業(yè)內(nèi)專(zhuān)家：32個(gè)樓盤(pán)開(kāi)工超1年未上市，15個(gè)樓盤(pán)開(kāi)工超2年未開(kāi)盤(pán)

　　申城已經(jīng)入冬，房市卻一片火熱。

　　11月起，不少新盤(pán)上市就被搶購(gòu)一空，購(gòu)房者有的竟冒著嚴(yán)寒通宵排隊(duì)拿房號(hào)；一些市中心區(qū)域甚至長(zhǎng)期無(wú)新房可售……這樣的熱銷(xiāo)，是真實(shí)的市場(chǎng)反映，還是人造的虛假繁榮？

　　記者昨天多方調(diào)查了解到，一些樓盤(pán)這波所謂的“搶購(gòu)潮”難逃人為之嫌，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”待漲的心態(tài)顯露無(wú)遺。

　　開(kāi)盤(pán)即售光“貓膩”多

　　11月8日，寶山區(qū)上大板塊的經(jīng)緯城市綠洲三期開(kāi)盤(pán)，此次共推出333套房子，房源比較充足，但仍有購(gòu)房者通宵排隊(duì)卻仍買(mǎi)不到好房子，不少購(gòu)房者指責(zé)開(kāi)發(fā)商炒作意味太濃；

　　11月8日，南九亭板塊的象嶼都城開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天上午尚未開(kāi)盤(pán)，售樓處門(mén)前已坐了不少買(mǎi)家。據(jù)樓盤(pán)銷(xiāo)售方面透露，此次象嶼都城共推出房源60套，而預(yù)約拿號(hào)就有100多人；

　　10月25日，“大浦東”周康板塊的錦繡華都在清晨開(kāi)盤(pán)，共推216套房源，3小時(shí)后即告售罄。網(wǎng)友爆料稱(chēng)，300多組客戶從23日凌晨開(kāi)始排隊(duì)，期間開(kāi)發(fā)商制造緊張氣氛，很多參與排隊(duì)的都是民工；

　　10月25日，閔行區(qū)某樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)即引發(fā)搶購(gòu)，購(gòu)房者投訴開(kāi)發(fā)商有貓膩，如放號(hào)過(guò)多，房源銷(xiāo)售過(guò)快等，引發(fā)購(gòu)房者強(qiáng)烈不滿，場(chǎng)面一度陷入混亂……

　　“雖然眼下新盤(pán)上市搶購(gòu)潮不斷，但隨之而來(lái)的開(kāi)盤(pán)‘貓膩’更是絡(luò)繹不絕，不光是 ‘捂盤(pán)’、‘惜售’，連‘假開(kāi)盤(pán)’、‘房托’等新花樣也頻頻爆出，人們不禁懷疑是否是部分開(kāi)發(fā)商借題漲價(jià)的‘盤(pán)外招’。 ”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟的一番話，道出眾多購(gòu)房者的疑惑。

　　他提供的一份數(shù)據(jù)顯示，最近的一周(11月9日—11月15日)，上海商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)逼近2萬(wàn)元，成交量卻一路下跌，在他看來(lái)，“價(jià)漲量跌”主要是由于新增供應(yīng)量減少所致。“近期新推樓盤(pán)基本都處于開(kāi)盤(pán)即售光的狀態(tài)，后期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格又會(huì)在前期的基礎(chǔ)上向上調(diào)整，這也導(dǎo)致上海樓市成交均價(jià)不斷上漲。 ”陸騎麟說(shuō)。

　　可售房源與成交量相抵

　　有市場(chǎng)人士將這種熱銷(xiāo)，歸結(jié)為 “房荒”。

　　“業(yè)內(nèi)對(duì) ‘無(wú)房可售’沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，市場(chǎng)存量低于過(guò)去三個(gè)月的銷(xiāo)售，就會(huì)出現(xiàn)到處排隊(duì)的現(xiàn)象，會(huì)被認(rèn)為‘無(wú)房可售’�！币拙又袊�(guó)分析師薛建雄如是說(shuō)。

