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除了對今年樓市的走勢表達(dá)不同的觀點,昨日接受晨報記者采訪的人大代表和政協(xié)委員還將關(guān)注的目光投向了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。
配套設(shè)施要和廉租房同步建
建言者:市政協(xié)委員劉炳章\(瑞安建業(yè)資產(chǎn)管理(香港)有限公司地產(chǎn)發(fā)展總監(jiān)\)
在接受采訪時,市政協(xié)委員、瑞安建業(yè)資產(chǎn)管理(香港)有限公司地產(chǎn)發(fā)展總監(jiān)劉炳章認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房與商品房具有不同的人群定位,其出發(fā)點是為了平衡社會各階層人士的利益。
針對目前上海經(jīng)濟(jì)適用房多處在偏遠(yuǎn)郊區(qū)、空置率較高等問題,劉炳章認(rèn)為,上海可以借鑒香港的經(jīng)驗,通過同步推進(jìn)配套設(shè)施的建設(shè)來吸引低收入居民,真正實現(xiàn)“居者有其屋”。
劉炳章表示,香港在解決低收入居民的住房問題時,除了在遠(yuǎn)郊選址外,還在市區(qū)辟出專門地塊建造經(jīng)濟(jì)適用房。
劉炳章認(rèn)為,對于遠(yuǎn)郊的經(jīng)適房,政府在房屋建設(shè)的同時,應(yīng)該同步推進(jìn)交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè),并在當(dāng)?shù)靥峁┫鄳?yīng)的就業(yè)機(jī)會,使居民可以就近辦公就業(yè),而無需趕赴市中心工作。
政府的老公房可以用來廉租
建言者:市政協(xié)委員曹耘\(上海運高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理\)
在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)方面,市政協(xié)委員、上海運高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理曹耘認(rèn)為,由于目前上海的經(jīng)適房選址多在遠(yuǎn)郊,政府應(yīng)當(dāng)花錢,將經(jīng)適房周邊的教育、醫(yī)療等配套設(shè)施進(jìn)行完善,并在偏遠(yuǎn)地區(qū)開通廉價的交通工具。
除此之外,曹耘還認(rèn)為,政府在房地產(chǎn)業(yè)上的政策應(yīng)保持穩(wěn)定性和連貫性!霸趯(jīng)適房、廉租房的建設(shè)中,應(yīng)當(dāng)預(yù)先作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜轿灰?guī)劃。尤其是目前中心區(qū)現(xiàn)有的老公房,規(guī)劃中更應(yīng)考慮周全。”曹耘表示,目前有一部分政府擁有產(chǎn)權(quán)的老公房中還處于空置狀態(tài),或是被出租使用!敖ㄗh政府可以對這部分老公房進(jìn)行普查并作相應(yīng)的資源重整,由政府出面以廉租形式將其出租,從而避免因經(jīng)適房、廉租房建設(shè)過多對房價造成打擊!
大型園區(qū)周圍可建經(jīng)適房
建言者:市政協(xié)委員朱家文\(華東理工大學(xué)化學(xué)工程研究所所長\)
“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房保障了中低收入人群的住房問題,但對于一些剛踏上社會的年輕人來說,卻面臨著‘既無法納入到廉租房、經(jīng)適房范疇也買不起房’的問題。”在分組討論的休會間隙,市政協(xié)委員、華東理工大學(xué)化學(xué)工程研究所所長朱家文這樣告訴記者。
朱家文說,自己周圍很多年輕教師參加工作時間短,工資較低,積蓄少,但還要擔(dān)起建立家庭、照顧老幼的責(zé)任,“以目前上海高企的房價,他們在購買生活急需的住房時面臨著極大的經(jīng)濟(jì)困難,而這樣的人群在上海決不是少數(shù)!敝旒椅谋硎,很多大學(xué)、很多行業(yè)性的園區(qū)都選擇將地址外遷,在這種情況下,可否考慮建造配套性的經(jīng)濟(jì)適用房,來保障園區(qū)內(nèi)那些剛剛踏入工作崗位的年輕人居有所屋!斑@些園區(qū)、大學(xué)城很多都設(shè)在近郊,建設(shè)的成本會相對低廉!
建立統(tǒng)一的保障房平臺
建言者:市人大代表徐益超
在接受晨報記者采訪時,市人大代表徐益超建議,可以建立統(tǒng)一的保障性租賃住房平臺!皯(yīng)鼓勵社會力量參與到保障性住房的經(jīng)營中來,包括社會團(tuán)體、企事業(yè)單位、個人等。如可以先由社會力量認(rèn)購部分配建、新建的經(jīng)適房,在一定時間內(nèi)作為保障性住房出租給符合條件的家庭,由政府給予租金補(bǔ)貼,而經(jīng)營者則按照市場租金獲得收入,保證經(jīng)營者達(dá)到市場平均受益率。”徐益超說,“這樣的做法有很多好處,如可以將現(xiàn)在社會上一些閑置的房源利用起來,甚至包括一些地段較好的房源也能納入這一平臺。而租賃者則可通過平臺來選擇房源,這樣房源更加多樣化。此外,也能夠幫助政府解決保障性房源緊缺問題,而出售保障性房源的資金也可用于住房補(bǔ)貼!
