新年剛過，恒大地產(chǎn)就宣布將發(fā)行擔保優(yōu)先票據(jù)，撒下了今年內(nèi)地房企債券融資的第一單。除恒大外，不少地產(chǎn)公司也在排隊等候增發(fā)過會，以及海外發(fā)債融資。隨著嚴查囤地、二套房貸嚴格執(zhí)行以及貨幣政策的收緊，很多去年和2007年表現(xiàn)激進的開發(fā)商的資金鏈，將在不遠的將來受到考驗。為此，很多房企未雨綢繆，通過融資改善債務結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)財務杠桿，以應對未來的風險。

　　多家房企加緊融資

　　1月11日，恒大地產(chǎn)公告稱，公司將國際發(fā)售一次性還款的擔保優(yōu)先票據(jù)39億元，用于償還結(jié)構(gòu)擔保貸款中尚未償還的本金，及現(xiàn)有和新增物業(yè)項目提供資金等。

　　1月18日，華業(yè)地產(chǎn)(600240.SH)刊登公告，修訂了公司2009年8月11日首次公布的非公開增發(fā)募資方案，將原計劃“不超過20億元”的募資金額，削減至17億元，并且用途也做了更改，新募資計劃所籌集資金的投向，將“全部用于房地產(chǎn)項目開發(fā)”。

　　1月19日，世茂房地產(chǎn)就2011年和2016年到期美元債券的相關(guān)條款修訂建議，征求債券持有人同意；條款修訂的目的在于允許公司增加負債，從而為加速業(yè)務擴張?zhí)峁┵Y金支持。

　　在很多券商房地產(chǎn)研究員看來，房企增發(fā)、發(fā)債的目的是改善債務結(jié)構(gòu)，目前很多地產(chǎn)公司的債務結(jié)構(gòu)并不均衡，主要是“短債比例過高，長債比例很低”。

　　究其原因，金融危機以來，很多銀行為了規(guī)避信貸違約風險，一般選擇以企業(yè)流動性貸款名義向地產(chǎn)公司發(fā)放“項目開發(fā)貸款”，貸款周期通常是一年左右，然后根據(jù)當年地產(chǎn)公司銷售回款、應收賬款與留存利潤等財務指標，決定是否允許將該筆貸款展期，或貸新還舊，或直接收回貸款。這導致房地產(chǎn)公司面臨很高的短期償債壓力。

　　“預計接下來發(fā)債的公司會增加，”一家房地產(chǎn)公司負責人認為，當前愿意承擔8%-9%高利率發(fā)行長期債的地產(chǎn)公司并不在少數(shù)。

　　房企融資渠道收緊

　　在近期一系列調(diào)控政策出臺的背景下，房企的融資渠道以及房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策有被進一步收緊的趨勢，這也促使一些房企趕在融資深度受限之前加緊融資。

　　從去年9月開始，證監(jiān)會有關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)融資審核之前設(shè)了一道程序，即征求國土資源部、住建部等主管部門的意見�！澳壳皣�土資源部、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等部委聯(lián)手遏制房價過快上漲的機制正在形成�！眹�土資源部一位專家稱，國土資源部的行動是配合落實證監(jiān)會房地產(chǎn)企業(yè)融資審核征求意見的具體舉措。

　　這位專家認為，這將使“2010年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資變得比較困難，往后幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會成為常態(tài)�！�

　　中信建投房地產(chǎn)行業(yè)研究員王康認為，雖然國家并沒有明確針對房地產(chǎn)上市公司再融資的限制規(guī)定，“但是最近一段時間里，地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)方案順利過會的數(shù)量變得很少，最近我聽到有幾家地產(chǎn)公司的增發(fā)已經(jīng)上會，但是還在審批的過程中，能否成功不好估計�！蓖蹩低嘎�。

　　此外，“從貨幣政策調(diào)整的軌跡來說，我們認為流動性管理會進一步收緊，”瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤表示，今年會有兩次加息，預計第一次在二季度；此外，若一季度超過三萬億新增貸款，預計央行會采取更緊縮的控制措施，這也將對房企融資產(chǎn)生影響。

　　房企的資金鏈隱憂

　　國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱表示，“國11條”中一些涉及金融、稅務的規(guī)定，將對開發(fā)商的資金鏈造成負面影響，如銷售預收款的監(jiān)管將嚴格執(zhí)行，開發(fā)商的間接融資活動受限，以及土地增值稅的清算將嚴格執(zhí)行等。

　　1月12日，在華潤置地舉辦的年終答謝會上，一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，如果當前的調(diào)控持續(xù)，下半年一些房企的資金鏈就會出現(xiàn)緊張。

　　清華大學博士、北京貝塔工作室合伙人杜麗虹認為，地產(chǎn)企業(yè)要比投機房屋的人靈動性更差，今天花幾十億元購買土地，等開發(fā)后再賣就是二、三年后的事情，只要做了買地的決策，就被困在這里二、三年，而當市場發(fā)生轉(zhuǎn)折的時候，很多地產(chǎn)企業(yè)是沒有應對能力的。

　　“很多的危機是在高峰期埋下的，地產(chǎn)企業(yè)如果賭政策和投機，不要忘記靈活性要比個人購房者小得多�！倍披惡缯f，去年表現(xiàn)激進的房企將受到考驗。

　　公開資料顯示，10家上市地產(chǎn)公司在去年花費數(shù)千億巨資拿地。其中，保利地產(chǎn)去年有8個月重金搶地，累計費資約400億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近百億元。據(jù)有關(guān)機構(gòu)測算，保利去年累計實現(xiàn)簽約金額約433億元；金地集團去年在土地市場上也花了將近200億元；此外，據(jù)杜麗虹測算，綠城中國每年必須實現(xiàn)300億以上的銷售額，才能保證財務杠桿的安全。