為現(xiàn)實(shí),2008樓市的九大流行語也必將與往年完全不同。

　　降價(jià)

　　如果要評(píng)選2008樓市最流行的一個(gè)詞,那一定是非“降價(jià)”莫屬。自從年初地產(chǎn)老大萬科在其精神領(lǐng)袖王石“拐點(diǎn)論”的指引下,將降價(jià)旋風(fēng)從南方刮到北方,降價(jià)一詞就牢牢地貫穿2008樓市始終。

　　“房價(jià)這樣上漲,已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層,就是年收入在6萬元人民幣到20萬元人民幣這樣一個(gè)階層,他們已經(jīng)感覺到買房子非常吃力的時(shí)候,這個(gè)樓市就要出問題了。”這是王石一年前的原話,當(dāng)時(shí)京城的房價(jià)正處于大干快上、勇攀高峰的最瘋狂階段,現(xiàn)在回頭看,不禁讓人感慨:房價(jià)雖難猜,常識(shí)是真理。

　　當(dāng)然,先知先覺主動(dòng)降價(jià)的開發(fā)商畢竟是少數(shù),大多數(shù)開發(fā)商是被市場逼得降價(jià)的——突然房子沒人買了,大家都在觀望。一位開發(fā)商這樣形容現(xiàn)在的購房者:過去他們都是先關(guān)心戶型、配套,現(xiàn)在來了直接就問降了沒有,降了多少。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映出了購房者的觀望和謹(jǐn)慎。截止到12月17日,今年北京期房住宅簽約總量共計(jì)78333套。與去年同期118128套相比減少39795套,同比下跌34%,價(jià)跌量縮之勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

　　　　資金鏈

　　“我們從來沒有這樣缺過錢!”

　　一向“財(cái)大氣粗”的開發(fā)商們,今年的日子的確不好過。流動(dòng)資金嚴(yán)重不足,存貨卻越壓越多,更可怕的是,存貨一再降價(jià)市場卻還嫌降得不夠,企業(yè)的資金鏈越繃越緊。

　　難怪中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌要大聲疾呼,在銷售回款放慢、銀行貸款縮緊、上市阻力加大的形勢(shì)下,開發(fā)商的首要任務(wù)是保護(hù)資金鏈、保護(hù)現(xiàn)金流。

　　而馮侖為他的同行們開出的藥方是,目前的形勢(shì)下開發(fā)商要學(xué)習(xí)地震中被埋36天奇跡存活的“豬堅(jiān)強(qiáng)”,即便瘦身也要頑強(qiáng)地活下來。

　　　小戶型

　　隨著“70/90”政策的全面推行,中小戶型已經(jīng)成為今年京城樓市的主力產(chǎn)品。

　　年終盤點(diǎn),中小戶型項(xiàng)目普遍賣得不錯(cuò),像西四環(huán)的遠(yuǎn)洋·沁山水、東四環(huán)的A-Z TOWN愛這城、東四環(huán)的金都·心語等都出現(xiàn)了熱銷態(tài)勢(shì)。

　　究其原因,兩大因素不能不提,一是隨著央行房貸新政從11月1日開始正式實(shí)施,受益最明顯的“90平方米及以下普通住房”成為樓市關(guān)注的熱點(diǎn);二是大批“80后”的剛性購房需求開始釋放,低總價(jià)、低首付的小戶型自然成為他們的首選。

　　　退房

　　房價(jià)跳水,退房風(fēng)波也隨之而來。

　　“如果你花100萬元買了一件商品,還沒有來得及使用,這個(gè)商品的價(jià)格一下子縮水30萬元,你受得了嗎？”開發(fā)商打折促銷,卻惹惱了自認(rèn)為是高房價(jià)受害者的老業(yè)主。那些率先降價(jià)的樓盤,最先遭遇了退房風(fēng)波的沖擊。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn),如果項(xiàng)目的價(jià)格下跌達(dá)到20%-30%,就有可能觸發(fā)退房爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)。今年下半年以來,包括中海城、東亞上北中心、阿爾法社區(qū)、龍湖花盛香醍等十幾個(gè)樓盤,都是在降價(jià)后和老業(yè)主發(fā)生了集體退房糾紛。

　　讓人哭笑不得的是,購房者和開發(fā)商之間的退房博弈,竟然催生出退房相關(guān)產(chǎn)業(yè)。除了退房律師外,北京還出現(xiàn)了退房律師團(tuán),號(hào)稱由多年從事房地產(chǎn)法律事務(wù)的專業(yè)律師組成,專業(yè)承接個(gè)人、團(tuán)體退房事宜的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)。而一個(gè)名為“我要退房網(wǎng)”的網(wǎng)站也悄然于9月份成立,雖然該網(wǎng)站為維權(quán)退房的業(yè)主提供了信息交流平臺(tái),但也許是并不希望退房風(fēng)潮泛濫,在網(wǎng)站主頁上可以看到這樣的聲明:“支持按照購房合同約定進(jìn)行合法退房,反對(duì)因房價(jià)下跌而無條件退房�！�

