近日，位于寶山顧村的保利葉上海開(kāi)盤(pán)，推出的戶(hù)型單價(jià)從14000至17000元不等，相比去年高達(dá)20000元的單價(jià)，此次的價(jià)格下滑幅度令人驚訝，此外加送最高35平米的面積，終使此次開(kāi)盤(pán)迎來(lái)了難得的熱銷(xiāo)。但是近日有細(xì)心的購(gòu)房者表示，此次推出的房型得房率不到70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1月開(kāi)盤(pán)的房源的得房率。

　　本版撰文 周祺瑾

　　業(yè)主爆料

　　新盤(pán)得房率不足七成

　　一位自稱(chēng)姓林的購(gòu)房者向記者透露，看了此次保利葉上海新推出的樣板房，整體感覺(jué)面積很小，和銷(xiāo)售稱(chēng)93平米不符。而這個(gè)購(gòu)房者在1月份也恰好來(lái)看過(guò)房，兩相比較，覺(jué)得房源內(nèi)部面積縮小了。

　　這種猜測(cè)也得到了相關(guān)數(shù)據(jù)的支持，該業(yè)主向記者展示了從網(wǎng)上房地產(chǎn)得到此次開(kāi)盤(pán)的房源信息，此次開(kāi)盤(pán)的1078弄房源中一套93.03平米的房型，實(shí)得面積為65.11平米，得房率為69.98%左右。而1月份推出一套89平米的房源，實(shí)得面積為66平米，得房率為75%。

　　事實(shí)上，保利的銷(xiāo)售人員也默認(rèn)了此次得房率沒(méi)有1月份開(kāi)盤(pán)房源的高，但是該工作人員認(rèn)為加上20-35平米的贈(zèng)送面積，實(shí)際上比先前的房源更優(yōu)惠。

　　但也有業(yè)主對(duì)于這樣的贈(zèng)送表示了質(zhì)疑，比如一套88.42平米的住房，贈(zèng)送按照30平米，得房率69.98%計(jì)算，實(shí)際面積為79.37。但是如果是按照一期的得房率計(jì)算，88.42平米的房源，實(shí)際面積應(yīng)該為66.31�？瓷先ヒ�比一期的房源實(shí)際高了10多平米，但是細(xì)心的業(yè)主對(duì)一期和二期的戶(hù)型圖對(duì)比后發(fā)現(xiàn)(一期的D1戶(hù)型和二期的A4戶(hù)型)，一期的銷(xiāo)售中，也曾贈(zèng)送過(guò)入戶(hù)花園，只是當(dāng)時(shí)是按照一半的面積贈(zèng)送，而此次二期中贈(zèng)送的衛(wèi)生間，其實(shí)就是一期戶(hù)型中的飄窗位置，唯一多的就是花壇。這樣兩相比較，一、二兩期差距還不足10平米，但是從兩者的房型來(lái)看，二期的房型顯得狹長(zhǎng)，不如一期的盡如人意。此外，該購(gòu)房者還表示，此次推出的房源交房期在兩年以后，這對(duì)不少自住客來(lái)說(shuō)在支付貸款的同時(shí)，還要承擔(dān)兩年的房租等費(fèi)用，實(shí)際得益并不多。

　　記者調(diào)查

　　價(jià)格重回1月水平

　　無(wú)論此次關(guān)于贈(zèng)送面積的誘惑是實(shí)是虛，但可以說(shuō)從價(jià)格來(lái)說(shuō)的確比預(yù)期的要低不少。此次一套90平米的房源，總價(jià)為145-165萬(wàn)，單價(jià)為1.6-1.8萬(wàn)。事實(shí)上2009年，保利葉上海推出過(guò)一批房源，單價(jià)高達(dá)2萬(wàn)余元。另有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，保利1月中旬推出的一批房源，總價(jià)也是140-160萬(wàn)，最小面積為88平米左右。由此可見(jiàn)，保利葉上海的價(jià)格已經(jīng)和1月持平。

　　對(duì)此，一位熟悉保利葉上海銷(xiāo)售的工作人員表示，2萬(wàn)元的房源是尾盤(pán)房源，保利葉上海的高層景觀好，單價(jià)高，因此留到尾盤(pán)銷(xiāo)售。但是目前在售的房源單價(jià)最低的低于1.6萬(wàn)元，相差4000元/平米的樓層價(jià)，實(shí)在難以令人信服。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，保利此次開(kāi)盤(pán)的確低于市場(chǎng)的預(yù)期，結(jié)合贈(zèng)送面積，也是為了弱化折扣的負(fù)面影響，其實(shí)對(duì)于一些大盤(pán)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商最懼怕的就是因?yàn)榻祪r(jià)遭到前期業(yè)主的退房的事項(xiàng)，因?yàn)槭瞧诜�，前期業(yè)主看到尚未到手的房子價(jià)格縮水，難免會(huì)把不平衡轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商，從而造成對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的困擾，因此目前開(kāi)發(fā)商都不敢公開(kāi)降價(jià)，但事實(shí)上經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的遮遮掩掩，目前顧村的樓盤(pán)折扣風(fēng)潮早已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。

