地產(chǎn)新政出臺(tái)后的一周內(nèi)(12月14日至20日)，全國(guó)32座主要城市中有19座城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中，北京樓市降溫明顯，期房成交量環(huán)比降幅達(dá)33.9%，創(chuàng)10月以來(lái)最大周跌幅。

　　家住北京西南二環(huán)的陸先生近期計(jì)劃置業(yè)升級(jí)，擬出售自住用房后購(gòu)買一套高端公寓。但調(diào)控政策一出臺(tái)，陸先生打算出售的二手房突然“不好賣”了。“12月初，90平方米的房子報(bào)價(jià)220萬(wàn)元，看房的人來(lái)了十幾撥，并很快有客戶應(yīng)價(jià)；但調(diào)控政策出來(lái)后，原先的客戶就不再接受220萬(wàn)元的價(jià)格了。”令陸先生郁悶的是，他看中的新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格并沒(méi)有松動(dòng)。

　　9日，國(guó)務(wù)院將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由兩年改為五年；14日，“國(guó)四條”出臺(tái)，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭；17日，財(cái)政部等五部委聯(lián)手打擊開(kāi)發(fā)商囤地。近期中央密集出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，正在改變購(gòu)房者的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，10月以來(lái)的恐慌性購(gòu)房潮開(kāi)始消退。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)新政出臺(tái)后的一周內(nèi)(12月14日至20日)，全國(guó)32座主要城市中有19座城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中，北京樓市降溫明顯，期房成交量環(huán)比降幅達(dá)33.9%，創(chuàng)10月以來(lái)最大周跌幅。

　　提價(jià)空間現(xiàn)瓶頸

　　“現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)將大部分城市居民的購(gòu)房需求排斥在外了，而沒(méi)有這部分剛性需求的支持，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間將很有限。”一位資深房地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　今年以來(lái)，北京大部分新盤項(xiàng)目的銷售均價(jià)翻番。12月第三周，北京一手商品住宅銷售均價(jià)達(dá)19849元/平方米，同比上漲125.8%，環(huán)比上漲16.4%，比2007年末的均價(jià)高出40%左右。

　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，北京在售的50個(gè)主流樓盤中，約有41個(gè)樓盤今年的漲幅達(dá)到50%以上，漲幅超過(guò)100%的樓盤達(dá)到12%，多個(gè)樓盤的漲幅超過(guò)2007年的幅度，所有老項(xiàng)目后期的售價(jià)達(dá)到歷史最高。其中，漲幅最高的樓盤為太陽(yáng)公元，首次開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格為18000元/平米，目前報(bào)價(jià)為42000—46000元/平米，漲幅達(dá)到156%。

　　“今年北京樓市普漲，所有的樓盤都出現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)商至少一個(gè)月便會(huì)上調(diào)一次價(jià)格。從6月份開(kāi)始房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，平均每個(gè)月的漲幅達(dá)到每平米上千元。但目前，開(kāi)發(fā)商對(duì)2010年的提價(jià)預(yù)期已趨于謹(jǐn)慎�！币晃恍卤P項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人表示。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，歷來(lái)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)是“比著漲”。在政策寬松的背景下，新盤項(xiàng)目入市時(shí)往往吸引大量購(gòu)房者排號(hào)認(rèn)購(gòu)，加之市場(chǎng)預(yù)期向好，買房存在利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商提價(jià)的信心也十分充足。但經(jīng)過(guò)一年的暴漲，房?jī)r(jià)已處于歷史高位，后期買房者中相當(dāng)大比例是投資性購(gòu)房需求。這部分需求對(duì)政策的反應(yīng)最敏感。政策收緊后，投資性購(gòu)房者進(jìn)一步入市的意愿將大為降低。

　　更重要的是，購(gòu)房者往往是“買漲不買跌”，如果明年房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，政府必然會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。搜房全球機(jī)構(gòu)副總裁肖勇認(rèn)為，管理層后續(xù)可能會(huì)針對(duì)個(gè)人房貸優(yōu)惠政策做出進(jìn)一步調(diào)整，這對(duì)房?jī)r(jià)的影響將是實(shí)質(zhì)性的。