市交通局:公交改公益,問題可能就解決了
對經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的配套設(shè)施不到位問題,市交通運輸和港口管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,根本原因還在于必須加快公交體制改革!皩嶋H上,有關(guān)部門當(dāng)初在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的時候,就考慮到了交通配套的問題,以顧村為例,最初相配套的公交線就設(shè)置進(jìn)去了,早班車早上6點多就開始運營,晚上也到很晚才結(jié)束。但居民從一開始到全面入住有一個過程,初期往往人數(shù)相對較少,一開始我曾到顧村去體驗過最早的早班車,當(dāng)時一輛車上只有1-3名乘客,公交線難免虧損!痹撠(fù)責(zé)人表示,由于公交公司是市場化運作,因此在這種情況下自然不愿意增加班次、線路,“如果公交運營的定位是公益性的,那么就能在一開始就投入更多的公交資源!
市房管局:顧村會規(guī)劃軌交站點
昨日在“擺攤會”現(xiàn)場,市住房保障和房屋管理局局長劉海生坦言,通常一些剛剛建成的小區(qū)的確存在著配套不夠齊全的矛盾,“實際上,經(jīng)濟(jì)適用房在選址的時候就從整體進(jìn)行了通盤考慮,尤其是周邊的交通配套問題,比如顧村地區(qū)今后也將規(guī)劃設(shè)軌道交通站點。”
針對記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)的問題,劉海生表示,實際上,不同階段的公交客流量都有所不同,對于記者反映的這一問題,有關(guān)部門將根據(jù)交通研究所的測算,對目前公交客流量進(jìn)行測算,從而根據(jù)實際情況對公交線路、班次進(jìn)行一定的調(diào)整。
顧村:等公交車的時間趕得上等火車
位于寶山區(qū)的顧村,是上海經(jīng)濟(jì)適用房的重要供應(yīng)基地。顧村的經(jīng)濟(jì)適用房已于去年三季度全面開工建設(shè),不過顧村的交通問題一直困擾著許多已經(jīng)入住的居民。
昨日上午,記者前往顧村實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn),顧村居民正受著直達(dá)市中心公交線路少,間隔時間普遍較長等困擾。
“我們這里去市中心,如果坐公交車不換車幾乎不可能,因為幾乎沒有一輛公交車可以直達(dá)市中心!痹谖挥陬櫛甭飞系纳毓饣▓@門口,徐阿姨一見記者就抱怨說。
徐阿姨所在的韶光花園位于顧村板塊滬太路以東區(qū)域,那里集中了旭輝依云灣、圣卡洛鉑庭、豐水寶邸等大量新建和在建小區(qū)。從地圖上看,途經(jīng)那片區(qū)域的公交線路不少,如702路終點站,761路、彭羅專線等。但遺憾的是,沒有一輛公交車可“爽氣”地直達(dá)市中心。
如果一定要只乘一輛公交車到市中心,也不是不可行,但這要付出大量的“體力勞動”。如到鐵路上海站,徐阿姨所在小區(qū)的居民必須步行近20分鐘到顧村菜場附近坐963路,“但我們每次去乘火車,都是提著大包小包的,拎著走完這段路實在很吃力!毙彀⒁陶f。
除了幾乎沒有直達(dá)市中心的公交車外,公交間隔時間長也是顧村居民反映比較集中的問題。徐阿姨說,自己經(jīng)常乘坐的公交車中,間隔時間起碼在20分鐘左右!拔页761路時,曾連續(xù)兩天等了50分鐘左右才上了車。等一輛公交車的時間就像等火車一樣長。”
在顧村板塊滬太路的西面,情況同樣如此。位于陸翔路上的“好日子大家園”以動遷安置居民為主。居民李小姐告訴記者,自己出門坐得最多的是寶山1路、527路和528路這三條公交線,但這三條線的平均間隔時間都不止20分鐘。
記者隨即在該小區(qū)門口體驗了一番漫長的等待:中午11時20分左右,當(dāng)一輛寶山1路發(fā)車后,記者開始在站牌下等車。在寒風(fēng)中佇立了超過25分鐘后,一輛寶山1路終于“姍姍來到”。
新政有效:去年二手房比新房多賣了4萬多套
盡管相比2007年,去年上海的二手房成交量大幅萎縮,但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,去年上海二手房成交量已反超一手房。
業(yè)內(nèi)人士對此分析認(rèn)為,二手房成交量三年來首次超過一手房,主要是因為二手房受益于房產(chǎn)新政的程度高于一手房。