　　但也有人表示，此次開(kāi)盤(pán)的房源得房率低的確是事實(shí)，其實(shí)按照這幾年的建筑設(shè)計(jì)水平，即使高層，得房率一般也可以做到高于70%，葉上海的這批房源在這方面有點(diǎn)弱化，通過(guò)贈(zèng)送面積，降低價(jià)格的方式，也是對(duì)此次房型得房率欠佳的一種彌補(bǔ)。

　　區(qū)域動(dòng)態(tài)

　　價(jià)格松動(dòng)，寶山跌聲一片

　　從新政推出以來(lái)，顧村卷入降價(jià)風(fēng)波，之后西城區(qū)一帶也受到波動(dòng)。4月份，顧村內(nèi)某個(gè)知名樓盤(pán)以低于1.6萬(wàn)開(kāi)盤(pán)之后，降價(jià)風(fēng)就首先從顧村拉開(kāi)。有一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，顧村目前的新房源還是比較充足，遇到市場(chǎng)調(diào)整，日益縮小的購(gòu)房量導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，因此到了開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)上，為了確保資金流的充裕，開(kāi)始選擇降價(jià)，而只要有一個(gè)企業(yè)降，特別是那些標(biāo)桿項(xiàng)目下降，勢(shì)必對(duì)同期銷(xiāo)售的房源產(chǎn)生壓力，這樣降價(jià)的鯰魚(yú)效應(yīng)就會(huì)產(chǎn)生。

　　目前，顧村的價(jià)格折扣潮傳向了西城區(qū)，幾個(gè)月前，該區(qū)域的價(jià)格還一致以老盤(pán)香逸灣為標(biāo)桿，單價(jià)近1.8萬(wàn)，但是近日東方麗都的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，最低的不過(guò)1.35萬(wàn)，最高不過(guò)1.6萬(wàn)元，萬(wàn)業(yè)紫辰則推出1.7萬(wàn)的精裝房，剔除1千元的裝修單價(jià)，實(shí)際售價(jià)也在1.6萬(wàn)左右。

　　該區(qū)域內(nèi)一個(gè)不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，顧村的價(jià)格松動(dòng)對(duì)周邊區(qū)域造成影響。

　　同策咨詢(xún)與研究中心主任夏宇表示，目前的顧村無(wú)論從配套還是品質(zhì)，和兩年前都沒(méi)有形成質(zhì)的改變，加上客戶(hù)群大多外向?yàn)橹�，因此�?dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，價(jià)格會(huì)下跌并不奇怪。

　　連鎖反應(yīng)

　　上市企業(yè)率先掀起降價(jià)潮

　　保利葉上海的降價(jià)引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)于大型企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)激變的思考。近來(lái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資全面喊停，萬(wàn)科、保利、中華企業(yè)等地產(chǎn)股價(jià)格連日下跌，招商地產(chǎn)50億元原計(jì)劃的增發(fā)均告停止，香港上市的恒盛地產(chǎn)宣布暫停海外高息發(fā)債計(jì)劃，多家房企IPO融資暫停，銷(xiāo)售方面以萬(wàn)科為首的企業(yè)，銷(xiāo)售額大降兩成。面對(duì)內(nèi)憂(yōu)外患的境遇，開(kāi)發(fā)商資金鏈日益告急，下調(diào)似乎成為最終的選擇。

　　據(jù)悉就在保利旗下多個(gè)項(xiàng)目傳出降價(jià)的時(shí)候，萬(wàn)科，這個(gè)曾在2008年首個(gè)下降的房企也按捺不住，有消息稱(chēng)，萬(wàn)科將于近日內(nèi)全國(guó)降價(jià)，事實(shí)上，在萬(wàn)科在蘇州和廣州的項(xiàng)目已經(jīng)有了價(jià)格調(diào)整，全國(guó)調(diào)價(jià)并不是空穴來(lái)風(fēng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大型企業(yè)已經(jīng)到了降價(jià)的邊緣，一直不愿公開(kāi)，只是鑒于先降價(jià)將會(huì)引發(fā)退房等擔(dān)憂(yōu)，如今各種消息直接指向日益緊縮的資金鏈時(shí)，降價(jià)的信號(hào)已經(jīng)全面亮起，對(duì)于那些上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，還背負(fù)強(qiáng)大的業(yè)績(jī)壓力，因此降價(jià)最有可能從這些龍頭企業(yè)開(kāi)始。

　　記者手記

　　創(chuàng)新不乏實(shí)用才是重點(diǎn)

　　在此次采訪中，記者發(fā)現(xiàn)顧村一帶的競(jìng)爭(zhēng)比想象中激烈，綠地、農(nóng)工商、盛高、旭輝等都是知名度很高的品牌企業(yè)，要在這樣一批群英薈萃的地區(qū)脫穎而出，除了靠本身的品牌，還要依靠產(chǎn)品的創(chuàng)新和實(shí)用。作為區(qū)域內(nèi)的品牌企業(yè)，如果得房率連普通產(chǎn)品都不如，這就很難令人相信，打造的公園住宅，能給購(gòu)房者帶來(lái)怎樣的嶄新的生活理念也值得商榷。