廣州樓市自今年春季復(fù)蘇以來，樓價節(jié)節(jié)攀升。今年“黃金周”盡管交投清淡，但中心區(qū)單價已突破歷史高位。

　　黃金周廣州一些發(fā)展商自報的成交額少則數(shù)千萬，多則數(shù)十億，紛紛聲稱“跑贏大市”。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計分析，國慶黃金周期間全市成交均價約在11500元/平方米左右，中心六區(qū)的成交均價可能會超過14000元/平方米，已經(jīng)將樓市最瘋狂的2007年10月成交均價每平方米12566元的數(shù)據(jù)拋諸身后。

　　量減價升，廣州今年黃金周樓市的表現(xiàn)令四季度走勢更加撲朔迷離。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州樓市10月份的表現(xiàn)比較關(guān)鍵，如果10月份呈量價齊跌的局面，意味著樓市拐點如期來臨，樓市的羊群效應(yīng)可能導(dǎo)致一家開發(fā)商率先祭起降價的大旗，接著大家競相降價。如果10月份仍然是有價無量，那意味博弈的雙方仍呈膠著狀態(tài)。　

　　四季度供應(yīng)仍然充足

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，一批貨量較大的項目均延遲至10月中旬或11月開盤，再加上部分在售項目新貨的押后，估計今年后兩個月廣州全市的新增供應(yīng)將約有6000套。同時，合富輝煌的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周期間，全市2.5萬套在售貨量中，約8700套具備銷售條件的新貨未在黃金周期間公開發(fā)售，這部分貨量也將留待年底。

　　新盤分布不均是年底樓市供應(yīng)的一個主要特點，在各區(qū)中，海珠區(qū)、白云區(qū)(金沙洲除外)幾乎沒有新盤能在國慶后再推出，番禺區(qū)、天河區(qū)的新供貨量也偏少，但荔灣區(qū)、越秀區(qū)的新盤新貨則明顯增加。同時，市中心樓盤戶型有向大發(fā)展的趨勢，200萬元以上豪宅比例的增加也是年底樓市的一個特點。據(jù)了解，在9月份，總價200萬元以上的單位成交面積達(dá)到21.2平方米，占整體成交量的24%，而今年的5-8月，該比例只為17%。

　　樓價易漲難跌

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前廣州的樓市呈易漲難跌的態(tài)勢，在沒有明顯利空政策出臺的情況下，博弈的天平暫時傾向開發(fā)商。從政策上看，前期聲勢頗大的二套房貸收緊，看來對市場影響甚微。廣州市常務(wù)副市長蘇澤群明確表示政府不會出政策打壓樓市。從市場上看，這個黃金周其實是由改善型買家主導(dǎo)，而非投資型買家，這說明廣州樓市的泡沫尚在可接受的范圍內(nèi)。而開發(fā)商方面，正所謂不缺錢不降價，甚至可以“以價補量”。而且，樓價從年初漲到現(xiàn)在，盼降價的買家只等到越來越高的價格，自住型買家看著等不到頭也得出手了。

　　國金證券行業(yè)分析師曹旭特認(rèn)為，目前廣州樓市呈價漲量縮的格局乃正�，F(xiàn)象，經(jīng)歷了半年左右的量價齊升，成交量下降是必然，畢竟市場的剛性需求和購買力有限度。在價格漲到一定程度后，無論是自住還是投資，購房者都會有所期待，從而出現(xiàn)新一輪觀望周期，但拐點不會很快出現(xiàn)。至少年內(nèi)不會有太大的調(diào)整。

　　國信證券行業(yè)分析師方焱表示，成交量暫時萎縮不可怕，等相關(guān)政策明朗，觀望情緒結(jié)束，量能就會再次釋放，目前中國正處于城市化的推進過程中，伴隨中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，中心城市的樓價出現(xiàn)暴跌可能性不大。政策面到年底也不會有大的改變。最近決策層不斷強調(diào)國家經(jīng)濟政策、貨幣政策等不會改變，央行表態(tài)可以忍受2%的通脹水平，多少都是在給經(jīng)濟打氣，穩(wěn)定大家的預(yù)期。房地產(chǎn)作為本輪拉動經(jīng)濟的重要引擎，如果即刻改變相關(guān)政策，效應(yīng)不單單是調(diào)整房價，經(jīng)濟也可能要付出較大的代價。目前經(jīng)濟并沒有完全企穩(wěn)，調(diào)整房地產(chǎn)政策不是最好時機。

　　誰先降價誰受益

　　也有業(yè)內(nèi)人士對下一步樓市走勢持異議。廣州資深地產(chǎn)專家學(xué)者韓世同認(rèn)為，眼下廣州樓市主要由投資型買家主導(dǎo)，改善型買家為輔，前者見利而動，價高利少自然收手，后者則買少見少。

　　“投資型買家一旦收手，樓市將嚴(yán)重萎縮�！表n世同稱，現(xiàn)在廣州樓市隱藏著很多危險，已形成一個較大的“堰塞湖”。而這個樓市“堰塞湖”在成交量跌至低谷的時候，必須通過降價來疏導(dǎo)、排除。后黃金周時代一旦出現(xiàn)價量齊跌，意味拐點到來。拐點何時出現(xiàn)將取決于政策的變化，等到出口形勢完全好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟基本面獲得平滑過渡，樓市累積泡沫招致百姓怨言，政府可能再度出手調(diào)控樓市，2007年底急轉(zhuǎn)直下的狀況完全可能重演，而且與2007年一樣，開發(fā)商誰先降價誰先得益，大開發(fā)商會否像以前一樣率先發(fā)起價格戰(zhàn)值得關(guān)注。

　　廣州的地產(chǎn)營銷專家陳真誠談到，廣州樓市盡管成交量拐點已經(jīng)形成，但房價一時半會不會步入下降通道，目前來看，還沒有形成真正市場意義上的拐點。對于后黃金周廣州樓市，至少在第四季度，房價或?qū)⑿》�上漲，但成交量將繼續(xù)萎縮，形成“有價無市”局面。如果政府短期內(nèi)不出臺有效調(diào)控房價的調(diào)控政策，比如開征物業(yè)稅，那么就可能要等政府加息或加息預(yù)期形成之后，房價才會真正下降，從而形成房地產(chǎn)市場的拐點。可以預(yù)期的是，一旦真實形成了房地產(chǎn)市場的拐點，房地產(chǎn)就可能重回調(diào)整通道。這個時間節(jié)點，可能在年底或明年一季度，即便政府不在年底或明年一季度加息，而是推至明年中加息，也很可能會形成對市場具有影響力的加息預(yù)期。從這個意義上說，市場的先知先覺者將會率先降價求售堅持現(xiàn)金為王的策略平穩(wěn)度過難關(guān)。