經過2008至2009年之交的小幅回調之后，北京房價在今年下半年又開始了一輪脫韁式的回升，意料之中，各界呼吁政府調控房價之聲不絕于耳。

　　但是，我們對前10個月的北京房地產投資、銷售以及未來需求情況進行了理性分析，分析結果表明，由于在未來相當長時間內北京房地產市場面臨的供需關系緊張，北京房價上漲之路遠未結束。

　　供需關系首次逆轉

　　從前10個月的情況看，北京房地產市場出現(xiàn)了有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次供需關系逆轉，其特征是商品房和住宅銷售面積都超過了竣工面積，這意味著動態(tài)的供不應求，北京房地產市場正在快速地進行去庫存化過程。

　　前10個月，北京商品房銷售面積達到1758萬平方米，但房屋竣工面積只有1390萬方平米，竣工面積/銷售面積這一比例降到79%，這是北京房地產市場有統(tǒng)計相關數(shù)據(jù)以來的新低，也是首次降到1以下，這意味著北京商品房市場明顯的動態(tài)供不應求。

　　同時，住宅市場的銷售面積前10個月也達到1432萬平方米，這已經是去年全年的1.4倍，較2007年同期還要增長了6.2%。而前10個月北京住宅竣工面積只有906.5萬平方米，竣工銷售面積比只有0.63，這同樣是有統(tǒng)計以來的新低。

　　廣州、上海、深圳等一線城市的經驗告訴我們，當一個城市出現(xiàn)供需逆轉后，房價將在短期內出現(xiàn)大幅上漲。

　　由此可見，今年北京房地產出現(xiàn)的供需逆轉對未來房價走勢的意義是顯而易見的，即至少在未來兩年內，受供給不足的影響，北京房價出現(xiàn)一輪大幅快速上漲的概率非常大。

　　再從另一個角度看供需關系，前10個月，北京房屋新開工面積只有1358萬平方米，也只有商品房銷售面積的77%，較上年同期下降了20.5%。住宅新開工面積848萬平方米，為住宅銷售面積的59%，同比下降25.6%。

　　由于房屋建設期一般在3個季度左右，由此推算，至少到明年第三季度，受目前開工不足的影響，北京房地產市場供給偏緊的狀態(tài)將得到延續(xù)，這是房價難現(xiàn)拐點而繼續(xù)上漲的動因。而從今年10月的情況看，開工面積同比環(huán)比有明顯增長，如果這一現(xiàn)象可以持續(xù)，那么，到明年三季度后北京房地產市場出現(xiàn)緩慢回調的可能性較大。

　　以上，是我們對北京房價短期走勢的看法，那么，在中長期呢？

　　高校畢業(yè)生撐起10年需求

　　一般意義上，房地產市場所謂的剛性需求來自兩個方面，一為首次自住購房，二為改善型自住購房。

　　根據(jù)我愛我家、21世紀不動產等相關機構的分析和調查結果，目前，北京房地產市場的商品房總交易量中，改善型自住購房的比重大約在1/4左右，由于投資型購房的比重也在1/4左右，因此，首次自住購房占剛性需求購房總量的比重約在75%左右。

　　一般來講，改善型購房需求具有較高的穩(wěn)定性和連續(xù)性，而首次自住購房則與城市新增勞動人口密切相關。

　　由于成人本�？啤⒃诼毟叩冉逃�、網(wǎng)絡本�？频绕渌�形式的高等教育畢業(yè)生并不具備明確的在京首次購房需求，因此，我們僅對北京高等教育院校普通本�？坪脱芯可�人數(shù)進行分析，評估其中的首次自住購房需求。

　　2009年7月，北京普通高校的專、本、研三類畢業(yè)生總人數(shù)達到20.6萬人，這是北京市該項統(tǒng)計數(shù)據(jù)首次突破20萬，同比增長了7.3%。而對高校畢業(yè)班人數(shù)的統(tǒng)計結果表明，到2010年7月，上述三類畢業(yè)生人數(shù)將繼續(xù)大幅提高到22.8萬人，增幅將達到11%。

　　與此同時，北京高校雖然擴招幅度不及2004年之前，但招生人數(shù)仍保持增長態(tài)勢，2008~2009學年度，北京普通高校對專、本、研三類學生的招生總人數(shù)達到22.5萬人，小幅增長了1.7%。在校人數(shù)為77.14萬人，同比增長了2.14%。

　　照此推算，在未來3~5年內，北京普通高校上述三類學生每年的畢業(yè)生人數(shù)都將在20萬人以上。

　　保守地假設，每年的畢業(yè)生中有50%的學生有購房需求，按照目前北京2009年房地產市場認購商品住宅套均面積115平方米計算，這部分剛性需求將達到每年1150萬平方米，這將是北京2008全年住宅銷售面積的1.1倍，今年前10個月住宅銷售面積的80%。

　　高校畢業(yè)生一般在畢業(yè)3~5年后才具備購房經濟實力，由此，在可以預見的3~10年內，這部分畢業(yè)生將存在強大有效的剛性購房需求。

　　就未來一兩年來看，由于2004~2006年北京高校上述三類畢業(yè)生人數(shù)正值快速增長期，這三年每年畢業(yè)生也超過15萬，年均增速超過20%，這也構成未來一兩年的購房力量。

　　因此，在未來10年內，北京龐大的大學畢業(yè)生將存在強大的剛性購房需求。甚至，這一統(tǒng)計還未包括那些中等職業(yè)教育的畢業(yè)生，他們也存在一定的購房需求。

　　剛性需求與供給從根本上決定房價走勢，而對房價的預期又決定投資性購房需求并相互作用。已經形成共識的是，北京城區(qū)土地供應將越來越少，未來供給的增長只能是郊區(qū)。由于遠郊區(qū)配套設施難以達到商品房開發(fā)標準，因此，郊區(qū)供給的增長也將是平穩(wěn)的。

　　綜上所述，無論是收緊貸款還是取消優(yōu)惠政策，都是對北京房地產市場的短期外部因素，無法撼動房價上漲的大趨勢。盡管在明年末將出現(xiàn)房價回調的概率較大，但是，兩年內北京房價快速上漲的趨勢不會改變。而放眼10年，北京房價將在以畢業(yè)大學生為主要剛性需求的作用下保持持續(xù)的上漲。