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    高房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)正義

    文/陳少峰

　　房?jī)r(jià)似乎根本不理會(huì)政府的命令、購(gòu)房者的祈愿和觀察家關(guān)于泡沫等等的警告，再次高歌猛進(jìn)。更令人不解的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎和政府調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的意愿相反，在每次政府采取調(diào)控措施之后，房?jī)r(jià)反而迅速飆升。由此，人們逐漸對(duì)政府是否能夠真正控制房?jī)r(jià)上漲存疑，因而也更容易擔(dān)心不公平的狀態(tài)持續(xù)下去。

　　許多人把高房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)持續(xù)上漲等同于不公平。實(shí)際上，在我看來(lái)，高房?jī)r(jià)不是房地產(chǎn)不公平問題的本質(zhì)，缺乏制度性糾錯(cuò)的不正義才是該問題的本質(zhì)�？梢钥隙ǎ�高房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象，在短時(shí)間內(nèi)將持續(xù)下去。這是由于，一方面，房?jī)r(jià)問題和許多方面的問題相聯(lián)系。例如，假如房?jī)r(jià)不上漲，GDP和內(nèi)需如何增長(zhǎng)，靠增加土地供應(yīng)嗎？另一方面，即使政府在解決公平的問題上采取積極的措施，有所作為，也難以遏制房?jī)r(jià)的上漲。至于很多人將政府收取越來(lái)越高的土地出讓金視為房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一，這一點(diǎn)恐怕也是誤判。因?yàn)榧偃缯�府少收取土地出讓金，住宅出售時(shí)價(jià)格不一定便宜；即使價(jià)格相對(duì)便宜，可是一旦出售之后，業(yè)主投資轉(zhuǎn)售，價(jià)格照樣會(huì)不停上漲。

　　總之，在我看來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲在短期內(nèi)幾乎是難以控制的。原因在于，其一，購(gòu)房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不是人為可控的，而且人們都有加劇追捧某一極端走勢(shì)的心理，會(huì)進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。其二，許多人有錢，他們購(gòu)買多套住宅，完全是出于投資；這種投資比股市穩(wěn)定。其三，房地產(chǎn)是政府扶持的產(chǎn)業(yè)，包括地方政府也要依賴房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)獲取財(cái)政收入。此外，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎存在明顯的泡沫。不過，即使如此，由于投資者和投機(jī)者的雙重支撐，短期內(nèi)也難以擠出泡沫；或者政府也不一定愿意讓泡沫擠出去。由此，明智的做法是，政府不是將控制房?jī)r(jià)上漲作為主要工作，而是把解決房地產(chǎn)的不正義和建設(shè)廉租房作為主要工作。

　　與高房?jī)r(jià)的問題相比，房地產(chǎn)不正義的問題是個(gè)比較尖銳嚴(yán)重的社會(huì)問題。房地產(chǎn)的不正義包括五個(gè)主要方面。

　　其一，部分顯然是不正義的做法，包括強(qiáng)買強(qiáng)賣、囤積土地、暴力拆遷等；其二，一些地方政府將公用土地都劃歸高價(jià)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而沒有留出相應(yīng)的保障性住房建設(shè)用地；其三，地方政府的土地出讓金很少用以改善弱勢(shì)群體的福利；其四，浪費(fèi)土地資源，開發(fā)眾多的高爾夫球場(chǎng)，沒有創(chuàng)造應(yīng)有的收入來(lái)發(fā)揮土地的使用效率；其五，建設(shè)過多的別墅，缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，沒有發(fā)揮興業(yè)從而促進(jìn)就業(yè)的作用。

　　盡管房?jī)r(jià)持續(xù)走高，但是我國(guó)目前城鎮(zhèn)居民的住房現(xiàn)狀尚可。有數(shù)據(jù)顯示，“大約80%的中國(guó)城市居民擁有自己的住房。在大部分西方國(guó)家，平均住房擁有率大約為60%�！薄督鹑跁r(shí)報(bào)》2009年3月9日文章，轉(zhuǎn)引自《參考消息》2010年3月11日)�？傊�，房地產(chǎn)的不正義，不在于很多人買不起房子，或者房奴太多，或者房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)于工資收入太高；而是弱勢(shì)群體的處境隨著高房?jī)r(jià)而趨于惡劣。這就說(shuō)明，我國(guó)在政策上要解決的是某些沒有住房的困難戶、剛畢業(yè)不久的大學(xué)生研究生、以及農(nóng)民工等。當(dāng)然，未來(lái)普通收入人群的自住房購(gòu)買環(huán)境也將持續(xù)惡化，需要遏制房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。

　　尋求實(shí)現(xiàn)公平的對(duì)策是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。政府應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面促進(jìn)房地產(chǎn)正義。

　　第一，中國(guó)特色社會(huì)主義的社會(huì)保障制度中，應(yīng)當(dāng)加快保障性住房的建設(shè)。真正的保障性住房并不包括可交易的經(jīng)濟(jì)適用房，主要以廉租房為主。第二，應(yīng)當(dāng)提高豪宅交易稅負(fù)，征收不動(dòng)產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，提高住房轉(zhuǎn)讓稅，對(duì)于個(gè)人出租物業(yè)的收入，嚴(yán)格收取所得稅。并且將稅收收入用以建設(shè)保障性住房。第三，強(qiáng)制地方政府將土地出讓金的一半左右或者一定的比例用以廉租房建設(shè)。第四，強(qiáng)制地方政府將公共住宅用地30%左右的土地面積用以建設(shè)廉租房。第五，政府建立住房保障性貸款基金，保障50平米以下購(gòu)房的貸款貼息需求。同時(shí)，獲得貼息貸款的房產(chǎn)只能用以自住，而不能交易；或者交易時(shí)要補(bǔ)償基金所應(yīng)得的利息(含復(fù)利)；或者以原購(gòu)買價(jià)格賣還給住房保障基金。第六，政府不要過多地干預(yù)房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)行為，即不包括限制開發(fā)住宅的具體面積和價(jià)格等(因?yàn)槿绱藢�產(chǎn)生新的不公平)，而是應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)干預(yù)房地產(chǎn)整體過程中的不正義行為。

　　總之，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的不正義問題，基本的策略不在于控制房?jī)r(jià)，而是解決弱勢(shì)群體的住房保障問題。為此，就需要從政府土地出讓金、房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人在房產(chǎn)物業(yè)上的收入中征收更多的稅負(fù)，提高住房保障的力度，或者提供一定比例的自住房購(gòu)買者的貸款補(bǔ)貼。(作者為北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院副院長(zhǎng))