成交套數(shù)、面積雙超新房
根據(jù)上海臺慶房產(chǎn)統(tǒng)計,2008年上海一手住宅成交77099套,相比2007年下跌53.8%,二手住宅2008年成交120977套,盡管相比2007年下跌了34.1%,但成交量仍遠(yuǎn)高于一手住宅。
不僅成交套數(shù)遠(yuǎn)超一手房,二手房的成交面積也“遙遙領(lǐng)先”一手房。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟透露,2007年上海二手房成交量為1570萬平方米,一手房則為2080萬平方米;到了2008年二手房成交量縮至976萬平方米,一手房則只有897萬平方米。
臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎分析認(rèn)為,二手房成交量之所以反超一手房,與去年10月底陸續(xù)出臺的系列房產(chǎn)新政有很大關(guān)系,“系列房產(chǎn)新政較大幅度地減免了交易稅費,相對而言,二手房受惠程度要大于一手房。另外,去年下半年以來的降價過程中,二手房的降價幅度比一手房來得大,二手房因此顯現(xiàn)出一定的價格優(yōu)勢。”
陸騎麟則表示,二手房成交量超過一手房是因二手房有自己的區(qū)位優(yōu)勢,且周邊配套通常都比較成熟,“相對一手房來說,二手房可供挑選的余地更大。”
中心城區(qū)成交量都跌
盡管成交量超過了一手房,但去年上海二手房的成交量較2007年還是大幅下降。根據(jù)臺慶房產(chǎn)統(tǒng)計,2008年上海11個中心城區(qū)二手房成交量相較于2007年均創(chuàng)下三到四成跌幅。其中,靜安區(qū)跌去45.9%,創(chuàng)中心城區(qū)最大跌幅;徐匯區(qū)跌去31%,為相對最小跌幅。
陳史翎表示,從全市范圍來看,中心城區(qū)住宅交易更傾向于投資需求,尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)!白2007年下半年二套房貸限制政策出臺以來,投資需求受到壓制,市場成交量開始逐漸向下!标愂肤岱治稣f,去年靜安區(qū)二手房成交量跌幅比較大,主要是因為靜安區(qū)歷來是傳統(tǒng)的中高檔住宅區(qū),“即使是同樣類型的老公房,因為地段的原因,均價也會遠(yuǎn)高于徐匯、長寧等其他中心城區(qū),所以靜安區(qū)內(nèi)樓市投資需求比重一直居高不下。一旦投資客退場,該區(qū)域受影響就較大。”
對徐匯區(qū)二手房交易量跌幅相對較小,陳史翎表示,導(dǎo)致這一結(jié)果主要與徐匯區(qū)自住型需求的適當(dāng)支撐有關(guān),“徐匯區(qū)的田林、龍華、南站長橋等板塊老公房分布較廣,供應(yīng)體量大,且已發(fā)展成為成熟的成片住宅區(qū),無論價格、交通還是生活便捷程度,都比較受自住需求購房者的青睞!
中環(huán)以內(nèi)樓盤泡沫不是很大
上海房價仍有合理下降空間
建言者:市政協(xié)委員祁紅衛(wèi)\(上海長風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理\)
“目前樓市還處在房產(chǎn)商與購房者之間的博弈階段,F(xiàn)在關(guān)鍵要看房地產(chǎn)商前期賺到的豐厚利潤還能維持多久!弊蛉障挛,談及目前上海樓市的價格問題,市政協(xié)委員、上海長風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理祁紅衛(wèi)表示。
祁紅衛(wèi)分析說,房價上漲的主要原因是近幾年海內(nèi)外熱錢推波助瀾所造成的各類生產(chǎn)成本急劇上升!耙浴胀訁^(qū)長風(fēng)地塊’為例,2004年底該區(qū)域內(nèi)土地出讓樓面價格約在每平方米3000元上下,2008年初該區(qū)域內(nèi)的‘4號東南地塊’竟然飆升至每平方米17000元!
對目前上海的房價,祁紅衛(wèi)表示,由于遭遇全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī),部分房地產(chǎn)商因資金成本過高或后續(xù)資金不足,開始轉(zhuǎn)讓一定數(shù)量的土地項目或延期開工一些項目,“盡管如此,比較有實力的房地產(chǎn)商因為前期積累的巨額利潤,仍可以作出戰(zhàn)略調(diào)整,通過退出二線城市等手段來力保上海、北京等一線城市!
