10月北京樓市開(kāi)局不利，截至10月20日，除去政策房，實(shí)際成交的期房商品住宅為4415套，同期成交的現(xiàn)房商品住宅為1032套。環(huán)比9月同期，實(shí)際成交的期房商品住宅成交套數(shù)下降了29.2%，現(xiàn)房成交環(huán)比也下降了42%，降幅明顯。11月的市場(chǎng)供應(yīng)在一定程度上受到9月和10月的市場(chǎng)表現(xiàn)影響，雖然新開(kāi)盤(pán)量有所下降，但多達(dá)41個(gè)樓盤(pán)中仍有一些值得關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，8000個(gè)排號(hào)的美立方仍會(huì)開(kāi)盤(pán)，華貿(mào)城新一期也會(huì)入市開(kāi)盤(pán)；此外，還有如萬(wàn)科藍(lán)山、天潤(rùn)福熙大道等純新盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，因此，樓市11月仍然值得期待。

　　后勢(shì)預(yù)測(cè)

　　預(yù)測(cè)一：更多純新盤(pán)將選擇低開(kāi)

　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年11月有41個(gè)樓盤(pán)計(jì)劃開(kāi)盤(pán)。雖然媒體報(bào)道指出11月開(kāi)盤(pán)量出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但整體來(lái)看，今年11月的開(kāi)盤(pán)量比2006年和2008年同期都有所增加，其中比2006年多了一個(gè)項(xiàng)目，比2008年多了5個(gè)項(xiàng)目，但相比火熱的2007年56個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，還是減少了一些。不過(guò)多位業(yè)內(nèi)人士表示，從今年北京樓市的走勢(shì)來(lái)看，今年和2007年的市場(chǎng)有些相近，而且11月樓盤(pán)的走勢(shì)也和2007年會(huì)有所相似。

　　11月預(yù)計(jì)入市的純新盤(pán)大約有13個(gè)，從這些純新盤(pán)的價(jià)格制定來(lái)看，多數(shù)采取的是低開(kāi)策略。“這一點(diǎn)和10月份有些相似。”月亮河公園營(yíng)銷總監(jiān)張奕奕認(rèn)為，11月份的新盤(pán)采取低開(kāi)策略，對(duì)樓市的影響還是很大的。今年4-9月樓市銷售火熱，不論是純新盤(pán)還是老項(xiàng)目后期，多數(shù)采取高開(kāi)策略。一方面是當(dāng)時(shí)樓市火熱，開(kāi)發(fā)商看到排號(hào)的人多立馬坐地漲價(jià)，另一方面就是購(gòu)買(mǎi)者追漲的心態(tài)明顯，給開(kāi)發(fā)商漲價(jià)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從10月份開(kāi)始，純新盤(pán)采取低開(kāi)策略，說(shuō)明其對(duì)后勢(shì)的看法存在不明朗或分歧�！敖衲甑�11月和2007年的11月的市場(chǎng)表現(xiàn)類似�！睆堔绒日J(rèn)為，純新盤(pán)低開(kāi)的現(xiàn)象越來(lái)越明顯，這樣對(duì)其他開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者的心態(tài)影響將很大。

　　多個(gè)業(yè)內(nèi)人士均持有上述觀點(diǎn)。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，2007年北京樓市價(jià)格飆漲，到11月份一路飆飛的房?jī)r(jià)走勢(shì)放緩，開(kāi)盤(pán)價(jià)格和成交數(shù)量均出現(xiàn)疲態(tài)�！敖衲暌彩乔�9個(gè)月價(jià)格瘋漲，10月開(kāi)始放緩，11月份可能出現(xiàn)價(jià)格和交易量均放緩的局面。”楊少鋒表示，如果按照2007年的走勢(shì)來(lái)看，今年11月的樓市走勢(shì)應(yīng)該屬于下降趨勢(shì)。

　　預(yù)測(cè)二：開(kāi)發(fā)商多會(huì)“保價(jià)舍量”

　　記者在采訪幾位準(zhǔn)備低開(kāi)的開(kāi)發(fā)商時(shí)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)公司內(nèi)部對(duì)是否低開(kāi)都有一定的分歧和爭(zhēng)議�！霸陂_(kāi)盤(pán)前一天我們最終價(jià)格還沒(méi)確定�！�10月份某低開(kāi)純新盤(pán)的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們?cè)诖_定開(kāi)盤(pán)價(jià)格時(shí)內(nèi)部分歧很大，有的認(rèn)為低開(kāi)能快速實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷售，有的則認(rèn)為，高開(kāi)的風(fēng)險(xiǎn)也不大，樓市的余熱還能持續(xù)。不過(guò)，最后該項(xiàng)目采取的是低開(kāi)，因?yàn)樗麄兏�希望在淡季中有所表現(xiàn)，同時(shí)，11月還計(jì)劃持續(xù)推盤(pán)。