　　近期，高層持續(xù)表態(tài)，將在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)的同時(shí)，更加嚴(yán)格二套房信貸管理，嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房。業(yè)內(nèi)專家指出，投資需求一旦受到擠壓，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能將明顯減弱。

　　成交需求或透支

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，相比2008年時(shí)的低迷，2009年樓市需求已經(jīng)提前透支。他預(yù)計(jì)，今后樓市可能會(huì)進(jìn)入修整階段，“行業(yè)自身有內(nèi)在調(diào)整要求，加之政策微調(diào)的因素，明年上半年，特別是一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將萎縮�！�

　　受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策到期的影響，北京二手房市場(chǎng)成交在12月份出現(xiàn)井噴，集中過(guò)戶現(xiàn)象十分普遍。業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)，北京二手房交易放出天量，但預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)行情將不太樂(lè)觀。

　　鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月，北京二手房交易量為236577套，相比去年同期的67034套，漲幅高達(dá)253%；比2006-2008年三年成交之和還高出1萬(wàn)余套。從12月上半月的數(shù)據(jù)推算，12月北京二手房成交將達(dá)到40000套左右；2009年全年二手房成交將達(dá)到27.6萬(wàn)套，同比上漲273%。

　　另?yè)?jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年1-11月，新建商品住宅成交15.8萬(wàn)套，12月上半月成交10537套，預(yù)計(jì)2009年全年新建商品住宅套數(shù)預(yù)計(jì)為17.8萬(wàn)套左右。2009年，北京新房、二手房成交之和將超過(guò)45萬(wàn)套。

　　業(yè)內(nèi)分析，目前，市場(chǎng)整體交易價(jià)格已偏離居民實(shí)際購(gòu)買力，同時(shí)樓市將再次面臨政策調(diào)整考驗(yàn)，2010年北京樓市整體需求將下滑。我愛(ài)我家預(yù)計(jì)，明年北京二手房市場(chǎng)的有效過(guò)戶成交量將在13-15萬(wàn)套左右，新房銷量也將下滑。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部的報(bào)告顯示，12月，北京二手房成交雖然繼續(xù)創(chuàng)新高，但新增客戶量已開(kāi)始下降。數(shù)據(jù)顯示，12月前20天，北京二手房新增客戶咨詢量環(huán)比下滑20%，需求下降主要發(fā)生在9日遏制房?jī)r(jià)上漲政策出臺(tái)以后。

　　庫(kù)存偏低有望改善

　　受樓市庫(kù)存消化和新開(kāi)工低迷的影響，北京樓市在售住宅新盤量在一年內(nèi)下降20%。不過(guò)，今年北京市加大土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和供應(yīng)的力度，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，期房庫(kù)存偏低的狀況有望改善。

　　據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至2009年12月中旬，北京市在售住宅新樓盤的數(shù)量為354個(gè)，而今年初，北京樓市在售住宅新盤數(shù)量為443個(gè)，一年內(nèi)，住宅新盤量減少89個(gè)。另?yè)?jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年12月22日，北京市可售商品住宅期房存量為60250套，已降到近三年來(lái)的歷史最低點(diǎn)，比年初下降近5萬(wàn)套。

　　如果按照月均近2萬(wàn)套的銷售速度計(jì)算，北京目前的新房期房存量?jī)H能維持到明年3月。因此，北京市近期開(kāi)始敦促地產(chǎn)商加快開(kāi)工，增加市場(chǎng)供應(yīng)。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，北京完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額2230.9億元，同比增長(zhǎng)47.7%，增幅比1-10月回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)大力推進(jìn)。前11個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資達(dá)873.4億元，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的39.1%。

　　在搜房網(wǎng)日前舉行的“關(guān)注購(gòu)房者”行動(dòng)上，專家指出，目前，北京商品房新開(kāi)工面積降幅穩(wěn)步縮小，竣工面積同比由降轉(zhuǎn)增。同時(shí)，北京已經(jīng)提前一個(gè)月全面完成今年經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)計(jì)劃，還將在12月加推300公頃土地。預(yù)計(jì)明年下半年開(kāi)始，北京新盤放量將逐步增加，屆時(shí)可售商品住宅期房存量將有望回升。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著新城開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，未來(lái)北京樓市供給低迷狀態(tài)將不斷改善。