祁紅衛(wèi)表示,房地產(chǎn)商的暴利時代已階段性結(jié)束,“就目前而言,上海房價相對于居民實際收入水平仍相當(dāng)高,存在合理的下降空間!逼罴t衛(wèi)分析說,由于土地資源的稀缺性,上海中心城區(qū)中環(huán)線以內(nèi)樓市泡沫不是很大(極個別超常樓盤除外),中環(huán)以外房產(chǎn)價格依然相當(dāng)虛高!半S著國家各類房地產(chǎn)政策出臺,今年房價整體將呈理性回歸和成交復(fù)蘇階段!
中心城區(qū)的房子最好留給年輕上班族
建言者:市政協(xié)委員萬雯娟\(上海愛建股份公司房地產(chǎn)分公司總經(jīng)理\)
一邊是老年人在中心城區(qū)內(nèi)獨守老公房,一邊是年輕人買不起市區(qū)內(nèi)的房子。針對這一問題,來自民建的市政協(xié)委員、上海愛建股份有限公司房地產(chǎn)分公司總經(jīng)理萬雯娟提議,上?梢越梃b國外經(jīng)驗,由政府牽頭大力發(fā)展建設(shè)郊區(qū)的“老年社區(qū)”。
萬雯娟建議說,中心城區(qū)內(nèi)獨居的老年人可以將自己的房產(chǎn)以信托方式賣給國家,然后集中住進(jìn)政府興辦的“老年社區(qū)”,“老年人在‘老年社區(qū)’內(nèi)可以享受到醫(yī)療、護(hù)理、旅游等方面的統(tǒng)一服務(wù),另外在社區(qū)內(nèi)老年人還可以加強(qiáng)相互之間的交流!
萬雯娟表示,之所以會有這個想法,是因為自己最近聽說了身邊的一個故事:一位獨居阿姨因病在家去世,鄰居直到第二天才發(fā)現(xiàn)。
“中心城區(qū)內(nèi)獨居的老人數(shù)量很大,我們現(xiàn)階段的扶助措施,相對來說治標(biāo)不治本!比f雯娟表示,老年人對交通的需求相對較小,搬到郊區(qū)環(huán)境更好的地方居住不會影響老年人的生活和治療,“騰出的住房空間能解決不少在市區(qū)內(nèi)上班市民的住房剛性需求。而老年人將房產(chǎn)信托后,每年的利率收益足以讓他們支付‘老年社區(qū)’的租房費用!
萬雯娟還表示,自己在美國和日本都看到了許多成熟的老年社區(qū)案例,“對日漸國際化的上海來說,四個左右的大型‘老年社區(qū)’是未來社會養(yǎng)老的發(fā)展方向,也能起到市區(qū)房源的合理調(diào)配!
放寬容積率,中心區(qū)棚戶舊區(qū)一定能改造好
建言者:市政協(xié)委員朱建國\(上海大統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)
對目前樓市出現(xiàn)的持幣觀望狀態(tài),來自民革的市政協(xié)委員、上海大統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理朱建國表示,相比全國房價,上海房價的水分比較小。
朱建國透露,在今年“兩會”上,自己提出的一項提案《攻堅克難,消滅城市“補(bǔ)丁”———關(guān)于解決本市中心城區(qū)小地塊舊區(qū)改造難》———就是希望有關(guān)部門放寬政策,鼓勵加快中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造,由此提升相關(guān)地段的房產(chǎn)價值。
“比如鎮(zhèn)寧路靠近萬航渡路,還有延安路旁的陶家宅地區(qū),都是繁華城區(qū)中的棚戶舊區(qū),非!涯俊。”
朱建國表示,自己的提案就是針對盧灣、黃浦、靜安、徐匯等中心城區(qū)內(nèi)存在的棚戶舊區(qū)。
對于這些歷史遺留下來的“補(bǔ)丁”,朱建國表示,一個重要原因是,目前商業(yè)辦公樓宇容積率導(dǎo)致開發(fā)商難有盈利空間,“如果政府可以秉持‘特事特辦’的原則,根據(jù)每個地塊的特定條件把容積率要求適當(dāng)放寬,則可推進(jìn)這些死角地區(qū)的改造!
對于這些“補(bǔ)丁”地區(qū)的舊房改造,朱建國表示,因為地塊狹小,開發(fā)商在開發(fā)時可個性化開發(fā),“加上這些舊房處在黃金地段,只要政策放寬些,就一定可以建出外形美觀,并且性價比高的微型樓盤!
“這些地塊不大、所需單個項目資金小,投資建成的速度也快。與此同時,摘除這些‘補(bǔ)丁’,也會讓周邊的房地產(chǎn)項目升值。”朱建國表示。(李芹 閻云飛 謝磊 李欣欣)
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