　　如寶山可售的一手商品住宅僅2785套，而10月份寶山就成交了2339套房源，過(guò)去三個(gè)月共成交了6085套房源；楊浦目前可售房源僅349套，過(guò)去三個(gè)月成交788套。薛建雄透露，上述兩區(qū)便是外界提及的鬧 “房荒”最多的兩個(gè)區(qū)。

　　“實(shí)際上，楊浦過(guò)去12個(gè)月里的月平均成交量在300套左右，多數(shù)月份的成交量在400套以上。隨著楊浦區(qū)可售房源越來(lái)越少，成交量也在大幅下降�！毖�建雄解釋道。據(jù)了解，目前上�？墒鄣囊皇址�?jī)H473萬(wàn)平方米，過(guò)去三個(gè)月的成交量為464萬(wàn)平方米，兩個(gè)數(shù)字幾乎持平。單從這個(gè)數(shù)據(jù)看，上海處于房源緊張的狀態(tài)，于是一有新盤(pán)推出，市場(chǎng)便會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者排隊(duì)搶購(gòu)、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士表示， 11月已有超過(guò)60個(gè)樓盤(pán)預(yù)期會(huì)上市或推出新房源，但各種利好消息加重了開(kāi)發(fā)商加價(jià)和惜售的心理，也提升了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。因此，最終的供應(yīng)量很難達(dá)到8、 9月的高水平，成交量不太可能有大幅下滑。 11月樓市的供需關(guān)系可能會(huì)比較緊張，房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)比較大。

　　專(zhuān)家分析

　　供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)劇升

　　“樓市最大的問(wèn)題是嚴(yán)重供不應(yīng)求�！闭劶敖衲晟习肽隃�上房?jī)r(jià)的 “瘋漲”勢(shì)頭，以及近期新盤(pán)普遍一上市即售罄的現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，今年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，供求關(guān)系無(wú)疑是最重要的， “在很大程度上可以說(shuō)，供不應(yīng)求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)劇升的首號(hào)推手�！�

　　據(jù)記者得到的一份研究報(bào)告顯示，截至17日，今年上海有117個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目上市，其中純住宅樓盤(pán)76個(gè)，純別墅樓盤(pán)17個(gè)，混合型樓盤(pán)24個(gè)。加上市場(chǎng)上原有項(xiàng)目推出的房源，今年至今共有1168萬(wàn)平方米的新房源上市。

　　記者從 “網(wǎng)上房地產(chǎn)”了解到，今年以來(lái)，滬上大部分區(qū)域的商品住宅市場(chǎng)都呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，超過(guò)一半的區(qū)縣房源較為緊張；盧灣、黃浦、崇明、長(zhǎng)寧的可售房源只有146套、 293套、 126套和399套，不及部分郊縣一個(gè)新盤(pán)上市當(dāng)天的銷(xiāo)售量；靜安、閘北、楊浦、虹口的可售新房也都不足千套。

　　有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家將當(dāng)下的房源緊張與開(kāi)發(fā)商 “捂盤(pán)”、 “惜售”行為聯(lián)系在一起。來(lái)自易居中國(guó)的一份最新報(bào)告顯示，按照預(yù)期， 11月19日至11月30日10天里上市的新盤(pán)就有20個(gè)之多，但最終真正開(kāi)盤(pán)的可能不足10個(gè)。正常情況下，開(kāi)工1年就可上市銷(xiāo)售，但目前有32個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工時(shí)間超過(guò)1年卻沒(méi)有上市銷(xiāo)售，更有15個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工時(shí)間超過(guò)2年還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在土地資源日漸稀有的今天，開(kāi)發(fā)商以時(shí)間換利潤(rùn)，以獲取更高的投資收益。盡管不排除部分施工項(xiàng)目因?yàn)槭┕�、�?guī)劃、環(huán)境等原因?qū)е落N(xiāo)售推遲，不過(guò)主因還是部分開(kāi)發(fā)商 “捂盤(pán)”、 “惜售”。由于近幾年房?jī)r(jià)每年以30%的幅度上漲，開(kāi)發(fā)商越是延長(zhǎng)施工時(shí)間，拖延銷(xiāo)售進(jìn)度，獲取的開(kāi)發(fā)收益就越高。（記者 楊冬）