　　另外，多個(gè)準(zhǔn)備11月份開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商接受記者采訪時(shí)表示，價(jià)格目前還暫未確定，這在一定程度上也表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)后期走勢(shì)預(yù)期的不明朗。尤其是純新盤(pán)低開(kāi)策略的影響，使得部分價(jià)位高的老項(xiàng)目不敢輕易開(kāi)盤(pán)，不敢輕易制定開(kāi)盤(pán)價(jià)格�！半m然開(kāi)發(fā)商多數(shù)完成年度銷售任務(wù)，今年短期內(nèi)不會(huì)有資金壓力。但對(duì)于今年后2個(gè)月到明年3月份，多達(dá)5個(gè)月的銷售‘垃圾時(shí)間’比較擔(dān)憂�！敝�名投資專家杜春飆指出，多數(shù)房企對(duì)今年后2個(gè)月的走勢(shì)并不是很擔(dān)心，他們更擔(dān)心的是今年后2個(gè)月的淡季，對(duì)明年一季度產(chǎn)生影響。這樣影響如果傳遞到明年，市場(chǎng)就會(huì)再次發(fā)生變化。

　　“大幅度調(diào)價(jià)的樓盤(pán)會(huì)很少，即使出現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整也是小范圍的。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，11月轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)銷售淡季，開(kāi)發(fā)商在對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷上也趨于保守。同時(shí)，受到今年存量快速消化的影響，多數(shù)開(kāi)發(fā)商可售房源不足，企業(yè)面臨著持有流動(dòng)性過(guò)剩、資金相對(duì)充足的現(xiàn)實(shí)，部分樓盤(pán)更愿意等一個(gè)更好的時(shí)機(jī)、更好的價(jià)格點(diǎn)上出手。但是從價(jià)格上看，11月即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍在持續(xù)走高，這種現(xiàn)象說(shuō)明，樓市的博弈現(xiàn)象進(jìn)一步加深，開(kāi)發(fā)商在當(dāng)前采取了“保價(jià)舍量”的策略來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

　　預(yù)測(cè)三：整體市場(chǎng)趨于平穩(wěn)

　　多數(shù)專家認(rèn)為，11月份的價(jià)格仍舊會(huì)保持高位，但交易量會(huì)有所下降，這也就是開(kāi)發(fā)商的“保價(jià)舍量”的策略。北京鴻瀚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理曹傳勇認(rèn)為，9月份，北京商品住宅成交均價(jià)已達(dá)14377元/平米，已超過(guò)2007年房?jī)r(jià)歷史最高13931元/平米。8月份已到今年樓市回暖的“階段性頂部”，9月份成交價(jià)格與8月份14849元/平方米環(huán)比降3%。

　　“銷售回暖帶動(dòng)價(jià)格攀升將加劇供需雙方的博弈，而供需雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期的差距正在拉大，構(gòu)成助推成交量下滑的力量。”曹傳勇分析認(rèn)為，11月份價(jià)格高位徘徊，客戶購(gòu)房意愿下降，銷量下降，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅極有可能到達(dá)高點(diǎn)，其后漲幅會(huì)慢慢縮小，甚至不排除后期重新下跌。近期成交量及價(jià)格下降，后期不會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，主要由于前幾月大部分開(kāi)發(fā)商多已完成年底前任務(wù)，資金回流多達(dá)到預(yù)期，市場(chǎng)不具備大幅下跌的動(dòng)力。

　　中原地產(chǎn)李文杰也認(rèn)為，11月份北京樓市還能保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)�！澳壳安徽撌菑慕灰變r(jià)格、交易量和政策來(lái)看，都能保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)�！崩钗慕苷J(rèn)為，這種平穩(wěn)的狀態(tài)是政府、開(kāi)發(fā)商及部分購(gòu)房者都能接受的。所以不論是從政策，還是從開(kāi)發(fā)商的心態(tài)來(lái)看，11月份調(diào)整和變化的動(dòng)力不足，所以11月樓市不會(huì)出現(xiàn)大起大落。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，本月更應(yīng)該關(guān)注純新盤(pán)，建議不要輕易購(gòu)買(mǎi)部分價(jià)格走到歷史最高的老項(xiàng)目后期。