“你有什么朋友想借錢嗎？”

　　“借錢？你是指開發(fā)商嗎？”

　　“不是不是，我這里開發(fā)商一大堆，我是指有沒有什么人或企業(yè)想 “借出”錢，投資在房地產(chǎn)上�！�

　　在一次房地產(chǎn)融資實務交流會上，一位投資管理公司的總經(jīng)理王先生這樣問記者。

　　按照王先生的意思，像他們這些做私募的，一方面代理一些海外基金作國內(nèi)投資，同時也需要其他類型的投資人，只是由于去年房地產(chǎn)市場不景氣，敢投這個行業(yè)的越來越少。不過目前眼看房地產(chǎn)市場似乎離觸“底”之日不遠，而房企的資金壓力仍未緩解，這為私募基金創(chuàng)造了投資良機。

　　不投資高價地

　　記者從權(quán)威機構(gòu)獲得的一份統(tǒng)計顯示，近一年來，PE(私募股權(quán)投資)對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資額名列各行業(yè)第一，達到14.06億美元，占比也達21.41%。然而其中后半年的統(tǒng)計又顯示，房地產(chǎn)的排名已被連鎖經(jīng)營和制造業(yè)趕超，降至第三，PE在房地產(chǎn)業(yè)的投入僅1.17億美元，占比也降至13.38%。這些投資數(shù)額的變化，充分反映出在房地產(chǎn)市場回調(diào)得最厲害的去年下半年，本就小心翼翼的私募更是不敢輕舉妄動。

　　據(jù)一些私募基金負責人介紹，他們的投資的確是很謹慎，特別是對地價等成本因素看得很重。“對于2007-2008年拿的地我們就比較苦惱、難以合作，因為覺得風險較大。”漢舍中國房地產(chǎn)投資機構(gòu)董事總經(jīng)理馬雨婷直言。“投資機構(gòu)的策略一直隨市場的變化而改變，2008年我們也是不敢做，主要就是因為地價高�！鄙虾Ｊ⒙�(lián)投資管理有限公司董事總經(jīng)理李穎也表示。

　　投資興趣分化

　　中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷調(diào)整，私募基金也一樣�！岸际峭跺X，我們有相對復雜的股權(quán)投資，但開發(fā)商更樂意接受的是債權(quán)投資，就是直接借錢，不太多干涉項目，” 王先生介紹。而李穎的介紹更具體地體現(xiàn)了私募基金投資房地產(chǎn)業(yè)的變化：在2007年以前，對于房地產(chǎn)項目的投資屬于股債結(jié)合型，2007年則是股權(quán)投資多于債權(quán)投資，2008年便是不敢投，但2009年又在開始看項目了。

　　而從這些私募的興趣來看，取向倒并不一致。有的還是樂于投資住宅項目，如已主導外資基金投資了6個中國房地產(chǎn)項目的馬雨婷就表示，從股權(quán)投資考慮，他們還是更愿意選擇長三角二、三線城市的項目，但要在中心區(qū)域并以住宅為主，規(guī)模最好在10萬平方米以上，地價要低于周邊同類項目的地價，且為凈地。此外，股東結(jié)構(gòu)比較簡單，但開發(fā)團隊比較成熟，而且具有當?shù)刭Y源優(yōu)勢。“我們只投單個項目，股權(quán)不多于50%，我們加入后主要關(guān)注財務結(jié)構(gòu)，會派駐項目經(jīng)理及財務總監(jiān)，” 馬雨婷說。

　　“我們則不同，”李穎表示，“我們更關(guān)注一線城市的商業(yè)項目，無論是新開項目還是協(xié)助拿地都可以……”“不過基于市場風險，現(xiàn)在投資額度也小下來了，也就3000萬美元。而且我們認為今后開發(fā)商拼的就是產(chǎn)品和成本優(yōu)勢，因此這些也是主要衡量標準。”

　　合作模式多樣

　　至于股權(quán)投資的退出模式，馬雨婷進一步介紹，一種是固定收益，比如投2年，25%-30%的回報率；另一種是優(yōu)先分配，同股同權(quán)，就是私募的收益根據(jù)股權(quán)比例來分配，所以回報率高低不定。不過基金往往追求盡早出貨，如銷售率在70%-80%時就讓開發(fā)商回購股權(quán)，達90%時便提前退出，因此私募的加入主要還是為開發(fā)商解決資本金的問題。

　　同時，馬雨婷透露私募基金也在創(chuàng)新，如他們?nèi)ツ晗掳肽晖瞥鰝鶛?quán)合作，與上述介紹的股權(quán)合作的條件恰好相反。債權(quán)投資是從項目的中后期介入，而且以上海為主�！叭缥覀儎偼瓿梢粋�浦東別墅項目，開發(fā)商需要以產(chǎn)權(quán)證作抵押并明確資金用途。我們還做過南京的一個項目，我們以預購的方式給他錢，其實就是為開發(fā)商付工程款。債權(quán)合作資金規(guī)模沒有股權(quán)合作大，一般在3000萬-1億人民幣，周期也短，一般3-6個月，最長也可有1年。”

　　同樣具有實戰(zhàn)經(jīng)驗的上海德勤律師事務所合伙人鄒菁律師還介紹，現(xiàn)在一些私募基金除了做融資人，還拉入代理公司作為管理人。也就是說，除了借款給開發(fā)商，還可以代銷包銷，“這其實也是一種資金監(jiān)管、控制風險的做法�！绷硗猓�一些私募基金也能為開發(fā)商的Pre-IPO、Pre-Reits，即上市前或發(fā)行Reits前提供資金協(xié)助。

　　私募正欲抄底

　　在業(yè)內(nèi)看來，私募基金在“安靜”了一段時間后又伺機進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場“抄底”實屬正常�！叭ツ攴康禺a(chǎn)市場顯得風險大、變數(shù)大，所以不少私募基金和其他許多投資機構(gòu)、投資者一樣，選擇了觀望、等待。但畢竟他們是做投資這一行的，想掙錢就得先投錢啊，所以肯定還是要看項目、選項目的，只是需求不同、要求不同、追求不同。至于時機的選擇，我覺得各家的判斷未必相同，只是從目前一批私募基金的積極反應來看，給出了‘現(xiàn)在市場存在機會’這樣一個信號。”有房地產(chǎn)機構(gòu)的分析師這樣認為。

　　“相對于國內(nèi)房地產(chǎn)商們的焦躁狀態(tài)，基金們倒不著急，特別是外資，‘抄底’目的肯定有的，再等3個月大家看看吧�！币褳椴簧俸Ｍ饣�金安排中國房地產(chǎn)投資事務的東方華銀律師事務所房地產(chǎn)金融業(yè)務負責人李磊律師直率地表示。

　　他介紹說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募已很活躍，除了海外基金，開發(fā)商自己私募乃至政府部門引導操作的都有，只是他們都很低調(diào)，項目也不披露。“就我接觸到的外資的態(tài)度看，無論是上海的五星級酒店和甲級寫字樓，還是地價、房價水平都不高的二線城市的一些項目，他們都感興趣。已經(jīng)有客戶給我排任務，問我能不能1個月做好募集、再1個月做好相關(guān)文件，然后6月份就想投了�！