　　　抄底

　　市場就是這樣,有人看跌,必然也就有人看漲,否則交易根本無法完成。京城樓市從年初、年中“擠牙膏”式地暗降,到年底一步到位式地狂降,抄底大軍集結(jié)的跡象也越來越明顯。

　　先是限價(jià)房的持續(xù)熱銷,然后是年末樓市成交量的溫和放大,房價(jià)跌到一定程度,剛性需求必然開始出現(xiàn)。

　　一些房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站也開始組織購房者啟動(dòng)“樓市抄底行動(dòng)”,“在別人貪婪的時(shí)候恐懼,在別人恐懼的時(shí)候貪婪”,巴菲特的投資理念迅速深入人心。

　　　　特價(jià)房

　　由于“特價(jià)房”正好迎合了購房者“廣種薄收”、“不見兔子不撒鷹”的購房策略,開發(fā)商也不會(huì)背上“惡性降價(jià)”的壞名聲而受到同行的指責(zé),通過推特價(jià)房還可以試探市場對(duì)樓盤目前定價(jià)的接受度,因而成為今年盛行的、最受市場接受的營銷方式之一。

　　從上半年的市場表現(xiàn)看,遠(yuǎn)洋一方、珠江奧古斯塔城邦、金地格林小鎮(zhèn)6等項(xiàng)目都從特價(jià)房營銷中獲益不少。而下半年最經(jīng)典的案例,當(dāng)屬遠(yuǎn)洋山水一次性推出100套7折特價(jià)現(xiàn)房,通過比購房者心理預(yù)期還要高的降價(jià)幅度,著實(shí)讓市場“震撼”了一下。

　　　　團(tuán)購

　　雖然團(tuán)購早已不是什么新鮮詞兒,但能將團(tuán)購活動(dòng)發(fā)揮到極致的還是在今年。不僅團(tuán)購的規(guī)模越來越大,10月份的秋季房展更是集結(jié)了40多個(gè)參加團(tuán)購活動(dòng)的樓盤,號(hào)稱要打造第一屆北京住宅團(tuán)購節(jié)。

　　對(duì)購房者來說,團(tuán)購最大的好處是“人多力量大”,所以議價(jià)的余地也大。幾大網(wǎng)站也參透了其中的商機(jī),抄底爬房團(tuán)、樂居購房團(tuán)、萬人看房團(tuán)……此起彼伏的團(tuán)購活動(dòng)還真將年末的京城樓市攪得有點(diǎn)熱。

　　團(tuán)購里也有出丑的事,這不,最近媒體爆出,被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的山西富豪進(jìn)京抄底購房團(tuán),團(tuán)中卻沒有一個(gè)是煤老板,購房團(tuán)其實(shí)是旅游團(tuán)。

　　　　流拍

　　與去年開發(fā)商頻頻天價(jià)拿地相比,今年的土地市場也是180度大轉(zhuǎn)身,最常出現(xiàn)的兩個(gè)字是——流拍。

　　自年初起,京城的土地交易便急轉(zhuǎn)直下,廣渠路15號(hào)——位于東四環(huán)內(nèi)的大體量明星地塊遭遇意外冷遇,最終因不足3家房地產(chǎn)公司投標(biāo)而流拍。這是2002年北京土地實(shí)行公開招拍掛以來,四環(huán)以內(nèi)位置的地塊首次出現(xiàn)流拍。

　　形勢(shì)的嚴(yán)峻在7月份北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人公布2008年的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)也顯露出來,上半年,北京1700公頃的住宅用地計(jì)劃僅完成了24%,全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計(jì)劃量。

　　　　救市

　　房地產(chǎn)交易量萎縮,市場形勢(shì)劇變,開發(fā)商要求政府“救市”的呼聲也越來越高。

　　6月份,全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)在上海緊急召開“全國房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信座談會(huì)”,與會(huì)的開發(fā)商代表齊聲呼吁“救市”。與此同時(shí),中城聯(lián)盟數(shù)十家會(huì)員企業(yè)的老總也密會(huì)于深圳萬科總部,商討房地產(chǎn)形勢(shì)和對(duì)策。

　　不過,購房者似乎并不認(rèn)為開發(fā)商需要“被救”。10月份,國內(nèi)一門戶網(wǎng)站發(fā)起的“房地產(chǎn)救市”調(diào)查顯示,84.72%的網(wǎng)友反對(duì)救市,77.03%的網(wǎng)友認(rèn)為最近兩年房價(jià)仍會(huì)下跌,88%的網(wǎng)友認(rèn)為如果救市,開發(fā)商獲益最大。

　　當(dāng)然政府最終還是出手干預(yù)了,畢竟,房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展最重要。(陳志平)